Замедляется ли рынок недвижимости Таиланда в 2025-2026 годах?

Объёмы и стоимость сделок с кондоминиумами по стране снизились: в первом квартале 2025 года число сделок упало на 7,3% в годовом выражении, а стоимость сделок с жилой недвижимостью за весь год, как ожидается, снизится примерно на 10,9% по сравнению с 2024 годом. Тем не менее число сделок с участием иностранных покупателей в 2025 году выросло на 2,2%, что говорит скорее о смещении спроса, чем о его исчезновении.

Могут ли иностранцы по-прежнему покупать кондо в Таиланде в рамках квоты 49%?

Да. Доля иностранной собственности в любом отдельном здании кондоминиума ограничена 49% от общей продаваемой площади согласно Закону о кондоминиумах, и это правило остаётся неизменным, несмотря на продолжающиеся обсуждения его снижения. Наличие свободных мест в рамках этой квоты зависит от конкретного здания, поэтому в популярных проектах стоит проверять это заранее.

Какие сейчас ставки по ипотеке на покупку недвижимости в Таиланде?

Ипотека с фиксированной ставкой обычно предлагается под 2,9-3,3% годовых, а крупные банки, такие как Bangkok Bank, указывают эффективные ставки на уровне 4,25-5,14% по жилищным кредитам. Иностранцы могут получить ипотеку в некоторых тайских банках, но, как правило, на более строгих условиях, чем граждане Таиланда.

Как борьба с номинальным владением влияет на покупателей недвижимости?

Тайские власти усилили проверку компаний, подозреваемых в удержании земли в интересах иностранных бенефициаров, — под контролем находятся десятки тысяч компаний. Это в первую очередь затрагивает покупки вилл и земельных участков в курортных зонах, таких как Пхукет и Ко Самуи, а не стандартные покупки кондо в собственность (freehold) в рамках иностранной квоты.

Продолжают ли расти цены на кондо в Паттайе на фоне общего замедления рынка страны?

Да. В 2025 году кондо в Паттайе торгуются по цене около 70 000 бат за квадратный метр, а средняя цена студии выросла примерно до 1,5 млн бат — по сравнению с приблизительно 90 424 бат за квадратный метр в 2023 году, — несмотря на смягчение объёмов сделок по стране в целом.

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда 2025-2026: передача прав на кондо, иностранная квота и цены в Паттайе

17.07.2026

По итогам 2025 года число сделок с кондоминиумами по стране снизилось, при этом доля иностранных покупателей осталась стабильной, а цены в Паттайе продолжили расти. Разбираемся, что эти цифры значат для тех, кто планирует инвестировать в недвижимость Таиланда прямо сейчас.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Рынок кондоминиумов Таиланда завершил 2025 год в состоянии паузы: объёмы и стоимость сделок по стране снизились, число покупок иностранцами осталось примерно на прежнем уровне, ставки по ипотеке немного смягчились, а регуляторы продолжили закручивать гайки в отношении номинального владения. Для покупателей это означает более мягкую конкуренцию по цене, но более строгие требования к соблюдению правил — рынок, который вознаграждает терпение и работу с агентом, досконально знающим все нюансы законодательства.

Рынок недвижимости Таиланда: общая картина по стране

Основные показатели 2025 года указывают скорее на охлаждение, чем на обвал. Число передач прав на кондоминиумы по стране снизилось в начале года и оставалось под давлением до конца года.

<cite index="5-1">В первом квартале 2025 года число сделок по передаче прав на кондоминиумы по стране сократилось на 7,3% в годовом выражении, до 21 814 единиц, при этом общая стоимость сделок упала на 11,1%, до 56 млрд бат.</cite>
<cite index="6-1">Стоимость сделок с жилой недвижимостью, как ожидается, продолжит снижаться: на 10,9% по сравнению с 2024 годом, до 873,4 млрд бат в 2025 году, и ещё на 0,8%, до 866,2 млрд бат в 2026 году.</cite>
<cite index="6-2">Это происходит после пика 2022 года в 1,06 трлн бат, что было на 12,8% больше показателя предыдущего года.</cite>

Замедление касается не только Бангкока. В Восточном экономическом коридоре (ВЭК) — который охватывает провинции Чонбури, Районг и Чачоенгсао, а значит и Паттайю, — <cite index="8-1">только за четвёртый квартал число сделок с жильём составило 13 090 единиц на сумму 30,8 млрд бат, что на 2,1% меньше по количеству и на 7,8% меньше по стоимости, чем годом ранее</cite>, а <cite index="8-2">за весь год число сделок сократилось на 4,4%, до 45 958 единиц, а стоимость — на 7,4%, до 111 млрд бат</cite>. Подробнее о том, как эти тенденции проявятся в следующем году, читайте в нашем материале Рынок недвижимости Таиланда 2026: передача прав на кондо, цены и что нужно знать покупателям в Паттайе.

Спрос по иностранной квоте: кто продолжает покупать

Несмотря на общее смягчение рынка, иностранные покупатели остались непропорционально значимым сегментом. <cite index="3-1">В 2025 году иностранцы оформили 14 899 сделок по передаче прав на кондоминиумы по стране — на 2,2% больше, чем годом ранее, на сумму 60,92 млрд бат</cite>, что составило <cite index="3-2">14,7% всех сделок с кондо по числу единиц и 25% по стоимости</cite>. <cite index="7-1">Общая стоимость сделок снизилась на 10,7%, до 60,92 млрд бат</cite>, несмотря на рост числа единиц, что отражает уменьшение среднего размера покупки.

Откуда приезжают иностранные покупатели

<cite index="9-1">В 2025 году граждане Китая остались крупнейшей группой иностранных инвесторов на рынке жилой недвижимости Таиланда, купив 4940 объектов на общую сумму 18,5 млрд бат</cite>, при этом покупатели из Мьянмы вышли на второе место среди национальностей. Эта концентрация особенно важна для Паттайи и Восточного побережья, где китайские, российские и всё более активные индийские покупатели остаются самыми заметными драйверами спроса на новых проектах.

Отдельное исследование иностранных покупок кондо показало, что рынок смещён в сторону среднего сегмента: <cite index="2-1">14% объектов стоили не более 2 млн бат, 26% находились в диапазоне 2–3 млн бат, ещё 26% — в диапазоне от 3 до 5 млн бат</cite>. В качестве живого примера того, как удачно позиционированный проект может почти мгновенно поглотить такой спрос, стоит прочитать наш материал о распроданном на ฿1,85 млрд проекте в Паттайе.

Иностранная квота 49%: пока без изменений, но продолжаются споры

Правило об иностранной собственности в Таиланде формально не изменилось. <cite index="0-0">Доля иностранной собственности в здании не должна превышать 49% от общей продаваемой площади</cite>, и <cite index="1-0">этот лимит закреплён Законом о кондоминиумах и контролируется Земельным департаментом</cite>.

Тем не менее квота остаётся политически чувствительной темой. <cite index="12-0">Квота в 49% на иностранное владение по-прежнему действует, но активно обсуждается её снижение до 30-39%</cite>, а <cite index="12-1">главный мотив реформы — защита тайских покупателей от роста цен, вызванного иностранным спросом</cite>. Тем не менее <cite index="13-2">квота 49% для кондо остаётся неизменной, несмотря на предложения её повысить</cite>. Покупателям, присматривающимся к зданиям с ограниченной квотой в популярных районах Паттайи, стоит воспринимать наличие свободных мест не как гарантию, а как переменную величину — наш обзор Новости рынка недвижимости Паттайи: спрос иностранных покупателей, новые проекты и инфраструктура, меняющая рынок подробно рассказывает, где реально ещё остаётся место в квоте.

Динамика цен в Паттайе и на Восточном побережье

Цены в Паттайе держатся лучше, чем можно было бы предположить по данным об объёмах сделок, чему способствует по-прежнему ограниченное предложение в престижных районах.

<cite index="10-0">В 2025 году Паттайя предлагает зрелый, но при этом доступный рынок недвижимости: кондо стоят около ฿70 тыс. за м², а виллы — от ฿5 млн</cite>.
<cite index="11-0">Средняя цена студии в Паттайе в 2025 году составляет около 1,5 млн бат</cite>, что заметно выше, чем <cite index="11-1">медианная цена за квадратный метр студии в Паттайе в 2023 году — около ฿90 424</cite>.
<cite index="4-0">Некоторые участки у моря сейчас предлагаются по цене до 1 млн бат за квадратный ва, но в целом цены варьируются от 200 000 до 500 000 бат за квадратный ва в зависимости от расположения и близости к пляжу.</cite>

Сочетание роста цены за единицу объекта на фоне падения объёмов сделок — классический признак рынка, который поглощает меньше, но более избирательных покупателей. Такие проекты, как Great Investment or lifestyle ECO project и Smart island resort on the mainland, показывают, как застройщики позиционируют новые объекты, чтобы охватить этот более узкий пул заинтересованных покупателей.

Ставки по ипотеке и условия финансирования

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Стоимость финансирования в 2025 году немного снизилась благодаря смягчению монетарной политики. <cite index="18-0">Комитет по денежно-кредитной политике (MPC) снизил ставку до 1,5% в 2025 году — на 0,25 процентного пункта меньше предыдущего значения — с целью поддержать экономический рост и смягчить последствия возможных спадов</cite>, а <cite index="18-1">снижение процентных ставок выгодно тем, кто планирует покупку недвижимости</cite>.

Для тех, кто соответствует требованиям банков, типичные ставки по ипотеке с фиксированной ставкой на тайском рынке выглядят так:

<cite index="16-0">Процентные ставки по жилищным кредитам в Таиланде сейчас составляют от 2,9 до 3,3% годовых для ипотеки с фиксированной ставкой</cite>, согласно последнему анализу рынка недвижимости.
<cite index="19-0">Жилищные кредиты Bualuang от Bangkok Bank предполагают эффективную процентную ставку в течение срока договора от 4,25% до 5,14% годовых.</cite>
<cite index="17-0">Ипотечные ставки в Таиланде в 2025 году составляют примерно 4,2% в SCB, 4,1% в Kasikorn и 4,3% в Bangkok Bank</cite> для заёмщиков, соответствующих требованиям.

<cite index="14-0">Некоторые тайские банки предлагают ипотеку иностранцам, но на строгих условиях</cite>, и для большинства зарубежных покупателей кондо в Паттайе покупка за наличные остаётся нормой.

Регуляторные изменения: борьба с номинальным владением

Самая значимая регуляторная тема, формирующая рынок недвижимости Таиланда в преддверии 2026 года, — это ужесточение борьбы с номинальным владением. <cite index="22-0">Бангкок усилил контроль над владением бизнесом и недвижимостью в стране</cite>, нацелившись на схемы, которые обходят ограничения на владение землёй иностранцами.

Масштаб этой кампании впечатляет: <cite index="21-0">число компаний, подозреваемых в использовании номинальных схем, стабильно росло на протяжении последних двух десятилетий — с 523 компаний в 1998 году до 11 746 в 2025 году</cite>, а <cite index="21-1">по состоянию на 23 июня насчитывалось 119 297 компаний с долей иностранного участия от 0,01% до порогового значения, находящегося на пересмотре</cite>. Следователи также раскрыли <cite index="20-0">схему уклонения от налогов, при которой право собственности на недвижимость передаётся через продажу акций компании, а не путём прямой передачи земли, из-за чего государство теряет миллиарды бат налоговых поступлений</cite>.

На практике это привело к тому, что часть потенциальных покупателей взяла паузу: <cite index="22-0">борьба Таиланда с лазейкой, фактически позволяющей обходить ограничения на владение землёй иностранцами, заставляет потенциальных покупателей откладывать решения о покупке элитных вилл в таких курортных направлениях, как Пхукет и Ко Самуи</cite>. Покупатели кондо в Паттайе, действующие в рамках стандартной квоты freehold в 49%, в значительной степени защищены от этого конкретного риска, но всем, кто рассматривает лизхолд на землю или структуры владения виллами на Восточном побережье, стоит закладывать более тщательную юридическую проверку.

Другие регуляторные изменения, за которыми стоит следить

<cite index="15-0">С 31 января 2025 года правила OCPB о «контролируемом договоре бронирования» стандартизируют форму на тайском языке и запрещают несправедливые условия, усиливая защиту покупателей на этапе строительства, и эти правила остаются в силе как минимум до 2026 года.</cite>
<cite index="15-1">Верховный суд признал недействительными схемы продления аренды по формуле «30+30+30» в марте 2025 года.</cite>
<cite index="15-2">Предложение о 99-летнем лизхолде так и не было принято.</cite>

Что это значит для покупателей прямо сейчас

В совокупности эти данные описывают рынок в переходном состоянии, а не в состоянии спада. Объёмы сделок снижаются, но иностранные покупатели удерживают свою долю, цены в престижных районах Паттайи продолжают немного расти, а стоимость финансирования постепенно снижается.

Стоит ожидать более избирательных и информированных иностранных покупателей, а не широкого восстановления объёмов в ближайшей перспективе.
Относитесь к квоте 49% в популярных зданиях как к постоянно меняющейся величине — проверяйте наличие мест заранее, а не после того, как уже выбрали конкретный объект.
Внимательно проверяйте любые сделки на основе лизхолда или через компанию на предмет рисков, связанных с номинальным владением, прежде чем подписывать документы.
Следите за стоимостью финансирования — дальнейшее смягчение ключевой ставки, вероятно, поддержит новый рост числа сделок.

Чтобы шире взглянуть на то, как эти общенациональные тенденции проявляются конкретно в новых проектах Паттайи, стоит также прочитать наш материал Новости рынка недвижимости Паттайи: иностранные покупатели, новые проекты и инфраструктура, меняющая рынок, а также наш прогноз на предстоящий год Рынок недвижимости Таиланда 2026: передача прав на кондо, цены и правила.