Действительно ли передача кондоминиумов иностранцам в Таиланде растёт в 2025 году?

Да, в количественном выражении, но не в денежном. На иностранных покупателей пришлось 14 899 сделок по передаче кондоминиумов по всей стране в 2025 году — на 2,2% больше в годовом выражении, тогда как общая стоимость сделок упала на 10,7% до примерно 60,92 млрд бат, то есть покупатели приобретают больше юнитов, но более доступных по стоимости.

Меняется ли квота в 49% на владение иностранцами?

Квота в 49% на владение иностранцами кондоминиумами в рамках одного здания по-прежнему действует, хотя регуляторы активно обсуждают её снижение примерно до 30–39%. Окончательное решение пока не принято, а любое новое правило будет применяться к будущим покупкам, а не к уже существующим правам собственности (freehold).

Снижаются ли ставки по ипотеке в Таиланде?

Да. Банк Таиланда суммарно снизил ключевую ставку на 125 базисных пунктов с октября 2024 года, последнее снижение произошло в декабре 2025 года, а некоторые банки также смягчают ограничения на соотношение кредита к стоимости залога, чтобы поддержать кредитование.

Почему Паттайя опережает общенациональный рынок кондоминиумов?

Паттайя находится в зоне Восточного экономического коридора (EEC), на который пришлось почти 45% притока иностранных инвестиций в Таиланд в первом квартале 2026 года, и выигрывает от крупных инфраструктурных проектов, таких как многомиллиардное расширение аэропорта У-Тапао, что обеспечивает более стабильный рост цен по сравнению с большей частью остальной страны.

Стоит ли беспокоиться об использовании тайской компании для владения недвижимостью?

Регуляторы активно пересматривают схемы номинальных компаний, используемые для владения землёй в интересах иностранцев, поэтому тем, кто полагается на такую структуру, стоит получить актуальную юридическую консультацию, поскольку контроль со стороны властей усиливается, даже несмотря на то, что закон с обратной силой пока не принят.

thailand-market

Обзор рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, квоты для иностранцев и инвестиционный потенциал Паттайи

18.07.2026

Число сделок по передаче кондоминиумов иностранцам по всей стране выросло на 2,2% в 2025 году, хотя их суммарная стоимость снизилась, а Банк Таиланда снизил ставку уже четвёртый раз подряд. Разбираемся, что эти цифры значат для тех, кто сейчас покупает недвижимость в Паттайе.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Рынок кондоминиумов Таиланда закончил 2025 год с неоднозначной картиной: число сделок с иностранными покупателями немного выросло, а вот их суммарная стоимость снизилась, при этом Банк Таиланда продолжил снижать ставку, поддерживая ослабевший в целом рынок. Для покупателей это означает более дешёвое финансирование и больше пространства для торга в масштабах всей страны — но Паттайя и Восточное побережье идут против общего тренда благодаря инфраструктурным инвестициям в рамках EEC и устойчивому спросу со стороны иностранцев. Понимание этих разнонаправленных тенденций критически важно перед тем, как вкладывать капитал в рынок недвижимости Таиланда в 2026 году.

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: что показывают данные по передаче кондоминиумов

Общенациональные цифры рассказывают историю устойчивости по объёму сделок при слабости в стоимости. Согласно анализу Информационного центра недвижимости (REIC), <cite index="1-1">на иностранных покупателей в 2025 году по всей стране пришлось 14 899 сделок по передаче кондоминиумов, что на 2,2% больше в годовом выражении, тогда как общая стоимость сделок упала на 10,7% до 60,92 млрд бат</cite>.

Это расхождение — больше единиц переходит из рук в руки за меньшую совокупную сумму — указывает на то, что покупатели ориентируются на более компактные и доступные по цене объекты, а не на спад спроса как таковой. Ранее в течение года <cite index="3-1">анализ REIC по передаче кондоминиумов иностранцам за январь–сентябрь 2025 года показал, что иностранные покупатели приобрели 11 011 юнитов, что примерно соответствует уровню прошлого года, при этом общая стоимость упала на 14,2% до около 44,1 млрд бат</cite>.

Более широкий сектор жилой недвижимости уже два года демонстрирует показатели ниже тренда. <cite index="3-2">После периода ослабления в 2023–2024 годах спрос на жилищном рынке Таиланда оставался слабым и в течение 2025 года, а индикаторы транзакций указывали на снижение ликвидности как в сегменте малоэтажной застройки, так и в сегменте кондоминиумов</cite>. Для инвесторов, ориентированных на выгодную цену, именно это ослабление создаёт точки входа — особенно за пределами перенасыщенного предложения Бангкока.

Кто продолжает покупать

Китайские покупатели остаются крупнейшей национальной группой среди иностранцев в статистике сделок — эта тенденция сохраняется уже несколько лет подряд. Тем не менее иностранные покупки по-прежнему составляют скромную долю от общего рынка — <cite index="4-1">иностранцы приобрели 7 167 кондоминиумов в первом полугодии 2025 года на сумму около 28,7 млрд бат, что составляет менее 10% от общего числа сделок по кондоминиумам по стране</cite>. Это значит, что именно внутренний тайский рынок, а не иностранный спрос, по-прежнему формирует основной объём сделок в масштабах страны — но спрос иностранцев непропорционально сконцентрирован в курортных и лайфстайл-направлениях, таких как Паттайя.

Более подробную общенациональную разбивку по национальностям и ценовым сегментам смотрите в нашем материале о квотах для иностранцев и передаче кондоминиумов на рынке недвижимости Таиланда в 2026 году, где эти изменения отслеживаются помесячно.

Ставки по ипотеке и условия финансирования смягчаются

Стоимость заимствований уверенно движется в пользу покупателей с конца 2024 года. <cite index="6-1">Банк Таиланда начал снижать ключевую ставку в октябре 2024 года и к настоящему моменту суммарно снизил её на 125 базисных пунктов, при этом последнее снижение на 25 базисных пунктов было объявлено в декабре 2025 года</cite>.

Коммерческие банки следуют этому примеру. По состоянию на начало 2026 года опубликованные ставки по жилищным кредитам Bangkok Bank отражают этот цикл смягчения, причём расчёт привязан к минимальной розничной ставке банка (Minimum Retail Rate).

Регуляторы также ослабили требования к доступу к кредитам со стороны спроса. <cite index="5-2">Банк Таиланда смягчает соотношение кредита к стоимости залога (loan-to-value), допуская в некоторых случаях кредитование до 100% стоимости объекта</cite> — существенный сдвиг после многолетних более жёстких макропруденциальных ограничений, направленных на охлаждение спекулятивного кредитования.

Для иностранных покупателей тайская ипотека по-прежнему менее доступна, чем для граждан Таиланда, поэтому большинство международных покупателей всё ещё платят наличными или привлекают финансирование в своей стране. Тем не менее более мягкие внутренние кредитные условия поддерживают рынок вторичной недвижимости и денежный поток застройщиков — а это напрямую влияет на скорость поглощения нового предложения.

Давление квот на иностранцев и регуляторные перспективы

Лимит в 49% на владение иностранцами в здании кондоминиума остаётся самым значимым правилом для зарубежных покупателей, и сейчас оно находится под активным пересмотром. <cite index="8-1">Квота в 49% для иностранных владельцев по-прежнему действует, но активно обсуждается её снижение до 30–39%, а основным мотивом реформы называется защита тайских покупателей от роста цен, вызванного иностранным спросом</cite>.

Отдельно власти нацелились на давно существующую лазейку. <cite index="7-3">Согласно Закону о кондоминиумах, иностранцы могут владеть кондоминиумами на праве собственности (freehold) при условии, что доля иностранного владения в рамках одного проекта не превышает 49% от общей площади, предназначенной для продажи</cite>, а <cite index="7-4">исторически распространённая схема обхода этого правила — создание тайской компании с ограниченной ответственностью, где большинство акций принадлежит тайским гражданам, для владения землёй в интересах иностранца — это именно та схема, на которую и нацелены меры 2026 года</cite>.

Что это значит для нынешних и потенциальных владельцев

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Существующие права собственности на кондоминиумы (freehold) защищены конституционно, поэтому любое ужесточение правил будет применяться к будущим сделкам, а не задним числом.
Популярные проекты с иностранной квотой в востребованных городах заполняются быстрее, поэтому раннее бронирование становится всё важнее.
Покупателям, использующим номинальные компании для владения землёй, стоит пересмотреть свои схемы с учётом усиливающегося внимания регуляторов, о котором говорилось выше.

Эти изменения пока остаются предложениями, а не законом, но общее направление — более жёсткий контроль, отсутствие расширения квоты в ближайшей перспективе — говорит в пользу того, чтобы закреплять за собой квотные единицы в проектах, где они ещё доступны, уже сейчас, а не ждать.

Паттайя и Восточное побережье: опережая общенациональный тренд

Пока Бангкок и большая часть страны переживают спад, фундаментальные показатели Паттайи выглядят иначе. <cite index="11-1">Только в первом квартале 2026 года Таиланд привлёк почти 100 млрд бат иностранных инвестиций, из которых 45% капитала было направлено напрямую в зоны Восточного экономического коридора (EEC)</cite> — государственный пояс роста, в который входит Паттайя и прилегающее побережье Чонбури–Районг.

Опорой этого тезиса выступает инфраструктура. <cite index="12-1">Проект аэропорта У-Тапао и Eastern Aviation City представляет собой инвестиции общим объёмом 6,23 млрд долларов США</cite>, и <cite index="12-2">к 2025–2026 годам, с открытием третьего пассажирского терминала за счёт частных инвестиций, ожидается</cite>, что У-Тапао существенно расширит региональную транспортную связанность. В сочетании с глубоководным портом Лаем Чабанг и запланированными линиями высокоскоростной железной дороги Восточное побережье превращается в самостоятельный логистический и жилой коридор, а не просто в пляжный спутник Бангкока.

На местном уровне ценовые данные отражают устойчивый, но не взрывной рост. <cite index="9-2">Среднегодовой рост цен на кондоминиумы в Паттайе составляет около 3%, при этом средняя цена в центральных районах приближается к 70 000 бат за квадратный метр</cite>. Это более здоровая и устойчивая траектория, чем циклы «бум-спад», характерные для некоторых других региональных рынков, и она оставляет пространство для дальнейшего роста цен по мере созревания проектов EEC.

Громкие запуски проектов напрямую проверяют этот спрос на прочность. Наш недавний материал о распродаже PTY Residence на сумму 1,85 млрд бат на Паттайя Сай 1 показывает, как быстро международные покупатели раскупают квотное предложение у первой линии моря, а наш более широкий обзор новостей рынка недвижимости Паттайи об иностранном спросе и инфраструктуре отслеживает новые проекты по мере их выхода на рынок.

Где покупатели сейчас находят выгодные предложения

Учитывая более слабые общенациональные показатели стоимости на фоне более крепких фундаментальных факторов в районе Паттайи, особенно активны три типа покупателей:

Инвесторы, перекладывающие капитал из более медленного бангкокского предложения кондоминиумов в проекты Восточного побережья с подтверждённой доступной иностранной квотой.
Покупатели для собственного проживания и пенсионеры, пользующиеся преимуществами более низких ставок по ипотечному кредитованию внутри страны, даже если сама покупка финансируется наличными из-за рубежа.
Покупатели, закрепляющие за собой юниты в многофункциональных курортных проектах, которые выигрывают от роста населения и туризма, стимулируемого EEC.

Такие проекты, как Great Investment or lifestyle ECO project и smart island resort development на материковой части, иллюстрируют именно то сочетание образа жизни и доходности, которое привлекает этот спрос, наряду с новым предложением у первой линии моря, таким как новый объект премиум-класса у моря.

Практические выводы на 2026 год

Общая картина скорее неоднозначна, чем однозначно позитивна или негативна. Общенациональная стоимость сделок снижается, финансирование дешевеет, а система иностранных квот проходит первый за много лет серьёзный пересмотр. Ничто из этого не меняет структурного преимущества Восточного побережья: реальные инфраструктурные инвестиции, устойчивый — пусть и умеренный — годовой рост цен на 3%, и стабильное поглощение новых проектов с иностранной квотой.

Покупателям стоит воспринимать 2026 год как окно возможностей, а не повод для выжидания. Квотные юниты в удачно расположенных проектах Паттайи бронируются быстрее, чем утверждается замещающее предложение, а любое ужесточение лимита в 49% лишь усилит конкуренцию за оставшиеся объекты. Полную статистическую разбивку по регионам смотрите в нашем подробном материале анализ рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, цены и правила 2026 года — хорошем дополнении к этому обзору.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Часто задаваемые вопросы

Действительно ли передача кондоминиумов иностранцам в Таиланде растёт в 2025 году?: Да, в количественном выражении, но не в денежном. На иностранных покупателей пришлось 14 899 сделок по передаче кондоминиумов по всей стране в 2025 году — на 2,2% больше в годовом выражении, тогда как общая стоимость сделок упала на 10,7% до примерно 60,92 млрд бат, то есть покупатели приобретают больше юнитов, но более доступных по стоимости.
Меняется ли квота в 49% на владение иностранцами?: Квота в 49% на владение иностранцами кондоминиумами в рамках одного здания по-прежнему действует, хотя регуляторы активно обсуждают её снижение примерно до 30–39%. Окончательное решение пока не принято, а любое новое правило будет применяться к будущим покупкам, а не к уже существующим правам собственности (freehold).
Снижаются ли ставки по ипотеке в Таиланде?: Да. Банк Таиланда суммарно снизил ключевую ставку на 125 базисных пунктов с октября 2024 года, последнее снижение произошло в декабре 2025 года, а некоторые банки также смягчают ограничения на соотношение кредита к стоимости залога, чтобы поддержать кредитование.
Почему Паттайя опережает общенациональный рынок кондоминиумов?: Паттайя находится в зоне Восточного экономического коридора (EEC), на который пришлось почти 45% притока иностранных инвестиций в Таиланд в первом квартале 2026 года, и выигрывает от крупных инфраструктурных проектов, таких как многомиллиардное расширение аэропорта У-Тапао, что обеспечивает более стабильный рост цен по сравнению с большей частью остальной страны.
Стоит ли беспокоиться об использовании тайской компании для владения недвижимостью?: Регуляторы активно пересматривают схемы номинальных компаний, используемые для владения землёй в интересах иностранцев, поэтому тем, кто полагается на такую структуру, стоит получить актуальную юридическую консультацию, поскольку контроль со стороны властей усиливается, даже несмотря на то, что закон с обратной силой пока не принят.