thailand-market

Индийские покупатели меняют рынок передачи прав на кондоминиумы Таиланда — что это значит для Паттайи

24.07.2026

Китайские покупатели по-прежнему лидируют по числу сделок на рынке кондоминиумов Таиланда, но именно индийские покупатели становятся самой быстрорастущей силой в 2025-2026 годах, приобретая более крупные и дорогие юниты. Разбираем, что показывают данные REIC и почему это важно для Паттайи.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Индийские покупатели постепенно становятся одной из главных тем на рынке кондоминиумов Таиланда. По мере того как покупательная способность китайских клиентов снижается, граждане Индии приобретают меньше сделок, но заметно более крупные и дорогие юниты — этот сдвиг уже виден в данных о передаче прав собственности, и рынок Восточного побережья Паттайи хорошо позиционирован, чтобы воспользоваться этим трендом, поскольку застройщики стремятся привлечь более диверсифицированную базу иностранных покупателей.

Индийские покупатели и передача прав на кондо в Таиланде: что говорят данные

Центр информации о недвижимости (REIC), который отслеживает передачу прав собственности по всей стране через Государственный жилищный банк, представил четкую картину рынка в переходном состоянии. За период с января по сентябрь 2025 года <cite index="2-6">общее число передач прав на кондоминиумы иностранцам составило 11 011 юнитов, снизившись на 0,05%, при этом общая стоимость упала до 44,1 млрд бат, обвалившись на 14,2%</cite>. Этот разрыв — когда количество сделок почти не меняется, а стоимость резко падает — является характерным признаком рынка, перестраивающегося в сторону более скромных покупок.

Если посмотреть на весь 2025 календарный год, та же тенденция сохраняется и на общенациональном уровне. <cite index="4-1">В 2025 году передача прав на кондоминиумы иностранцам выросла на 2,2%, до 14 899 юнитов, при этом общая стоимость рынка резко снизилась на 10,7%, составив 60,9 млрд бат</cite>. Средние расходы на одного иностранного покупателя соответственно сократились: <cite index="5-2">иностранцы оформили передачу 14 899 юнитов кондоминиумов в 2025 году, на 2,2% больше, чем в 2024-м, на общую сумму 60,92 млрд бат, что на 10,7% меньше в годовом выражении, поскольку покупатели переориентировались на более доступное жилье</cite>. Типичная иностранная покупка теперь составляет около 4,1 млн бат за юнит площадью 41 кв.м.

Почему индийские покупатели — главная история роста

Именно структура покупателей по национальностям объясняет снижение стоимости. <cite index="1-4">Глобальное замедление экономики серьезно ударило по спросу иностранцев на кондоминиумы: первые девять месяцев 2025 года показали резкое падение как по объему, так и по стоимости сделок, поскольку китайские покупатели, по-прежнему крупнейшая группа, сократили покупки на фоне проблем с ликвидностью. В то же время индийские покупатели стали быстрорастущей силой, обычно приобретая более крупные и дорогие юниты для реального проживания</cite>.

Застройщики напрямую реагируют на этот сдвиг. <cite index="1-5,1-6">Этот сдвиг подпитывает то, что застройщики называют «сменой караула» в 2026 году, поскольку рынок смотрит за пределы Китая в сторону более качественного спроса из Индии, а также Европы и США, хотя слабая внутренняя покупательная способность остается ключевым риском</cite>.

Квартальные данные подтверждают, насколько быстро разворачивается спад спроса со стороны Китая. <cite index="3-0">Передача прав собственности китайским покупателям в первом квартале составила 906 юнитов, снизившись на 38,8% в годовом выражении, при общей стоимости сделок в 3,493 млрд бат, что на 42,9% меньше</cite>. Это снижение значительно резче общего падения передач прав иностранцам за тот же квартал, которое само по себе было существенным: <cite index="3-2,3-3">передача прав собственности на кондоминиумы иностранным гражданам составила в общей сложности 3 241 юнит, снизившись на 17,3% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее, а стоимость сделок составила 13,464 млрд бат, снизившись на 17,9%</cite>.

Более диверсифицированная база покупателей

Помимо Индии, покупатели других национальностей заполняют нишу, освобождаемую китайскими клиентами:

• Покупатели из Мьянмы концентрируются в ценовом диапазоне 3-5 млн бат
• Российские покупатели тратят больше на один юнит, часто свыше 10 млн бат
• Покупатели с Тайваня демонстрируют сильный рост как по числу сделок, так и по стоимости в годовом выражении
• Покупатели из Европы и США сохраняют стабильность в ценовом диапазоне 6-12 млн бат

Для контекста о стране, наиболее ассоциирующейся с предыдущим циклом, наш более ранний материал о спаде на рынке недвижимости Китая и китайских покупателях в Паттайе раскрывает эту сторону истории подробнее.

Что это значит для Паттайи и Восточного побережья

Паттайя не публикует отдельную детализированную разбивку по национальностям от REIC, как это делает Бангкок, но те же общенациональные факторы применимы и здесь. По мере охлаждения спекулятивных покупок со стороны Китая у застройщиков Паттайи есть все основания привлекать тот же более широкий круг покупателей — индийские семьи, ищущие жилье для проживания, российских и европейских покупателей, нацеленных на премиальные объекты с видом на море, и растущий спрос со стороны Тайваня, который резко вырос в других частях страны.

Эта диверсификация происходит в момент, когда собственный ценовой индекс Паттайи движется вверх, о чем подробно рассказано в нашем отчете о трендах индекса цен на кондо Таиланда за 2025 год. Это также совпадает с волной нового предложения, которую мы освещаем в материале Пул новых кондо-проектов Паттайи на 2026 год — больше выбора для пула покупателей, который смещается от ультра-люксовой спекуляции к практичным юнитам для собственного проживания в диапазоне 4-10 млн бат.

Покупатели, рассматривающие этот сегмент сегодня, могут ознакомиться с такими проектами, как этот большой, тихий апартамент или новый элитный объект у моря — оба подходят для того реального проживания, которое сейчас определяет спрос по всей стране.

Давление квоты на иностранцев добавляет еще один фактор

Сдвиг в структуре покупателей по национальностям разворачивается на фоне дискуссии о квотах. <cite index="7-1,7-2">Согласно действующему законодательству, иностранцы могут владеть до 49% от общей площади помещений в любом отдельном проекте кондоминиума. Эта квота действует с 1979 года и не менялась 47 лет</cite>. Регуляторы сейчас рассматривают изменения, поскольку <cite index="7-3">иностранные покупатели составили 26% покупок кондоминиумов в Бангкоке в 2025 году, а в Пхукете этот показатель превысил 40%</cite>, что вызывает опасения по поводу вытеснения местных жителей с рынка.

Одно из обсуждаемых предложений предполагает ужесточение потолка: <cite index="7-4">квота в 49% для иностранной собственности пока действует, но снижение до 30-39% активно обсуждается</cite>, хотя <cite index="7-6">в случае принятия поправок они будут применяться только к новым сделкам — существующие права собственности по фрихолду останутся юридически защищенными</cite>. Для покупателей, взвешивающих сроки покупки, это веская причина оформить юниты в рамках иностранной квоты по фрихолду раньше, а не позже.

Условия по ипотеке немного смягчаются

Стоимость финансирования важна как для тайских, так и для иностранных покупателей, взвешивающих сроки выхода на рынок. <cite index="6-1">Согласно анализу рынка недвижимости Таиланда за 2025 год от Global Property Guide, ставки по ипотечным кредитам в Таиланде сейчас составляют от 2,9 до 3,3% годовых для фиксированных ставок</cite>, хотя это варьируется в зависимости от банка и профиля заемщика.

Базовые розничные ставки также немного снизились. <cite index="8-1">На конец июня 2026 года средняя минимальная розничная ставка для отечественных коммерческих банков составила 7,38% против 7,80% годом ранее, а для филиалов иностранных банков ставка достигла 6,33% против 6,42% в июне 2025 года</cite>. Более широкая политика Банка Таиланда также оставалась мягкой: <cite index="9-0">базовая процентная ставка была оставлена без изменений на уровне 1% на заседании в июне 2026 года, что соответствовало ожиданиям рынка и удерживало стоимость заимствований на самом низком уровне с 2022 года</cite>. Более подробный разбор того, что это значит для покупателей, можно найти в нашем материале о снижении ставок Банка Таиланда и рынке недвижимости.

Практические выводы для покупателей

История, вытекающая из данных, заключается не в том, что иностранный спрос рушится, а в том, что он перестраивается в сторону настоящих покупателей жилья, а не спекулянтов-перепродавцов. Для Паттайи, где предложение продолжает расширяться, а цены остаются сравнительно доступными, этот сдвиг выгоден покупателям, которые хотят приобрести дом или актив для среднесрочной аренды, а не заниматься чистым краткосрочным арбитражем.

Всем, кто рассматривает покупку сейчас, стоит:

1. Заранее уточнить доступность иностранной квоты с учетом обсуждаемой реформы
2. Сравнить продукты с фиксированной ставкой и ставкой, привязанной к базовому индикатору, перед принятием решения
3. Сосредоточиться на диапазоне 4-10 млн бат, где концентрируется спрос как тайских, так и диверсифицированных иностранных покупателей
4. Следить за квартальной разбивкой REIC по национальностям, а не полагаться на устаревшие представления о доминировании китайских покупателей

Похожие статьи

thailand-market

Анализ рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, цены и правила на 2026 год

Рынок кондоминиумов Таиланда четвёртый год подряд демонстрирует охлаждение по стране в целом, но спрос иностранцев, развитие инфраструктуры EEC и устойчивость Восточного побережья рисуют совсем иную картину для покупателей в Паттайе.

thailand-market

Комиссии за переоформление кондоминиумов в Таиланде в 2026 году: сколько реально платят покупатели

Сбор за переоформление права собственности на кондоминиум в Таиланде составляет фиксированные 2% от оценочной стоимости, плюс гербовый сбор, налог у источника и специальный бизнес-налог — в зависимости от того, как долго продавец владел объектом. Рассказываем, сколько именно платят покупатели и продавцы в Земельном департаменте в 2026 году, и как это вписывается в охлаждающийся рынок сделок.

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача прав на кондо, цены и что нужно знать покупателям в Паттайе

Число сделок с недвижимостью по всему Таиланду резко снижается, но спрос иностранцев на кондо держится стабильно, а Паттайя продолжает опережать рынок. Вот что на самом деле говорят данные накануне 2026 года.