Espanha acabou mesmo com o seu golden visa?

Sim. Espanha deixou de conceder residência através de investimento imobiliário ou financeiro a 3 de abril de 2025, encerrando a via imobiliária depois de ter emitido mais de 15.000 vistos ao longo de doze anos.

Que programas europeus de golden visa continuam abertos?

Portugal e Grécia continuaram a aceitar candidaturas mesmo com Espanha, os Países Baixos e a via de cidadania de Malta a serem encerrados ou restringidos, com Portugal a dar cada vez mais ênfase a fundos de investimento regulados em vez da compra direta de imóveis.

A Tailândia oferece uma opção de residência através de imóveis?

A Tailândia tem duas vias principais: o visto Long-Term Resident (LTR), que pode combinar pelo menos 500.000 dólares de investimento na Tailândia com 1 milhão de dólares em ativos globais, e um novo visto imobiliário lançado no início de 2026, ligado à compra mínima de 3.000.000 de baht em imóveis.

Os estrangeiros podem ser proprietários de apartamentos na Tailândia em regime freehold?

Sim — os estrangeiros podem ser proprietários de unidades em condomínio em regime freehold, desde que a propriedade estrangeira no edifício não ultrapasse 49% da área total de venda.

Pattaya é uma opção realista para este tipo de investidor?

Pattaya oferece propriedade freehold de apartamentos a uma fração dos preços comparáveis na Europa ou em Banguecoque, facilitando o cumprimento dos limiares de investimento da Tailândia para o visto LTR ou o visto imobiliário, ao mesmo tempo que gera rendimento por arrendamento.

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O Fim dos Golden Visas na Europa: Para Onde Vão Agora os Investidores em Residência por Investimento

26/07/2026

Com Espanha, Malta e outros países da UE a fecharem os golden visas ligados ao imobiliário, os investidores que procuram residência através de imóveis estão a alargar horizontes. O visto LTR da Tailândia e a nova via de 3 milhões de baht surgem como alternativas práticas — eis como se comparam.

Gerado com IA, revisto pela nossa equipa editorial

Se contava com a compra de um imóvel na Europa para garantir residência, o cenário mudou rapidamente. Espanha encerrou a via imobiliária do seu golden visa em abril de 2025, o programa de cidadania por investimento de Malta caiu por decisão judicial no mesmo mês, e os Países Baixos terminaram discretamente a sua versão em 2024. Os investidores que gostavam da ideia de um imóvel que também funcionasse como bilhete de residência estão agora a olhar mais longe — e o visto Long-Term Resident (LTR) da Tailândia, bem como a nova autorização ligada à compra de imóveis, estão a atrair séria atenção.

Por Que a Europa Está a Fechar a Porta à Residência Ligada ao Imobiliário

O padrão em toda a Europa é consistente: os governos estão a separar a política de habitação do investimento em migração. O encerramento em Espanha foi explícito quanto às razões — as autoridades queriam deixar de tratar a habitação como "um negócio especulativo" e dar prioridade aos residentes em detrimento dos investidores. Os números tornam a lógica política clara, mesmo que o impacto no mercado tenha sido modesto.

Espanha deixou de conceder residência através de investimento imobiliário ou financeiro a 3 de abril de 2025, encerrando um programa que tinha emitido mais de 15.000 vistos ao longo de doze anos.
Entre 2013 e 2025, cidadãos estrangeiros receberam quase 16.000 golden visas espanhóis — apenas 0,3% do mercado imobiliário residencial transacionado, uma fatia mínima que ainda assim gerou uma reação política desproporcional.
O programa de cidadania por investimento de Malta caiu por decisão do Tribunal de Justiça da UE em abril de 2025, enquanto a Irlanda encerrou o seu Immigrant Investor Programme em 2023 e o Reino Unido fechou o Tier 1 Investor Visa em 2022.

O rumo não deixa margem para ambiguidades. Um a um, os atalhos europeus mais fáceis entre imóvel e residência estão a ser desligados, e nenhum dos programas encerrados foi substituído.

Portugal e Grécia Continuam Abertos, Mas as Regras Estão a Mudar

Nem todas as portas europeias se fecharam. Portugal e Grécia continuaram a aceitar candidaturas mesmo com programas vizinhos a serem descontinuados, e a procura simplesmente se redirecionou para estes países. Mas Portugal, em particular, está a afastar os investidores do imobiliário tradicional.

A transição para longe dos investimentos baseados em imóveis em Portugal colocou os fundos de investimento regulados na linha da frente do seu golden visa, reduzindo o risco especulativo mas também eliminando o ativo tangível e gerador de rendimento que tornava as vias imobiliárias atrativas em primeiro lugar. Para compradores que queriam especificamente um imóvel físico — e não uma unidade de participação num fundo — essa é uma troca significativa.

A Resposta da Tailândia: O Visto LTR e uma Nova Via Imobiliária

A Tailândia tem vindo a construir, nos últimos dois anos, o seu próprio quadro de investimento em migração, e as atualizações de 2025-2026 tornaram-no notavelmente mais acessível para compradores de imóveis especificamente.

O Visto Long-Term Resident (LTR)

O regime de Visto LTR da Tailândia oferece uma autorização de permanência renovável de 10 anos para cidadãos estrangeiros elegíveis, incluindo uma categoria "Wealthy Global Citizens" aberta a quem detenha pelo menos 1 milhão de dólares em ativos globais. Para esta categoria, uma atualização de 2025 eliminou o requisito anterior de comprovar 80.000 dólares de rendimento anual pessoal, priorizando em vez disso um investimento estável e de longo prazo na Tailândia — e esse investimento pode incluir pelo menos 500.000 dólares aplicados em ativos tailandeses, entre eles imóveis elegíveis.

Um Visto Imobiliário Dedicado

A Tailândia lançou também uma opção mais direta: um visto de longa permanência, de um ano, renovável, disponível para cidadãos estrangeiros que adquiram imóveis tailandeses elegíveis com um valor mínimo de 3.000.000 de baht, cerca de 83.000 dólares aos câmbios recentes. É um patamar de entrada muito mais baixo do que a categoria LTR, embora tenha uma estrutura de renovação mais restrita que os compradores devem analisar cuidadosamente antes de avançarem.

Comparado com os programas europeus encerrados, o atrativo é direto:

A propriedade freehold de apartamentos está disponível para estrangeiros de forma direta, limitada apenas a 49% da área total de venda de um edifício por projeto.
Os limiares de entrada situam-se muito abaixo das somas de sete dígitos tipicamente exigidas nas vias de cidadania por investimento da UE.
O ativo é um imóvel físico e gerador de rendimento, e não uma participação num fundo.

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Por Que Pattaya Se Encaixa Especificamente Neste Perfil de Comprador

Para investidores deslocados pelos encerramentos europeus, Pattaya oferece algo cada vez mais raro: propriedade freehold a preços que ultrapassam largamente os limiares de investimento da Tailândia, sem exigir os escalões de ativos mais elevados do LTR. Um apartamento bem localizado em Pattaya pode satisfazer o mínimo do visto imobiliário várias vezes, deixando ainda margem para uma unidade geradora de renda em vez de uma participação passiva num fundo.

Compradores que ponderam estilo de vida a par da residência devem olhar para empreendimentos costeiros e ricos em comodidades — projetos como Smart island resort no continente ou Novo empreendimento de luxo à beira-mar ilustram o tipo de stock freehold disponível a níveis que seriam considerados de entrada nos mercados ibéricos ou de golden visa da UE.

A Questão da Moeda e do Timing

Os investidores que retiram capital da Europa também têm de navegar questões cambiais, não apenas regras de vistos. Quem converte euros ou libras esterlinas em baht deve considerar o timing da taxa de câmbio no plano de compra — a nossa análise sobre a dinâmica do baht forte e o que significa para compradores estrangeiros de apartamentos é uma leitura útil antes de transferir fundos.

O Que Isto Significa Para Quem Está a Comparar Opções

Para um comprador que queria especificamente residência europeia através de imóveis, as escolhas realistas reduziram-se a Portugal (cada vez mais baseado em fundos) e Grécia, além de um punhado de programas menores nas Caraíbas e no Golfo. A Tailândia não oferece residência na UE nem um caminho para a cidadania europeia — essa é uma distinção importante, não uma nota de rodapé de marketing. O que oferece é propriedade freehold direta, um quadro de visto de longa permanência funcional e custos de entrada consideravelmente mais baixos.

Comparação Rápida

Espanha: fechada a novos candidatos ligados ao imobiliário desde abril de 2025.
Malta: via de cidadania por investimento derrubada por tribunal da UE, abril de 2025.
Portugal: aberta, mas a mudar para fundos de investimento em detrimento do imobiliário direto.
Tailândia: visto LTR (investimento de 500.000 dólares ou mais) ou novo visto imobiliário (mínimo de 3 milhões de baht), ambos ligados a imóveis reais.

O Due Diligence Continua a Ser Essencial

Nada disto significa que as vias tailandesas sejam isentas de risco ou fáceis de percorrer. O visto imobiliário está ainda em fase experimental, e comentários do setor têm levantado questões sobre a adequação do limiar de 3 milhões de baht e a restrição à renovação dentro do mesmo ano societário. Os compradores devem tratá-lo como um programa genuinamente novo, não maduro, e associar qualquer decisão de visto a bons fundamentos imobiliários — localização, histórico do promotor e rentabilidade de arrendamento realista — em vez de tratar o visto como a principal razão para comprar.

Para quem está a avaliar especificamente as regras de propriedade estrangeira e os mecanismos de quota no mercado de apartamentos da Tailândia, a nossa análise sobre o que acontece quando a quota estrangeira de um condomínio em Pattaya está esgotada vale a pena ler em conjunto com a pesquisa sobre vistos, já que estrutura de propriedade e elegibilidade para residência são questões separadas — mas relacionadas.

Conclusão para Compradores Deslocados dos Golden Visas

As portas europeias de residência por investimento estão a fechar-se mais depressa do que se abrem, e a tendência não mostra sinais de reversão. A combinação tailandesa de propriedade freehold em apartamentos, um quadro de visto LTR em amadurecimento e um visto imobiliário de custo mais baixo oferece aos compradores deslocados dos golden visas uma alternativa concreta e apoiada em imóveis reais — desde que entrem com expectativas realistas sobre o que o visto confere e o que não confere.