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Les acheteurs indiens transforment les transferts de condos en Thaïlande — ce que cela signifie pour Pattaya

24/07/2026

Les acheteurs chinois dominent toujours le marché des condos thaïlandais en volume, mais les acheteurs indiens sont la force montante de 2025-2026, achetant des unités plus grandes et plus chères. Voici ce que révèlent les données du REIC et pourquoi cela compte pour Pattaya.

Généré par IA, relu par notre équipe éditoriale

Les acheteurs indiens sont en train de devenir discrètement l'une des histoires les plus importantes du marché des condominiums en Thaïlande. Alors que le pouvoir d'achat chinois s'est replié, les ressortissants indiens achètent moins d'unités mais des biens nettement plus grands et plus chers — une tendance déjà visible dans les données de transfert et dont le marché du littoral Est, notamment Pattaya, est bien placé pour bénéficier alors que les promoteurs courtisent une clientèle étrangère plus diversifiée.

Acheteurs indiens et transferts de condos en Thaïlande : ce que disent les données

Le Real Estate Information Center (REIC), qui suit les transferts de propriété à l'échelle nationale via la Government Housing Bank, dresse un tableau clair d'un marché en pleine mutation. Pour la période janvier-septembre 2025, <cite index="2-6">le total des transferts de condos à des étrangers s'est établi à 11 011 unités, en baisse de 0,05 %, tandis que la valeur totale a chuté à 44,1 milliards de bahts, en recul de 14,2 %</cite>. Cet écart — un volume d'unités quasiment stable mais une valeur qui chute fortement — est la signature d'un marché en pleine rééquilibrage vers des achats plus modestes.

En élargissant la perspective à l'année civile 2025 complète, la même tendance se confirme au niveau national. <cite index="4-1">En 2025, les transferts de condominiums à des étrangers ont progressé de 2,2 % pour atteindre 14 899 unités, tandis que la valeur totale du marché a fortement reculé de 10,7 %, s'établissant à 60,9 milliards de bahts</cite>. La dépense moyenne par acheteur étranger s'est compressée en conséquence, avec <cite index="5-2">14 899 unités de condos transférées à des étrangers en 2025, en hausse de 2,2 % par rapport à 2024, pour une valeur totale de transfert de 60,92 milliards de bahts, en baisse de 10,7 % en glissement annuel, les acheteurs s'orientant vers des unités plus abordables</cite>. L'achat étranger type se situe désormais autour de 4,1 millions de bahts pour une surface de 41 m².

Pourquoi les acheteurs indiens sont l'histoire de croissance qui se démarque

La répartition par nationalité explique le recul de la valeur. <cite index="1-4">Un ralentissement économique mondial a durement frappé la demande étrangère de condos, les neuf premiers mois de 2025 affichant de fortes baisses en volume comme en valeur, les acheteurs chinois — toujours le groupe le plus important — s'étant repliés dans un contexte de tensions de liquidité. À l'inverse, les acheteurs indiens sont devenus une force en forte croissance, achetant généralement des unités plus grandes et plus chères pour un usage résidentiel réel</cite>.

Les promoteurs réagissent directement à ce changement. <cite index="1-5,1-6">Ce basculement alimente ce que les promoteurs décrivent comme un changement de garde en 2026, le marché regardant au-delà de la Chine vers une demande de meilleure qualité en provenance d'Inde, ainsi que d'Europe et des États-Unis, tandis que la faiblesse du pouvoir d'achat domestique demeure un risque majeur</cite>.

Les données trimestrielles confirment la rapidité du ralentissement chinois. <cite index="3-0">Les transferts de propriété vers des acheteurs chinois au premier trimestre se sont établis à 906 unités, en baisse de 38,8 % sur un an, pour une valeur totale de transfert de 3,493 milliards de bahts, en recul de 42,9 %</cite>. Ce déclin est bien plus marqué que la baisse globale des transferts étrangers pour la même période, qui était elle-même significative : <cite index="3-2,3-3">les transferts de propriété de condominiums à des ressortissants étrangers ont totalisé 3 241 unités, en baisse de 17,3 % par rapport à la même période un an plus tôt, tandis que la valeur des transferts s'établissait à 13,464 milliards de bahts, en recul de 17,9 %</cite>.

Une base d'acheteurs plus diversifiée

Au-delà de l'Inde, d'autres nationalités comblent le vide laissé par les acheteurs chinois :

• Les acheteurs birmans concentrés dans la tranche de 3 à 5 millions de bahts
• Les acheteurs russes dépensant davantage par unité, souvent au-dessus de 10 millions de bahts
• Les acheteurs taïwanais affichant une forte croissance annuelle, tant en volume qu'en valeur
• Les acheteurs européens et américains restant stables dans la fourchette de 6 à 12 millions de bahts

Pour un éclairage sur le pays le plus associé au précédent cycle, notre analyse précédente sur la crise immobilière chinoise et les acheteurs chinois à Pattaya approfondit ce sujet.

Ce que cela signifie pour Pattaya et le littoral Est

Pattaya ne publie pas de répartitions par nationalité aussi détaillées que celles du REIC pour Bangkok, mais les mêmes forces nationales s'appliquent. À mesure que les achats spéculatifs chinois se refroidissent, les promoteurs de Pattaya ont tout intérêt à courtiser le même mélange élargi — familles indiennes en quête d'un bien résidentiel, acheteurs russes et européens ciblant des biens haut de gamme avec vue sur mer, et une demande taïwanaise qui a fortement progressé ailleurs dans le pays.

Cette diversification survient à un moment où l'indice des prix propre à Pattaya progresse, comme le détaille notre rapport sur les tendances de l'indice des prix des condos en Thaïlande en 2025. Elle coïncide également avec une vague de nouvelle offre, que nous couvrons dans le pipeline de l'offre de condos à Pattaya pour 2026 — davantage de choix pour une clientèle d'acheteurs qui passe de la spéculation ultra-luxe vers des unités pratiques, occupées par leur propriétaire, dans la tranche de 4 à 10 millions de bahts.

Les acheteurs qui s'intéressent aujourd'hui à ce segment peuvent explorer des projets tels que cet appartement spacieux et calme ou cette nouvelle propriété de luxe en bord de mer, tous deux adaptés à ce type d'usage résidentiel authentique qui soutient désormais la demande à l'échelle nationale.

La pression sur le quota étranger ajoute une nouvelle dimension

Le changement de nationalité des acheteurs se déroule dans un contexte de débat sur les quotas. <cite index="7-1,7-2">Selon la loi actuelle, les étrangers peuvent posséder jusqu'à 49 % de la surface totale de plancher d'un même projet de condominium. Ce quota est en vigueur depuis 1979 et n'a pas changé depuis 47 ans</cite>. Les régulateurs envisagent désormais des modifications car <cite index="7-3">les acheteurs étrangers ont représenté 26 % des achats de condos à Bangkok en 2025, tandis qu'à Phuket ce chiffre a dépassé 40 %</cite>, ce qui suscite des inquiétudes quant à l'éviction des résidents locaux du marché.

Une proposition en discussion viserait à resserrer ce plafond : <cite index="7-4">le quota de propriété étrangère de 49 % reste en vigueur, mais une réduction à 30-39 % fait l'objet de discussions actives</cite>, bien que <cite index="7-6">si des amendements sont adoptés, ils ne s'appliqueront qu'aux nouvelles transactions — les titres en pleine propriété (« freehold ») existants restent légalement protégés</cite>. Pour les acheteurs qui s'interrogent sur le bon moment pour agir, c'est une raison concrète de sécuriser plus tôt que tard des unités en pleine propriété relevant du quota étranger.

Les conditions de crédit s'assouplissent légèrement

Le coût du financement compte aussi bien pour les acheteurs thaïlandais qu'étrangers qui pèsent le bon moment pour entrer sur le marché. <cite index="6-1">Selon l'analyse 2025 du marché immobilier thaïlandais publiée par Global Property Guide, les taux d'intérêt des prêts immobiliers en Thaïlande se situent actuellement entre 2,9 et 3,3 % par an pour les prêts à taux fixe</cite>, bien que cela varie selon la banque et le profil de l'emprunteur.

Les taux de référence de détail ont également baissé. <cite index="8-1">Fin juin 2026, le taux minimum moyen de détail des banques commerciales locales s'établissait à 7,38 %, contre 7,80 % un an plus tôt, tandis que pour les succursales de banques étrangères, le taux atteignait 6,33 %, contre 6,42 % en juin 2025</cite>. La politique plus générale de la Banque de Thaïlande est restée accommodante, <cite index="9-0">le taux directeur ayant été maintenu inchangé à 1 % lors de sa réunion de juin 2026, conformément aux attentes du marché, maintenant les coûts d'emprunt à leur niveau le plus bas depuis 2022</cite>. Pour une analyse plus complète de ce que cela signifie pour les acheteurs, consultez notre article sur les baisses de taux de la Banque de Thaïlande et le marché immobilier.

Ce qu'il faut retenir concrètement pour les acheteurs

Ce que révèlent ces données, ce n'est pas que la demande étrangère s'effondre, mais qu'elle se rééquilibre vers de véritables acheteurs résidentiels plutôt que vers des spéculateurs revendeurs à court terme. Pour Pattaya, où l'offre continue de s'étendre et où les prix restent relativement accessibles, ce changement favorise les acheteurs qui souhaitent un logement ou un actif locatif à moyen terme plutôt qu'un pur arbitrage à court terme.

Quiconque envisage d'investir maintenant devrait :

1. Vérifier tôt la disponibilité du quota étranger, compte tenu des discussions sur la réforme des quotas
2. Comparer les produits hypothécaires à taux fixe et ceux indexés sur les taux de référence avant de s'engager
3. Se concentrer sur la tranche de 4 à 10 millions de bahts, où se concentre la demande à la fois thaïlandaise et étrangère diversifiée
4. Suivre les répartitions trimestrielles par nationalité du REIC plutôt que de se fier à des hypothèses dépassées centrées sur les acheteurs chinois

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