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Mercado Inmobiliario de Tailandia: Transferencias de Condominios, Cambios en la Cuota Extranjera y el Lugar de Pattaya

19/7/2026

Las transferencias a nivel nacional caen, la demanda china se enfría y los compradores rusos ganan terreno: esto dicen los datos sobre el mercado de condominios de Tailandia y la posición de Pattaya.

Generado con IA, revisado por nuestro equipo editorial

El mercado inmobiliario de Tailandia atraviesa una desaceleración controlada, no un colapso. Se proyecta que las transferencias residenciales a nivel nacional caigan alrededor de un 7% en 2025, la demanda de condominios por parte de compradores chinos se ha debilitado notablemente, y Chonburi -la provincia donde se ubica Pattaya- ha superado a Bangkok como el principal destino de unidades de condominio para compradores extranjeros en volumen. Los tipos hipotecarios se han relajado ligeramente a medida que el banco central recorta su tipo de referencia. Para los compradores, este es un mercado que premia la paciencia y la elección de ubicación por encima de la rapidez.

Mercado Inmobiliario de Tailandia: Se Enfrían los Volúmenes de Transferencias de Condominios a Nivel Nacional

Las cifras principales confirman un retroceso generalizado y no una caída localizada. Según el Real Estate Information Center (REIC), las transferencias residenciales del primer trimestre de 2025 <cite index="5-0">se desplomaron un 10,52% interanual hasta 65.276 unidades, con los valores cayendo un 13,02%.</cite>

Para el año completo, la tendencia se mantuvo. <cite index="4-0">Se preveía que el valor de las transferencias residenciales siguiera la misma tendencia bajista, cayendo un 10,9% respecto a 2024 hasta 873.400 millones de baht en 2025, y suavizándose otro 0,8% hasta 866.200 millones de baht en 2026.</cite> Esto llega tras un periodo mucho más fuerte: <cite index="4-1">esto se produce después del máximo de 2022, de 1,06 billones de baht, un 12,8% más</cite> que el año anterior.

El volumen total de transferencias cuenta la misma historia. <cite index="6-0">Se proyectan 322.500 unidades transferidas en total, un 7,3% menos que en 2024, con un valor total de transferencias de alrededor de 873.400 millones de baht, un 10,9% menos interanual</cite>, según datos del REIC citados por Global Property Guide.

Tendencias en la Cuota Extranjera: China se Retira, Rusia Avanza

Los compradores extranjeros siguen representando una parte significativa del mercado de condominios, pero su composición está cambiando rápidamente. A nivel nacional, <cite index="9-3">las transferencias de condominios a extranjeros en Tailandia cayeron casi un 18% en el primer trimestre de 2026, mientras la demanda china se debilitaba y los compradores rusos pasaban al segundo puesto</cite>.

Los datos del REIC que respaldan esta tendencia muestran que <cite index="9-0">las transferencias de condominios a extranjeros a nivel nacional sumaron 3.214 unidades en el primer trimestre de 2026, un 17% menos interanual</cite>. Un reportaje de Bangkok Post sobre esta misma desaceleración señaló que <cite index="9-1">la ralentización se debió en gran medida a una demanda más débil de compradores de China y Myanmar, que juntos representaron alrededor del 60% del total de transferencias en Bangkok y sus alrededores</cite>.

Es crucial para la costa este que la geografía de la demanda se esté desplazando fuera de Bangkok. <cite index="9-4">Chonburi lideró en número de unidades, con 1.167 transferencias de condominios, lo que representa el 36% de todas las transacciones de compradores extranjeros</cite>, mientras que <cite index="9-4">Bangkok siguió siendo el mercado más grande por valor de transferencias, con 6.140 millones de baht, o el 45,63% del valor total de transferencias de condominios a extranjeros</cite>. El interés de los compradores rusos es una parte importante de esto: <cite index="9-2">el aumento más pronunciado en valor que en número de unidades sugiere que los compradores rusos se están moviendo hacia propiedades de gama más alta, especialmente en mercados turísticos como Phuket y Pattaya</cite>, impulsados por la demanda de estancias prolongadas desde el inicio de la guerra entre Rusia y Ucrania.

De cara al futuro, algunos analistas prevén un mayor debilitamiento antes de la estabilización. Para un análisis más detallado de cómo se están desarrollando las dinámicas de la cuota extranjera región por región, consulta Noticias del Mercado Inmobiliario de Pattaya: Demanda de Compradores Extranjeros, Nuevos Proyectos e Infraestructura que Transforma el Mercado.

Pattaya y la Costa Este: Precios de Condominios Bajo Presión pero Resilientes

El Corredor Económico del Este (EEC), que abarca Chonburi, Rayong y Pattaya, no ha sido inmune a la desaceleración general, pero su base de demanda extranjera está demostrando ser más un estabilizador que un motor de crecimiento en este momento.

En cuanto a transferencias, las cifras del REIC muestran que <cite index="7-1">en el cuarto trimestre, las transferencias de vivienda sumaron 13.090 unidades por valor de 30.800 millones de baht, un 2,1% menos en unidades y un 7,8% menos en valor respecto al año anterior. En el año completo, las transferencias cayeron un 4,4% hasta 45.958 unidades y un 7,4% en valor hasta 111.000 millones de baht.</cite>

En cuanto a precios, el segmento de condominios del EEC ha registrado ya dos descensos trimestrales consecutivos. <cite index="11-0,11-1">Los precios de los condominios en el Corredor Económico del Este (EEC) cayeron en el primer trimestre, marcando el segundo descenso trimestral consecutivo mientras los promotores aceleraban campañas de liquidación de stock en medio de un poder adquisitivo débil y un elevado inventario sin vender. Según el Real Estate Information Center (REIC), el índice de precios de condominios del EEC se situó en 101,9 puntos en el primer trimestre, un 1% menos interanual y un 0,3% menos trimestral.</cite>

A pesar de esto, los precios sobre el terreno en la propia Pattaya siguen mostrando resiliencia en el segmento alto. Los estudios de mercado sitúan el precio medio de los condominios en torno a 70.000 baht por metro cuadrado, mientras que el stock de lujo y con vistas al mar en zonas como Wongamat alcanza cifras considerablemente más altas: los informes citan unidades de lujo frente a la playa de 90-150 m² que se venden en un rango de 25 a 60 millones de baht. Los segmentos premium también han mostrado revalorización, con algunas unidades exclusivas que superan con creces los 250.000 baht por metro cuadrado.

Para los compradores que priorizan la calidad sobre la cantidad en este segmento, proyectos como Nueva propiedad de lujo junto al mar y Resort inteligente en isla en tierra firme ilustran el tipo de stock costero premium que sigue atrayendo demanda incluso mientras los volúmenes generales del EEC se suavizan.

Tipos Hipotecarios: Un Viento Favorable Moderado para los Compradores

El coste de financiación se ha relajado, ofreciendo tanto a compradores tailandeses como a extranjeros elegibles una financiación ligeramente más barata que hace un año. El Comité de Política Monetaria del Banco de Tailandia <cite index="10-0">votó recortar el tipo de referencia en 0,25 puntos porcentuales en esta reunión</cite>, en su decisión de diciembre de 2025, dentro de un ciclo de relajación más largo. <cite index="9-0">El banco central ha recortado su tipo clave cinco veces durante el último año, para una reducción total de 125 puntos básicos</cite>, con el objetivo de apoyar a una economía debilitada que enfrenta aranceles de EE. UU., un elevado endeudamiento de los hogares y un baht fuerte.

Sobre el terreno, los precios hipotecarios habituales reflejan este entorno: <cite index="3-2">los tipos de interés para préstamos hipotecarios en Tailandia se sitúan actualmente entre el 2,9% y el 3,3% anual para hipotecas a tipo fijo</cite>, según el análisis de Global Property Guide. Las expectativas de crecimiento siguen siendo modestas, con <cite index="10-0">una economía tailandesa que se proyecta crezca un 2,2%, 1,5% y 2,3% en 2025, 2026 y 2027, respectivamente</cite>, un contexto que apunta a un apoyo continuado de los tipos más que a subidas bruscas.

Panorama Regulatorio: El Debate sobre la Cuota Extranjera Continúa

La cuota del 49% de propiedad extranjera por proyecto de condominio sigue siendo la ley vigente, pero está siendo objeto de un intenso debate político desde ambos frentes. Algunos funcionarios han planteado endurecerla, mientras que los grupos de presión de los promotores han empujado en sentido contrario: <cite index="8-1">la cuota del 49% para condominios se mantiene sin cambios pese a las propuestas de elevarla al 75%</cite>. Por otro lado, otros informes señalan que <cite index="8-0">la cuota del 49% de propiedad extranjera sigue vigente, pero se está debatiendo activamente una reducción al 30-39%</cite>, con el objetivo declarado de proteger a los compradores tailandeses de una inflación de precios impulsada por extranjeros.

También han avanzado las normas de protección al comprador. <cite index="8-1">Las nuevas normas de la OCPB protegen a los compradores de condominios sobre plano de la confiscación del depósito (vigentes desde enero de 2025)</cite>, una salvaguarda importante para quien compre unidades en preconstrucción, algo que sigue siendo habitual a lo largo de la costa este.

• Estado de la cuota: sigue siendo del 49% de propiedad extranjera en pleno dominio por proyecto, sin cambios en la práctica
• Protección del depósito: las normas de la OCPB desde enero de 2025 protegen a los compradores sobre plano
• Propiedad del terreno: los extranjeros todavía no pueden ser propietarios directos del terreno, solo de las unidades de condominio y las estructuras
• Dirección política: existen propuestas en ambos sentidos (endurecer y flexibilizar), por lo que nada está cerrado aún

Quien compre antes de la finalización de la obra debería tener en cuenta esta incertidumbre regulatoria en las condiciones del contrato y el calendario de pagos.

Qué Significa la Desaceleración del Mercado Inmobiliario de Tailandia para los Compradores

Un mercado nacional que se enfría combinado con una demanda costera resiliente crea una ventana de oportunidad concreta. Los promotores, ante unas ventas nacionales más débiles, están más dispuestos a negociar precio y condiciones de pago, especialmente en el EEC, donde se ha acumulado inventario sin vender. Al mismo tiempo, los motores de demanda estructural -compradores rusos de larga estancia, personas que reubican su estilo de vida y jubilados- siguen sosteniendo específicamente los segmentos premium y de gama media de condominios en Pattaya.

1. Cabe esperar más margen de negociación en precio y planes de pago dado el menor volumen de transferencias a nivel nacional.
2. Es preferible priorizar stock ya terminado o próximo a terminarse en ubicaciones sólidas frente a proyectos especulativos sobre plano, dado el elevado inventario sin vender en el EEC.
3. Conviene seguir de cerca el debate sobre la cuota extranjera antes de comprometerse con un proyecto cercano a su límite del 49%, ya que la liquidez de reventa podría verse afectada en cualquier sentido.
4. Conviene aprovechar los tipos hipotecarios actualmente más bajos allí donde haya financiación disponible, ya que el ciclo de relajación del tipo de referencia podría no continuar indefinidamente.

Para una perspectiva más amplia de cómo esto encaja en las tendencias globales de vivienda, consulta Desaceleración Global de los Precios de la Vivienda 2025-2026: Qué Significa para Compradores Interesados en Tailandia. Si estás evaluando específicamente stock en la costa este, las propiedades de Gran inversión o proyecto ECO para estilo de vida ofrecen una referencia útil de precios de gama media en el entorno actual.

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