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Mercado inmobiliario de Tailandia 2026: transferencias de condominios, precios y lo que deben saber los compradores en Pattaya

16/7/2026

Las transferencias de propiedades en Tailandia caen con fuerza a nivel nacional, pero la demanda extranjera de condominios se mantiene firme y Pattaya sigue destacando. Esto dicen los datos de cara a 2026.

Generado con IA, revisado por nuestro equipo editorial

El mercado residencial de Tailandia está debilitado a nivel nacional, pero la situación se divide claramente en dos: las transferencias generales caen mientras la demanda extranjera de condominios se mantiene estable y Pattaya sigue creciendo. Las transferencias residenciales a nivel nacional cayeron un 9,3% interanual en los primeros nueve meses de 2025, hasta 227.106 unidades, aunque las transferencias de condominios a extranjeros en ese mismo periodo se mantuvieron casi estables, con 11.011 unidades, y los precios en Pattaya subieron entre un 5% y un 8% anual en la mayoría de segmentos. Para los compradores, esto no es una recesión uniforme, sino un mercado de bolsillos muy desiguales.

Mercado inmobiliario de Tailandia 2025-26: los volúmenes de transferencia de condominios en corrección

Las cifras principales del Real Estate Information Center (REIC) confirman una desaceleración real a nivel nacional. No se trata de un bache puntual de un trimestre: continúa la tendencia de un 2023 ya complicado y se proyecta también para 2026.

• Las transferencias residenciales a nivel nacional cayeron a 227.106 unidades en los primeros nueve meses de 2025, un 9,3% menos interanual, con un valor total de transferencias que descendió un 12,4%, hasta 617.768 millones de baht (unos 16.000 millones de euros al cambio aproximado), según datos del REIC recogidos por Nation Thailand.
• Solo en el primer trimestre de 2025, las transferencias se desplomaron un 10,52% interanual, hasta 65.276 unidades, con un valor un 13,02% inferior.
• La previsión del REIC para el año completo apunta a una caída del 7,3% en las transferencias residenciales nacionales respecto a 2024, hasta aproximadamente 322.500 unidades en 2025, seguida de otra bajada del 0,7% hasta 320.200 unidades en 2026.
• KKP Research proyecta un descenso nacional del 6% en las transferencias de propiedades para 2025, que se suma a la caída del 15% ya registrada en 2023.

Los factores comunes detrás de estas cifras son el débil poder adquisitivo doméstico, un crédito bancario más restrictivo y un exceso de oferta en el segmento de gama media, no un colapso de la demanda en el segmento alto. Para un análisis más completo sobre precios nacionales y cambios normativos, consulta nuestro artículo complementario sobre el mercado inmobiliario de Tailandia en 2026.

Demanda de compradores extranjeros: estable en volumen, cambiante por nacionalidad

Mientras las transferencias domésticas caen, la compra de condominios por parte de extranjeros ha resultado sorprendentemente resistente, aunque el perfil del comprador es distinto al de hace dos años.

• Entre enero y septiembre de 2025, las transferencias totales de condominios a extranjeros se situaron en 11.011 unidades, apenas un 0,05% menos interanual, mientras el valor total bajó hasta 44.100 millones de baht (unos 1.150 millones de euros), un descenso del 14,2% que refleja tickets medios más pequeños.
• Solo en el tercer trimestre de 2025, las transferencias de condominios a extranjeros a nivel nacional aumentaron ligeramente en volumen, hasta 3.844 unidades.
• Los datos del REIC muestran que, aunque las cifras generales se moderaron, la demanda rusa, india y australiana creció mientras otras nacionalidades se retiraban, y la India está emergiendo como fuente de compradores en rápido crecimiento junto a un colectivo chino que sigue siendo dominante.

La conclusión: menos compras de gran importe, pero una base internacional de compradores más amplia y diversificada que el mercado, muy dependiente de China, de hace unos años. Las ventas récord sobre plano en Pattaya ilustran bien esta diversificación: descubre cómo se desarrolló en el agotamiento récord de PTY Residence por 1.850 millones de baht.

Pattaya y la costa este: contra la corriente de la desaceleración nacional

Pattaya es una de las excepciones más claras a la corrección nacional. En lugar de seguir el estancamiento de Bangkok, la costa este acumula ganancias.

• La revalorización de precios en Pattaya se ha mantenido estable, entre un 5% y un 8% anual, en la mayoría de segmentos durante 2025, con compradores extranjeros de China, Rusia y Europa impulsando la demanda de forma continuada.
• La escasez de suelo cerca de la costa está disparando los valores en las zonas más codiciadas: los terrenos frente al mar se anuncian ya hasta a 1 millón de baht por square wah (unos 26.000 euros) en las ubicaciones de mayor demanda, frente a un rango general de 200.000 a 500.000 baht por square wah (entre unos 5.200 y 13.000 euros) según la cercanía al mar.
• Esta fortaleza localizada contrasta con el panorama nacional, donde el exceso de oferta de condominios de gama media lastra las cifras medias.

Para entender cómo esta demanda se traduce en nuevos lanzamientos y gasto en infraestructuras, nuestra cobertura de noticias inmobiliarias de Pattaya sobre demanda extranjera e infraestructura profundiza en la tendencia.

Tipos hipotecarios y condiciones de financiación

Los costes de financiación se relajaron a principios de 2025, pero el acceso a la financiación —no solo los tipos— sigue siendo la verdadera limitación del mercado.

• El Comité de Política Monetaria del Banco de Tailandia recortó el tipo de referencia en 0,25 puntos porcentuales, hasta el 2,00% anual, en su reunión del 26 de febrero de 2025, dentro de un esfuerzo más amplio por apoyar una economía debilitada.
• Pese al recorte, las perspectivas de CBRE para 2026 señalan que los promotores siguen siendo cautelosos, especialmente en zonas de la periferia urbana y suburbana, ya que las tasas de rechazo hipotecario para compradores tailandeses siguen siendo un obstáculo importante.
• Los compradores extranjeros suelen sortear este problema, ya que la mayoría compra en efectivo o mediante productos hipotecarios limitados en moneda extranjera, lo que ayuda a explicar por qué el segmento de condominios para extranjeros ha aguantado mejor que las ventas domésticas.

Por qué esto importa para los compradores con liquidez

Con los bancos tailandeses endureciendo sus criterios de aprobación, vendedores y promotores cortejan cada vez más a compradores extranjeros con capacidad de pago inmediato, ofreciendo planes de pago flexibles, una dinámica que conviene entender antes de negociar cualquier unidad.

Cambios normativos que están redefiniendo el mercado inmobiliario de Tailandia

Varios cambios en la normativa durante el último año afectan a cómo los extranjeros compran, alquilan y estructuran la propiedad en Tailandia.

1. Protecciones en los contratos de reserva: desde el 31 de enero de 2025, la normativa de la Oficina de Protección al Consumidor (OCPB) ha estandarizado el modelo de contrato de reserva en tailandés y ha prohibido las cláusulas abusivas, reforzando la protección de los compradores sobre plano.
2. El debate sobre la cuota extranjera continúa, pero sin cambios: la cuota del 49% de propiedad extranjera por edificio de condominios sigue vigente; han circulado propuestas para modificarla (incluida la posibilidad de reducirla), pero no se ha aprobado ningún cambio.
3. Fallo sobre el arrendamiento: el Tribunal Supremo de Tailandia invalidó en marzo de 2025 la habitual estructura de renovación de arrendamiento «30+30+30», un cambio significativo para quienes confían en el arrendamiento a largo plazo en lugar de la propiedad plena (freehold) de un condominio.
4. Represión de las estructuras de testaferros (nominee): los reguladores han lanzado una amplia campaña contra los acuerdos de accionariado por testaferro, dirigida a más de 46.000 empresas sospechosas de poseer tierras en nombre de beneficiarios extranjeros.
5. Propuesta de arrendamiento a 99 años: una propuesta debatida desde hace tiempo para ampliar los contratos de arrendamiento a 99 años sigue sin aprobarse, por lo que los compradores deben seguir planificando en función del máximo legal actual.

Estos cambios endurecen el cumplimiento normativo, pero también reducen la ambigüedad legal, un balance positivo para los compradores que estructuran sus compras correctamente desde el principio.

Infraestructuras: el efecto del EEC en la costa este

El gasto en infraestructuras del Corredor Económico Oriental (EEC, por sus siglas en inglés) es posiblemente el mayor motor a medio plazo de los valores inmobiliarios en la zona de Pattaya.

• Las obras del Aeropuerto de U-Tapao y el proyecto Eastern Aviation City comenzaron el 18 de junio de 2025, un hito importante para la capacidad de transporte de la costa este.
• Con una tercera terminal de pasajeros prevista para 2025-2026, se proyecta que U-Tapao gestione unos 8 millones de pasajeros al año, aliviando la presión mientras Don Mueang se acerca a su capacidad máxima.
• La línea de tren de alta velocidad que conecta Bangkok con el Aeropuerto de U-Tapao sigue siendo clave en el plan de transporte del EEC, reduciendo los tiempos de viaje entre la capital y la costa este.

Esta cartera de mejoras en transporte es una razón fundamental por la que el capital rota hacia la región, incluso cuando los compradores globales sopesan otras opciones, una tendencia analizada en nuestro artículo sobre por qué la desaceleración de las ventas de vivienda en Occidente empuja capital hacia Pattaya.

Qué significa esto para compradores e inversores

Juntando todos los datos, destacan tres conclusiones prácticas para cualquiera que esté evaluando el mercado inmobiliario de Tailandia en este momento:

• La debilidad nacional genera margen de negociación en los segmentos de gama media con exceso de oferta, especialmente en Bangkok y ciudades secundarias.
• Pattaya y la costa este siguen siendo las zonas que mejor rinden, respaldadas por una demanda extranjera constante, la escasez de suelo cerca de la costa y el gasto en infraestructuras del EEC.
• El endurecimiento normativo favorece a los compradores informados: las protecciones en los contratos de reserva y la represión de los testaferros reducen el riesgo para quienes estructuran sus operaciones con transparencia, mientras que los compradores en régimen de arrendamiento necesitan asesoramiento legal actualizado tras el fallo judicial de marzo de 2025.

Quienes estén valorando Pattaya en particular deberían fijarse detenidamente en los fundamentos del proyecto —ubicación del terreno, trayectoria del promotor y cercanía a los nodos de transporte del EEC— y no solo en el precio anunciado.

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