¿Es buen momento para comprar un condominio en Tailandia?

A nivel nacional, la debilidad en el valor de las transferencias y una caída prevista del 7,3% en las transferencias residenciales totales dan a los compradores más margen de negociación que en los últimos años. Sin embargo, en las zonas prime de Pattaya, como Wongamat y Jomtien, los precios se han mantenido más firmes, por lo que esperar no garantiza un descuento allí.

¿Ha cambiado la cuota del 49% de propiedad extranjera en condominios?

No. La cuota del 49% de propiedad plena para extranjeros se mantiene sin cambios pese a las propuestas de elevarla al 75%, y los funcionarios han señalado que pocos proyectos han llegado siquiera al límite actual, lo que reduce la presión para un cambio inminente.

¿Pueden los extranjeros conseguir una hipoteca para comprar una propiedad en Tailandia?

Es posible, pero de forma limitada. Los bancos tailandeses suelen prestar a los extranjeros solo entre el 50% y el 60% del valor de la propiedad, frente a hasta el 70% para los ciudadanos tailandeses, y las tasas suelen oscilar entre alrededor del 4% en los grandes bancos y el 8-12% a través de intermediarios, por lo que la mayoría de los compradores extranjeros sigue dependiendo en gran medida del pago al contado o de planes de pago del promotor.

¿Cómo se comparan los precios de los condominios de Pattaya entre barrios?

La primera línea de playa de Wongamat concentra los precios más altos, en torno a 170.000-250.000 baht por metro cuadrado, mientras que East Pattaya y el interior de Jomtien ofrecen opciones de entrada alrededor de 60.000-90.000 baht por metro cuadrado. Pratumnak Hill y el centro de Jomtien se sitúan en un punto intermedio, el segmento de gama media.

¿Siguen los compradores chinos siendo el grupo extranjero más numeroso en Tailandia?

Sí, los ciudadanos chinos siguen siendo el principal grupo comprador extranjero en volumen de transferencias, aunque la desaceleración económica interna de China ha hecho que este grupo sea más cauteloso en cuanto al valor de las transacciones respecto al año anterior.

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Mercado inmobiliario de Tailandia 2025: transferencias de condominios, precios y normativa

15/7/2026

Las transferencias de condominios a extranjeros subieron un 2,2% a nivel nacional en 2025, aunque el valor de las operaciones cayó, mientras las zonas más cotizadas de Pattaya se mantuvieron firmes. Esto es lo que revelan los datos para los compradores.

Generado con IA, revisado por nuestro equipo editorial

El mercado de condominios de Tailandia cerró 2025 con un panorama dividido: el volumen de transferencias a extranjeros creció ligeramente mientras el valor total de las operaciones cayó, las tasas hipotecarias para los tailandeses siguieron altas, y Pattaya desafió la desaceleración nacional con un crecimiento estable de precios. Para los compradores, esto se traduce en más margen de negociación a nivel nacional, pero una competencia constante por las unidades bien ubicadas de la Costa Este. Esto es lo que muestran realmente las cifras.

Mercado inmobiliario de Tailandia 2025: el panorama nacional

A nivel nacional, el mercado de condominios dejó un balance mixto el año pasado. Los compradores extranjeros siguieron presentes, pero gastaron menos por operación en promedio, una señal de cautela más que de retirada.

Según el Real Estate Information Centre (REIC), los compradores extranjeros protagonizaron 14.899 transferencias de unidades de condominio en todo el país durante 2025, un 2,2% más interanual, mientras que el valor total de las transferencias cayó un 10,7% hasta los 60.920 millones de baht. Esa divergencia —más unidades, menos dinero— apunta a compras de menor importe y presupuestos más ajustados entre las distintas nacionalidades compradoras.

Los datos de mitad de año del REIC confirman que la tendencia se mantuvo a lo largo de todo 2025. Esto refleja una desaceleración tanto de la economía tailandesa como de la global, lo que ha hecho a los compradores más cautelosos, con los compradores chinos particularmente afectados por las presiones económicas en su propio país.

Si ampliamos el enfoque al sector residencial en general, el panorama es todavía más suave. Las previsiones de cierre de año del REIC indican que las transferencias a nivel nacional cerrarían en negativo para el conjunto del año, reflejando una cautela continuada por parte de los compradores y un poder adquisitivo débil, con un total proyectado de 322.500 unidades transferidas, un 7,3% menos que el año anterior.

Dicho de forma sencilla: es un mercado de compradores a nivel nacional, pero no uno en caída libre.

Tendencias de los compradores extranjeros detrás de las cifras del mercado inmobiliario de Tailandia

Si vamos más allá de las cifras generales, la composición por nacionalidades cuenta su propia historia. Los compradores chinos siguen siendo el grupo más numeroso, pero sus patrones de gasto han cambiado.

Compradores chinos: Siguen siendo la principal nacionalidad en volumen, aunque el valor de sus transacciones se suavizó en paralelo a la propia desaceleración económica de China.
Compradores rusos: Menos unidades, pero mayor gasto por condominio, con un valor de transacción que subió un 6,9% interanual, lo que apunta a un giro hacia operaciones de gama alta.
Compradores de Myanmar: Un segmento cada vez más activo, que compra en mayor número aunque el tamaño medio de las operaciones se mantenga modesto.

También conviene recordar qué porción tan pequeña del mercado ocupan realmente los extranjeros. Los extranjeros compraron 7.167 unidades de condominio en el primer semestre de 2025, por un valor aproximado de 28.700 millones de baht —una cifra que suena impresionante, pero que representa menos del 10% del total de transferencias de condominios en el país—. La demanda interna tailandesa, y no los compradores extranjeros, sigue moviendo la mayor parte del mercado.

Pattaya y la Costa Este: a contracorriente de la tendencia nacional

Mientras el mercado nacional de condominios se enfriaba, el segmento de Pattaya y la Costa Este ha resistido mucho mejor, apoyado por la recuperación turística, la inversión en infraestructuras y una demanda de alquiler estable.

Los datos actuales del mercado sitúan el precio medio de un condominio en la ciudad en torno a los 70.000 baht por metro cuadrado, con un crecimiento previsto cercano al 3% interanual y rentabilidades de alquiler en el rango del 6-8%. La ubicación, sin embargo, cambia radicalmente la ecuación:

Primera línea de playa de Wongamat — el segmento premium, con precios de entre 170.000 y 250.000 baht por metro cuadrado gracias a su escasez y sus vistas directas al mar.
Pratumnak Hill y el centro de Jomtien — el punto óptimo de la gama media, popular tanto entre propietarios que residen en la vivienda como entre inquilinos.
East Pattaya y el interior de Jomtien — el segmento de entrada, en torno a 60.000-90.000 baht por metro cuadrado, atractivo para compradores primerizos o con presupuestos ajustados.

Para quienes comparan barrios de cara a invertir, nuestra guía de condominios en venta en Pattaya detalla la oferta actual en cada una de estas zonas, mientras que nuestro análisis sobre inversión inmobiliaria en Jomtien profundiza en el rendimiento de ese submercado en concreto.

Tasas hipotecarias y condiciones de financiación

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El coste de la financiación sigue siendo una de las variables más determinantes para quien compra en Tailandia, y el panorama difiere notablemente entre ciudadanos tailandeses y compradores extranjeros.

Las tasas hipotecarias estándar en Tailandia suelen situarse entre el 5% y el 8%, aunque pueden llegar hasta el 12% a través de un intermediario hipotecario.
Algunos bancos importantes ofrecen actualmente tasas de referencia más competitivas: SCB en torno al 4,2%, Kasikorn cerca del 4,1% y Bangkok Bank alrededor del 4,3%, aunque estas tasas promocionales suelen aplicarse solo a perfiles concretos de prestatarios.
Las relaciones préstamo-valor (LTV) varían según la nacionalidad. Los ciudadanos tailandeses pueden financiar habitualmente hasta el 70% del valor de la propiedad, mientras que a los extranjeros los bancos suelen prestarles entre el 50% y el 60% del valor del inmueble.

En la práctica, la mayoría de los compradores extranjeros sigue comprando al contado o mediante planes de pago a plazos ofrecidos por el promotor, en lugar de recurrir a una hipoteca de un banco tailandés, dados los límites de LTV más bajos y los requisitos más estrictos de documentación de ingresos.

Normas de propiedad extranjera: qué ha cambiado y qué no

La cuota del 49% para extranjeros sigue siendo la norma más importante para cualquiera que compre un condominio en Tailandia y, pese al debate en curso, no se ha modificado.

La cuota del 49% para condominios se mantiene sin cambios pese a las propuestas de elevarla al 75%. En la práctica, esto significa que:

Una vez que la cuota extranjera de un proyecto se ha completado, los compradores no tailandeses solo pueden adquirir unidades adicionales mediante estructuras de arrendamiento (leasehold), no en propiedad plena (freehold).
Una propuesta, discutida por separado, de arrendamiento a 99 años es una vía política distinta. La cuota del 49% de propiedad plena para extranjeros en condominios es independiente y no se ha modificado, y un eventual esquema a 99 años afectaría principalmente a opciones de arrendamiento como villas y algunas residencias de marca.
La protección al consumidor también ha mejorado del lado de la compra: las nuevas normas de la OCPB protegen a los compradores de condominios sobre plano frente a la confiscación de depósitos, en vigor desde enero de 2025.

El debate sobre la cuota, de por sí, no está zanjado. Los funcionarios han argumentado que la discusión debería ir más allá de un planteamiento simplista, señalando que solo un número limitado de proyectos de condominios en Tailandia ha alcanzado la cuota máxima del 49% de propiedad extranjera, lo que en cierta medida debilita los argumentos a favor de una reforma urgente. Los compradores deben tratar cualquier posible aumento de la cuota como un debate político abierto, no como ley vigente, y verificar la cuota extranjera restante de un edificio concreto antes de comprometerse con una compra —algo que nuestro equipo comprueba en cada consulta sobre compra de propiedades en Pattaya—.

Qué significa esto para los compradores ahora mismo

Uniendo todos los hilos, destacan tres conclusiones prácticas para quien esté valorando una compra en este ciclo del mercado inmobiliario de Tailandia:

La debilidad nacional abre margen de negociación. Con las transferencias generales a la baja y el valor de las transacciones extranjeras en descenso, los vendedores en zonas menos privilegiadas se muestran más dispuestos a negociar el precio que hace un año.
Las zonas más cotizadas de Pattaya son la excepción, no la norma. Wongamat, Pratumnak y el Jomtien más selecto siguen registrando precios más firmes y rentabilidades de alquiler estables mientras la media nacional se enfría.
La financiación sigue favoreciendo el pago al contado o las condiciones del promotor. Dados los límites más bajos de LTV y las tasas efectivas más altas para extranjeros, la mayoría de los compradores foráneos deberían presupuestar un desembolso mínimo en efectivo del 40-50%, dejando la financiación como un complemento y no como la vía principal.

Nada de esto apunta a un mercado en crisis. Apunta más bien a un mercado que se ha normalizado tras un periodo más «caliente» en la etapa poscovid, con la Costa Este demostrando ser más resistente que la media nacional.

Resumen rápido de preguntas frecuentes para nuevos compradores

Si estás valorando tu primera compra de un condominio en Tailandia, las preguntas que verás a continuación surgen en casi todas las conversaciones que mantenemos con nuevos clientes, respondidas en la sección de preguntas frecuentes con los mismos datos citados a lo largo de este artículo.