¿Están cayendo los precios de los condominios en toda Tailandia en 2025-2026?

A nivel nacional, los volúmenes y valores de las transferencias bajan ligeramente por cuarto año consecutivo, impulsados principalmente por el exceso de oferta en Bangkok. Pattaya y otros mercados de la Costa Este muestran mayor resiliencia, con el segmento de lujo todavía en apreciación.

¿Pueden los extranjeros seguir comprando condominios bajo la cuota del 49% en 2026?

Sí. La cuota del 49% de propiedad extranjera por proyecto de condominio se mantiene sin cambios, pese al debate gubernamental en curso sobre reducirla al 30-39% y a propuestas independientes para elevarla al 75%. Ninguno de los dos cambios se ha aprobado, por lo que los compradores deberían planificar en torno al límite actual.

¿Qué nacionalidades están comprando más condominios en Tailandia ahora mismo?

Los compradores chinos siguen siendo el mayor grupo extranjero en actividad de transferencias, con los ciudadanos de Myanmar subiendo recientemente al segundo puesto. En conjunto, los compradores extranjeros representan una parte significativa del valor total de las transferencias, con una compra media de alrededor de 41 metros cuadrados.

¿Se están abaratando los tipos hipotecarios en Tailandia?

El Banco de Tailandia recortó su tipo de referencia al 1,5% en 2025, y grandes bancos como Bangkok Bank ofrecen ahora tipos hipotecarios efectivos de entre aproximadamente el 4,25% y el 4,57%. La mayoría de los productos hipotecarios tailandeses siguen exigiendo residencia o ingresos en Tailandia, por lo que los compradores extranjeros suelen recurrir al pago al contado o a la financiación del promotor.

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Análisis del mercado inmobiliario de Tailandia: transferencias de condominios, precios y normativa para 2026

17/7/2026

El mercado de condominios de Tailandia atraviesa su cuarto año consecutivo de debilidad a nivel nacional, pero la demanda extranjera, la infraestructura del EEC y la resiliencia de la Costa Este cuentan una historia muy distinta para los compradores en Pattaya.

Generado con IA, revisado por nuestro equipo editorial

Se prevé que las transferencias de condominios en Tailandia caigan por cuarto año consecutivo en 2025-2026, lastradas por el exceso de oferta en Bangkok, aunque el mercado inmobiliario tailandés no es una historia única: Pattaya y la Costa Este se mantienen mucho mejor en precios y demanda extranjera. Los tipos hipotecarios han bajado ligeramente, la cuota del 49% de propiedad extranjera se mantiene intacta pese a los debates de reforma, y nuevas normas ya protegen a los compradores de proyectos sobre plano. Para los inversores, la divergencia entre una capital debilitada y una costa resiliente es el titular.

Mercado inmobiliario de Tailandia: caída en las transferencias de condominios

Las cifras nacionales confirman un mercado que se enfría, no que colapsa. Los datos del sector muestran que <cite index="5-0">para 2025 se esperan 343.678 unidades transferidas, un descenso del 1,2%, por un valor de 964.020 millones de baht, un 1,7% menos</cite>, sin apenas mejora prevista para el año siguiente. <cite index="5-1">En 2026 se esperan 343.433 unidades transferidas, una caída del 0,07%, por un valor de 963.550 millones de baht, un 0,05% menos</cite>, lo que marca la cuarta caída anual consecutiva del sector.

Las proyecciones oficiales coinciden en gran medida con esta tendencia. <cite index="6-0">REIC proyecta un enfriamiento marginal en 2025, con una previsión de caída del 0,3% en volumen y del 0,8% en valor de las transferencias residenciales totales frente a 2024</cite>, y <cite index="6-1">el centro prevé una recuperación gradual a partir del segundo trimestre de 2026, condicionada a que se mantenga el impulso económico</cite>.

Lo importante es que el impacto no se reparte de forma uniforme. <cite index="6-2">La desaceleración del mercado no es homogénea: Bangkok enfrenta un enorme exceso de oferta, mientras que mercados regionales como la Costa Este muestran mayor resiliencia</cite>. Esta división es el dato más relevante para quien compare un condominio en el centro de la ciudad frente a una compra en la costa, en Pattaya, Jomtien o Sriracha.

Por qué Bangkok tiene exceso de oferta y la costa no

El exceso en la capital es un problema de oferta, no solo de demanda débil. Los reguladores esperaban una oleada de nuevo stock, y <cite index="7-0">el Banco de Tailandia proyectó que 42.000 nuevas unidades llegarían al mercado solo en el primer semestre de 2025, añadiendo oferta fresca antes de que la absorción la alcanzara</cite>. Ese flujo se sumó a un remanente ya considerable, con <cite index="7-1">cerca de 58.000 unidades de condominio sin vender en Bangkok</cite> al inicio del año.

El ciclo de desarrollo en Pattaya ha sido más disciplinado, y una oferta nueva más ajustada, combinada con un interés constante de los compradores, mantiene una absorción más saludable en la costa. Para un análisis más detallado de cómo se traduce esta división nacional frente a regional para los compradores, consulta nuestra guía del mercado inmobiliario de Tailandia 2026 para compradores en Pattaya.

Demanda de compradores extranjeros: China sigue liderando, Myanmar se dispara

Los extranjeros siguen siendo un pilar estructural del mercado de condominios, incluso mientras el valor total de las transferencias se debilita. A nivel nacional, <cite index="1-1">la propiedad extranjera representó el 14,7% de todas las unidades de condominio transferidas y el 25% del valor total de las transferencias</cite>, lo que subraya la concentración desproporcionada de los compradores extranjeros en unidades de mayor valor.

Sin embargo, la composición por nacionalidades está cambiando. Las tendencias clave incluyen:

China sigue siendo el mayor origen de compradores extranjeros de condominios, mientras Myanmar escala al segundo puesto en actividad de transferencias.
<cite index="1-0">El valor total de las transferencias cayó un 10,7%, hasta 60.920 millones de baht</cite>, aunque el interés a nivel de unidades se mantuvo.
<cite index="2-0">La compra media de un condominio por parte de un extranjero fue de 4,1 millones de baht (127.100 dólares) para una unidad de 41 metros cuadrados</cite>, lo que apunta a un giro hacia unidades más pequeñas y asequibles, más que a una retirada del mercado.

En el caso concreto de Pattaya, esta reconfiguración de nacionalidades de compradores llega junto con nuevos lanzamientos de proyectos y mejoras de infraestructura, una tendencia que analizamos en más detalle en nuestro resumen de noticias inmobiliarias de Pattaya sobre compradores extranjeros, lanzamientos e infraestructura.

Movimientos de precios en Pattaya y la Costa Este

Mientras Bangkok digiere su remanente, los precios en Pattaya cuentan una historia más positiva, sobre todo en el segmento alto. <cite index="3-0">Los condominios de lujo en Pattaya promedian entre 160.000 y 250.000 baht por metro cuadrado, y las propiedades premium, especialmente las que tienen vistas al mar y ubicaciones privilegiadas, muestran una revalorización notable</cite>, y <cite index="3-1">los precios pueden alcanzar hasta 300.000 baht o más por metro cuadrado en unidades exclusivas</cite>.

Los segmentos de entrada y de gama media siguen siendo mucho más accesibles que en la capital. <cite index="4-0">Los condominios en Pattaya se sitúan alrededor de 70.000 baht por metro cuadrado en 2025, mientras que las villas parten desde 5 millones de baht</cite>, y <cite index="4-1">la demanda de expatriados y compradores extranjeros sigue siendo sólida a medida que mejora la infraestructura y se ajusta la nueva oferta</cite>. A nivel de proyecto, <cite index="8-0">los estudios parten desde alrededor de 2,5 millones de baht, mientras que los penthouses de lujo superan los 10 millones de baht</cite>, ofreciendo a los compradores un amplio rango de entrada dentro de la misma ciudad.

Quienes buscan exposición frente al mar en el tramo superior de este rango pueden consultar anuncios como una nueva propiedad de lujo junto al mar o el desarrollo turístico inteligente en isla, en tierra firme.

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Tipos hipotecarios y condiciones de financiación

El coste del crédito se ha relajado moderadamente, algo relevante tanto para compras financiadas por tailandeses como por extranjeros. <cite index="9-0">El Comité de Política Monetaria del Banco de Tailandia redujo el tipo de interés de referencia al 1,5% en 2025, una bajada de 0,25 puntos respecto al nivel anterior, en un esfuerzo por apoyar el crecimiento económico</cite>.

A nivel minorista, los precios de la banca comercial reflejan esa relajación, aunque de forma selectiva. <cite index="10-0">El tipo efectivo de los préstamos hipotecarios de Bangkok Bank a lo largo del contrato se mueve entre el 4,25% y el 4,57% anual</cite>, una estructura de tipos habitual entre los grandes bancos locales. Los compradores extranjeros deben tener en cuenta que la mayoría de los productos hipotecarios tailandeses siguen requiriendo residencia o ingresos en Tailandia, por lo que el pago al contado o la financiación del promotor siguen siendo la vía dominante para los compradores extranjeros de condominios en Pattaya.

Cambio normativo: el debate sobre la cuota extranjera

La pregunta regulatoria más vigilada del mercado inmobiliario tailandés en este momento es si se moverá la cuota del 49% de propiedad extranjera de condominios. Tal como están las cosas, <cite index="11-0">la cuota del 49% de propiedad extranjera sigue vigente, aunque se debate activamente una reducción al 30-39%</cite>, y <cite index="11-1">la motivación principal de esa reforma sería proteger a los compradores tailandeses de la inflación de precios impulsada por la demanda extranjera</cite>.

Por otro lado, <cite index="12-0">la cuota del 49% para condominios no ha cambiado pese a propuestas para elevarla hasta el 75%</cite>, un recordatorio de que las propuestas de reforma se mueven en ambas direcciones y nada está aún decidido. En conjunto, los compradores deberían planificar en torno al límite actual del 49% en lugar de especular con un cambio en cualquier sentido.

Ya hay una victoria concreta para los compradores. <cite index="12-1">Las nuevas normas de la Oficina de Protección al Consumidor protegen a los compradores de condominios sobre plano frente a la confiscación del depósito, vigentes desde enero de 2025</cite>, una salvaguarda relevante para quienes compran unidades en preconstrucción, algo habitual en los desarrollos más recientes de Pattaya, como los proyectos de estilo de vida e inversión de la marca ECO actualmente en el mercado.

La infraestructura de la Costa Este impulsa el valor a largo plazo

La inversión en infraestructura en el Corredor Económico Oriental (EEC) es la razón estructural por la que el mercado de Pattaya se comporta de forma distinta al de Bangkok. <cite index="13-0">El aeropuerto de U-Tapao se está ampliando para convertirse en el tercer gran aeropuerto internacional de Tailandia, conectado sin fisuras con Don Mueang y Suvarnabhumi mediante un tren de alta velocidad</cite>, y una vez completado, <cite index="13-1">los tres aeropuertos conectados están diseñados para gestionar hasta 200 millones de pasajeros al año</cite>.

La propia línea ferroviaria es una obra de ingeniería considerable. <cite index="14-0">El tren de alta velocidad conectará los tres aeropuertos internacionales de Bangkok, Don Mueang y Suvarnabhumi con U-Tapao a velocidades de 250 kilómetros por hora</cite>, a través de una red de nueve estaciones de alta velocidad. Este tipo de conectividad es precisamente lo que sustenta el argumento del flujo de capital hacia Pattaya, un tema que profundizamos en nuestro artículo sobre la divergencia del mercado inmobiliario global y por qué el capital se dirige hacia Pattaya.

Qué significa esto para los compradores ahora mismo

Uniendo todas las piezas, el panorama para quien esté evaluando el mercado inmobiliario tailandés en 2026 es el siguiente:

Los volúmenes nacionales de transferencias se mantienen planos o a la baja por cuarto año consecutivo: es un mercado de compradores con margen para negociar en los segmentos con exceso de oferta.
El exceso en Bangkok es un problema de oferta; la menor cantidad de proyectos nuevos y la inversión en infraestructura del EEC hacen que la Costa Este sea comparativamente más resiliente.
La demanda extranjera no desaparece, sino que se desplaza hacia unidades más pequeñas y asequibles, con China y Myanmar liderando la actividad de compra.
Los costes de financiación se han relajado ligeramente, pero los compradores extranjeros aún deberían contar con el pago al contado o los planes de financiación del promotor, más que con hipotecas locales.
La cuota del 49% para extranjeros se mantiene sin cambios por ahora, y las nuevas normas de protección al consumidor hacen que las compras sobre plano sean más seguras que hace un año.

Para un desglose regional más completo, nuestras guías complementarias sobre las transferencias de condominios, precios y normativa de Tailandia para 2026 y el récord de ventas a compradores extranjeros de PTY Residence en Pattaya profundizan en transacciones concretas y en las tendencias de precios que están marcando la costa en la actualidad.

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Preguntas frecuentes

¿Están cayendo los precios de los condominios en toda Tailandia en 2025-2026?: A nivel nacional, los volúmenes y valores de las transferencias bajan ligeramente por cuarto año consecutivo, impulsados principalmente por el exceso de oferta en Bangkok. Pattaya y otros mercados de la Costa Este muestran mayor resiliencia, con el segmento de lujo todavía en apreciación.
¿Pueden los extranjeros seguir comprando condominios bajo la cuota del 49% en 2026?: Sí. La cuota del 49% de propiedad extranjera por proyecto de condominio se mantiene sin cambios, pese al debate gubernamental en curso sobre reducirla al 30-39% y a propuestas independientes para elevarla al 75%. Ninguno de los dos cambios se ha aprobado, por lo que los compradores deberían planificar en torno al límite actual.
¿Qué nacionalidades están comprando más condominios en Tailandia ahora mismo?: Los compradores chinos siguen siendo el mayor grupo extranjero en actividad de transferencias, con los ciudadanos de Myanmar subiendo recientemente al segundo puesto. En conjunto, los compradores extranjeros representan una parte significativa del valor total de las transferencias, con una compra media de alrededor de 41 metros cuadrados.
¿Se están abaratando los tipos hipotecarios en Tailandia?: El Banco de Tailandia recortó su tipo de referencia al 1,5% en 2025, y grandes bancos como Bangkok Bank ofrecen ahora tipos hipotecarios efectivos de entre aproximadamente el 4,25% y el 4,57%. La mayoría de los productos hipotecarios tailandeses siguen exigiendo residencia o ingresos en Tailandia, por lo que los compradores extranjeros suelen recurrir al pago al contado o a la financiación del promotor.
¿Es más segura ahora la compra sobre plano en Tailandia?: En cierta medida, sí. Las nuevas normas de protección al consumidor, vigentes desde enero de 2025, protegen a los compradores de condominios sobre plano frente a la confiscación del depósito, lo que aporta mayor seguridad a las compras en preconstrucción, algo habitual en los desarrollos más recientes de Pattaya.