Kühlt sich Thailands Immobilienmarkt 2025-2026 ab?

Landesweit sind die Übertragungsvolumen und -werte bei Eigentumswohnungen gesunken – im ersten Quartal 2025 gingen die Übertragungen im Jahresvergleich um 7,3 % zurück, und für das Gesamtjahr wird ein Rückgang des Übertragungswerts von rund 10,9 % gegenüber 2024 erwartet. Gleichzeitig stieg die Zahl der Einheiten, die an ausländische Käufer übertragen wurden, 2025 um 2,2 % – die Nachfrage verschiebt sich also eher, als dass sie verschwindet.

Können Ausländer in Thailand weiterhin Condos im Rahmen der 49-%-Quote kaufen?

Ja. Der ausländische Eigentumsanteil an einem einzelnen Condominium-Gebäude ist gemäß Condominium Act auf 49 % der gesamten verkaufbaren Fläche begrenzt, und diese Regel bleibt trotz laufender Diskussionen über eine mögliche Senkung unverändert. Die tatsächliche Verfügbarkeit innerhalb dieser Quote variiert je nach Gebäude, weshalb es sich lohnt, bei beliebten Projekten frühzeitig nachzufragen.

Wie hoch sind aktuell die Hypothekenzinsen für einen Immobilienkauf in Thailand?

Festzins-Hypotheken werden in der Regel mit 2,9 bis 3,3 % pro Jahr angeboten, während große Banken wie die Bangkok Bank effektive Zinssätze von etwa 4,25 bis 5,14 % für Wohnbaudarlehen aufrufen. Ausländer können bei einigen thailändischen Banken Hypotheken erhalten, allerdings meist unter strengeren Auflagen als thailändische Staatsbürger.

Wie wirkt sich der Vorstoß gegen Nominee-Eigentum auf Immobilienkäufer aus?

Die thailändischen Behörden haben die Überprüfung von Unternehmen verschärft, bei denen der Verdacht besteht, dass sie Grundstücke für ausländische wirtschaftlich Berechtigte halten – zehntausende Unternehmen werden derzeit geprüft. Betroffen sind vor allem Villen- und Grundstückskäufe in Urlaubsregionen wie Phuket und Koh Samui, weniger klassische Freehold-Käufe von Condos innerhalb der Ausländerquote.

Steigen die Condo-Preise in Pattaya trotz der landesweiten Abkühlung weiter?

Ja. Condos in Pattaya werden 2025 zu rund 70.000 Baht pro Quadratmeter gehandelt, und die durchschnittlichen Studio-Preise sind auf etwa 1,5 Millionen Baht gestiegen – gegenüber rund 90.424 Baht pro Quadratmeter im Jahr 2023 –, obwohl die landesweiten Übertragungsvolumen nachlassen.

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Thailands Immobilienmarkt 2025-2026: Eigentumsübertragungen bei Condos, Ausländerquote und Preise in Pattaya

17.7.2026

Landesweit gingen die Übertragungen von Eigentumswohnungen 2025 zurück, während ausländische Käufer ihren Anteil hielten und die Preise in Pattaya weiter stiegen. Das bedeuten die Zahlen für alle, die jetzt in Thailands Immobilienmarkt investieren wollen.

Mit KI erstellt, von unserer Redaktion geprüft

Thailands Condo-Markt beendete 2025 in einer Art Schwebezustand: Die landesweiten Übertragungsvolumen und -werte gingen zurück, ausländische Käufe blieben in etwa stabil, die Hypothekenzinsen gaben leicht nach, und die Behörden verschärften weiter die Kontrolle von Nominee-Eigentum. Für Käufer bedeutet dieser Mix eine etwas geringere Konkurrenz bei den Preisen, aber strengere Compliance-Anforderungen – ein Markt, der Geduld belohnt und die Zusammenarbeit mit einem Makler, der die Regeln genau kennt.

Thailands Immobilienmarkt: Das nationale Bild bei den Übertragungen

Die Eckzahlen für 2025 deuten auf eine Abkühlung hin, nicht auf einen Einbruch. Die landesweiten Condo-Übertragungen fielen bereits Anfang des Jahres und blieben bis zum Jahresende unter Druck.

<cite index="5-1">Die landesweiten Condo-Übertragungen im ersten Quartal 2025 sanken im Jahresvergleich um 7,3 % auf 21.814 Einheiten, während der gesamte Übertragungswert um 11,1 % auf 56 Milliarden Baht fiel.</cite>
<cite index="6-1">Der Wert der Wohnimmobilien-Übertragungen dürfte diesem Abwärtstrend folgen: ein Rückgang von 10,9 % gegenüber 2024 auf 873,4 Milliarden Baht im Jahr 2025, mit einem weiteren leichten Rückgang um 0,8 % auf 866,2 Milliarden Baht im Jahr 2026.</cite>
<cite index="6-2">Das folgt auf den Höchststand von 2022 mit 1,06 Billionen Baht, ein Plus von 12,8 % gegenüber dem Vorjahr.</cite>

Die Abschwächung ist nicht nur ein Bangkok-Phänomen. Im Eastern Economic Corridor (EEC) – der Chonburi, Rayong und Chachoengsao und damit auch Pattaya umfasst – <cite index="8-1">wurden allein im vierten Quartal 13.090 Wohnimmobilien im Wert von 30,8 Milliarden Baht übertragen, ein Rückgang von 2,1 % bei den Einheiten und 7,8 % beim Wert gegenüber dem Vorjahr</cite>, während <cite index="8-2">die Übertragungen für das Gesamtjahr um 4,4 % auf 45.958 Einheiten und beim Wert um 7,4 % auf 111 Milliarden Baht zurückgingen</cite>. Einen genaueren Blick darauf, wie sich diese Trends ins nächste Jahr fortsetzen, bietet unsere Analyse zum Thailand Immobilienmarkt 2026: Condo-Übertragungen, Preise und was Käufer in Pattaya wissen müssen.

Nachfrage in der Ausländerquote: Wer kauft noch

Trotz des insgesamt schwächeren Marktes blieben ausländische Käufer ein überproportional wichtiges Segment. <cite index="3-1">Ausländische Käufer erwarben 2025 landesweit 14.899 Condo-Einheiten, ein Plus von 2,2 % im Jahresvergleich, im Wert von 60,92 Milliarden Baht</cite>, und <cite index="3-2">das entsprach 14,7 % aller übertragenen Condo-Einheiten und 25 % des Übertragungswerts</cite>. <cite index="7-1">Der Gesamtübertragungswert fiel um 10,7 % auf 60,92 Milliarden Baht</cite>, obwohl die Stückzahl anstieg – ein Zeichen für kleinere durchschnittliche Kaufvolumen.

Woher die ausländischen Käufer kommen

<cite index="9-1">2025 blieben chinesische Staatsbürger die größte Gruppe ausländischer Investoren in thailändischen Wohnimmobilien und erwarben 4.940 Einheiten in Thailand im Gesamtwert von 18,5 Milliarden Baht</cite>, während Käufer aus Myanmar unter den Nationalitäten auf Platz zwei vorrückten. Diese Konzentration ist speziell für Pattaya und die Eastern Seaboard relevant, wo chinesische, russische und zunehmend indische Käufer bei neuen Projekten die auffälligsten Nachfragetreiber waren.

Eine separate Erhebung zu ausländischen Condo-Käufen zeigt, dass der Markt eher im mittleren Preissegment liegt: <cite index="2-1">14 % der Einheiten kosteten höchstens 2 Millionen Baht, 26 % lagen im Bereich von 2 bis 3 Millionen Baht, und weitere 26 % zwischen 3 und 5 Millionen Baht</cite>. Ein anschauliches Beispiel dafür, wie schnell ein gut positioniertes Projekt diese Nachfrage aufnehmen kann, liefert unser Bericht zum 1,85-Milliarden-Baht-Ausverkauf in Pattaya.

Die 49-%-Ausländerquote: Nach wie vor gültig, weiterhin umstritten

Thailands Regelung zum ausländischen Eigentum bleibt auf dem Papier unverändert. <cite index="0-0">Der Ausländeranteil in einem Gebäude darf 49 % der gesamten verkaufbaren Fläche nicht übersteigen</cite>, und <cite index="1-0">diese Obergrenze ist im Condominium Act festgeschrieben und wird vom Grundbuchamt (Land Department) durchgesetzt</cite>.

Dennoch ist die Quote politisch umstritten. <cite index="12-0">Die 49-%-Ausländerquote bleibt zwar in Kraft, eine Senkung auf 30–39 % wird jedoch aktiv diskutiert</cite>, und <cite index="12-1">die zentrale Motivation für eine Reform ist der Schutz thailändischer Käufer vor Preissteigerungen durch ausländische Nachfrage</cite>. Dennoch gilt: <cite index="13-2">Die 49-%-Condo-Quote bleibt trotz Vorschlägen zu ihrer Anhebung unverändert</cite>. Käufer, die ein Auge auf quotenbeschränkte Gebäude in beliebten Vierteln Pattayas werfen, sollten die Verfügbarkeit als variablen Faktor behandeln, nicht als Selbstverständlichkeit – unser Ratgeber Pattaya Immobiliennews: Nachfrage ausländischer Käufer, neue Projekte und Infrastruktur, die den Markt verändert zeigt auf, wo tatsächlich noch Quotenraum vorhanden ist.

Preisentwicklung in Pattaya und an der Eastern Seaboard

Die Preise in Pattaya haben sich besser gehalten, als es die Daten zum Übertragungsvolumen vermuten lassen – gestützt durch eine weiterhin knappe Angebotspipeline in Toplagen.

<cite index="10-0">2025 bietet Pattaya einen gereiften, aber dennoch erschwinglichen Immobilienmarkt mit Condos ab rund 70.000 Baht pro Quadratmeter und Villen ab 5 Millionen Baht</cite>.
<cite index="11-0">Der Durchschnittspreis für ein Studio-Apartment in Pattaya liegt 2025 bei etwa 1,5 Millionen Baht</cite>, ein deutlicher Anstieg gegenüber <cite index="11-1">einem mittleren Quadratmeterpreis für ein Studio in Pattaya von rund 90.424 Baht im Jahr 2023</cite>.
<cite index="4-0">Einige Strandgrundstücke werden inzwischen für bis zu 1 Million Baht pro Quadrat-Wah angeboten, generell liegen die Preise jedoch je nach Lage und Strandnähe zwischen 200.000 und 500.000 Baht pro Quadrat-Wah.</cite>

Diese Kombination aus steigenden Preisen pro Einheit bei gleichzeitig sinkenden Übertragungsvolumen ist ein klassisches Zeichen dafür, dass der Markt weniger, dafür aber gezieltere Käufer aufnimmt. Projekte wie das Great Investment or lifestyle ECO project und das Smart island resort on the mainland zeigen, wie Entwickler ihre neuen Bestände positionieren, um genau diesen kleineren, aber kaufwilligeren Interessentenkreis anzusprechen.

Hypothekenzinsen und Finanzierungsbedingungen

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Die Finanzierungskosten gaben 2025 dank geldpolitischer Lockerung leicht nach. <cite index="18-0">Das geldpolitische Komitee (MPC) senkte seinen Leitzins 2025 auf 1,5 %, eine Reduzierung um 0,25 Prozentpunkte gegenüber dem vorherigen Wert, um das Wirtschaftswachstum zu unterstützen und die Auswirkungen konjunktureller Abschwünge abzumildern</cite>, und <cite index="18-1">sinkende Zinsen kommen all jenen zugute, die eine Immobilie kaufen möchten</cite>.

Für Käufer, die die Voraussetzungen erfüllen, sehen die üblichen Festzins-Hypothekenkonditionen auf dem thailändischen Markt derzeit wie folgt aus:

<cite index="16-0">Die Zinssätze für Immobilienkredite in Thailand liegen derzeit bei 2,9–3,3 % pro Jahr für Festzins-Hypotheken</cite>, so aktuelle Marktanalysen.
<cite index="19-0">Die Bualuang-Wohnbaudarlehen der Bangkok Bank haben über die gesamte Vertragslaufzeit einen effektiven Zinssatz zwischen 4,25 % und 5,14 % pro Jahr.</cite>
<cite index="17-0">Hypothekenzinsen in Thailand liegen 2025 bei etwa SCB 4,2 %, Kasikorn 4,1 % und Bangkok Bank 4,3 %</cite> für qualifizierte Kreditnehmer.

<cite index="14-0">Einige thailändische Banken bieten Hypotheken für Ausländer an, jedoch unter strengen Auflagen</cite>, und für die meisten internationalen Käufer von Condos in Pattaya bleibt der Barkauf die Norm.

Regulatorischer Wandel: Der Vorstoß gegen Nominee-Eigentum

Die größte regulatorische Entwicklung, die Thailands Immobilienmarkt auf dem Weg ins Jahr 2026 prägt, ist der verschärfte Vorstoß gegen Nominee-Eigentum. <cite index="22-0">Bangkok hat die Kontrolle von Unternehmens- und Immobilienbesitz im Land verschärft</cite> und nimmt dabei gezielt Konstruktionen ins Visier, die Beschränkungen beim ausländischen Grundbesitz umgehen.

Das Ausmaß dieser Bemühungen ist erheblich: <cite index="21-0">die Zahl der Unternehmen, bei denen Nominee-Konstruktionen als riskant eingestuft werden, ist in den vergangenen zwei Jahrzehnten kontinuierlich gestiegen, von 523 Firmen im Jahr 1998 auf 11.746 im Jahr 2025</cite>, und <cite index="21-1">Stand 23. Juni gab es 119.297 Unternehmen mit ausländischen Beteiligungen zwischen 0,01 % und dem geprüften Schwellenwert</cite>. Ermittler haben zudem <cite index="20-0">ein Steuervermeidungsmodell aufgedeckt, bei dem Immobilieneigentum über den Verkauf von Unternehmensanteilen statt über direkte Grundstücksübertragungen weitergegeben wird, wodurch dem Staat Steuereinnahmen in Milliardenhöhe entgehen</cite>.

Das hat in der Praxis dazu geführt, dass manche potenziellen Käufer erst einmal abwarten: <cite index="22-0">Thailands Vorgehen gegen ein Schlupfloch, das die Beschränkungen des Grundbesitzes durch Ausländer faktisch umgeht, führt dazu, dass potenzielle Käufer Kaufentscheidungen für Luxusvillen in Urlaubsdestinationen wie Phuket und Koh Samui aufschieben</cite>. Käufer von Condos in Pattaya, die innerhalb der üblichen 49-%-Freehold-Quote bleiben, sind von diesem speziellen Risiko weitgehend nicht betroffen – wer jedoch Leasehold-Grundstücke oder Villenkonstruktionen an der Eastern Seaboard in Betracht zieht, sollte mit deutlich intensiverer Due Diligence rechnen.

Weitere regulatorische Entwicklungen im Blick

<cite index="15-0">Seit dem 31. Januar 2025 vereinheitlichen die neuen Regeln der OCPB zum „kontrollierten Reservierungsvertrag“ das thailändischsprachige Formular und verbieten unfaire Klauseln, was den Schutz von Käufern bei Off-Plan-Projekten stärkt – diese Regeln gelten bis mindestens 2026 weiter.</cite>
<cite index="15-1">Der Oberste Gerichtshof erklärte im März 2025 „30+30+30“-Pachtverlängerungen für ungültig.</cite>
<cite index="15-2">Der Vorschlag für ein 99-jähriges Leasehold-Modell wurde bislang nicht umgesetzt.</cite>

Was das für Käufer jetzt bedeutet

Zusammengenommen zeichnen die Daten das Bild eines Marktes im Übergang, nicht im Niedergang. Die Übertragungsvolumen gehen zurück, doch ausländische Käufer halten ihren Anteil, die Preise in Pattayas Toplagen ziehen weiter leicht an, und die Finanzierungskosten sinken tendenziell.

Rechnen Sie kurzfristig eher mit selektiveren, besser informierten ausländischen Käufern als mit einer breiten Erholung der Volumina.
Behandeln Sie die 49-%-Quote in beliebten Gebäuden als beweglichen Faktor – prüfen Sie die Verfügbarkeit frühzeitig, statt sich erst in eine Einheit zu verlieben und dann festzustellen, dass keine Quote mehr frei ist.
Prüfen Sie jedes Leasehold- oder Firmenkonstrukt-Geschäft sorgfältig auf mögliche Nominee-Risiken, bevor Sie unterschreiben.
Behalten Sie die Finanzierungskosten im Blick, denn eine weitere Lockerung der Leitzinsen würde vermutlich erneutes Wachstum bei den Übertragungen begünstigen.

Für einen breiteren Blick darauf, wie sich diese nationalen Entwicklungen konkret in Pattayas Pipeline neuer Projekte niederschlagen, lohnt sich unsere Analyse Pattaya Immobiliennews: Ausländische Käufer, neue Projekte und Infrastruktur, die den Markt verändert, ergänzt durch unseren Ausblick Thailand Immobilienmarkt 2026: Condo-Übertragungen, Preise & Regeln.