Gehen die Condo-Übertragungen in Thailand 2025 tatsächlich zurück?

Ja, auf nationaler Ebene. Die landesweiten Wohnimmobilien-Übertragungen fielen in den ersten neun Monaten 2025 im Jahresvergleich um 9,3 % auf 227.106 Einheiten, das REIC prognostiziert für das Gesamtjahr einen Rückgang von rund 7,3 %. Die Condo-Übertragungen an ausländische Käufer blieben im selben Zeitraum mit 11.011 Einheiten hingegen nahezu unverändert.

Wächst der Immobilienmarkt in Pattaya trotz der landesweiten Abkühlung noch?

Ja. Die Preise in Pattaya stiegen 2025 in den meisten Segmenten weiterhin stabil um 5 bis 8 % pro Jahr, getragen von anhaltender Nachfrage chinesischer, russischer und europäischer Käufer sowie durch Flächenknappheit in Küstennähe.

Hat sich die 49-Prozent-Ausländerquote für Condos geändert?

Nein. Die Quote von 49 % ausländischem Eigentum pro Condo-Gebäude bleibt 2025/26 unverändert bestehen, trotz anhaltender öffentlicher Diskussion über eine Anpassung. Käufer sollten vor dem Kauf prüfen, wie viel der Ausländerquote im jeweiligen Gebäude noch verfügbar ist.

Wie haben sich die Hypothekenzinsen in Thailand zuletzt entwickelt?

Die Bank of Thailand senkte ihren Leitzins am 26. Februar 2025 um 0,25 Prozentpunkte auf 2,00 % pro Jahr. Trotz der Senkung bleibt die Ablehnungsquote bei Hypothekenanträgen thailändischer Kreditnehmer hoch – ein Grund, warum Entwickler verstärkt um zahlungskräftige ausländische Käufer werben.

Welche regulatorischen Änderungen sollten ausländische Käufer 2025/26 kennen?

Wichtige Änderungen sind die neuen OCPB-Vorschriften (in Kraft seit dem 31. Januar 2025) zur Vereinheitlichung von Off-Plan-Reservierungsverträgen, ein Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025, das das „30+30+30“-Verlängerungsmodell für Pachtverträge für unwirksam erklärt, sowie ein aktives Vorgehen gegen Strohmann-Eigentumsstrukturen.

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Immobilienmarkt Thailand 2026: Eigentumsübertragungen bei Condos, Preise und was Käufer in Pattaya wissen müssen

16.7.2026

Landesweit gehen die Eigentumsübertragungen thailändischer Immobilien deutlich zurück, doch die ausländische Nachfrage nach Condos hält sich stabil, und Pattaya wächst weiter überdurchschnittlich. Das sagen die Daten wirklich mit Blick auf 2026.

Mit KI erstellt, von unserer Redaktion geprüft

Thailands Wohnimmobilienmarkt zeigt sich landesweit schwach, ist aber zweigeteilt: Die Gesamttransaktionen sinken, während die ausländische Nachfrage nach Condos stabil bleibt und Pattaya weiter zulegt. In den ersten neun Monaten 2025 fielen die landesweiten Wohnimmobilien-Übertragungen im Jahresvergleich um 9,3 % auf 227.106 Einheiten. Die Übertragungen von Condos an ausländische Käufer blieben im selben Zeitraum mit 11.011 Einheiten nahezu unverändert, und die Preise in Pattaya stiegen in den meisten Segmenten um 5 bis 8 % pro Jahr. Für Käufer bedeutet das: ein Markt mit klaren Schwerpunkten, kein flächendeckender Abschwung.

Immobilienmarkt Thailand 2025/26: Condo-Übertragungen in der Korrektur

Die Kennzahlen des Real Estate Information Center (REIC) bestätigen eine echte Abkühlung auf nationaler Ebene. Das ist kein Ausrutscher eines einzelnen Quartals – bereits 2023 verlief ähnlich schwach, und auch die Prognosen für 2026 setzen den Trend fort.

Die landesweiten Wohnimmobilien-Übertragungen sanken in den ersten neun Monaten 2025 auf 227.106 Einheiten, ein Rückgang von 9,3 % im Jahresvergleich. Der gesamte Transaktionswert fiel um 12,4 % auf 617.768 Millionen Baht, wie REIC-Daten laut Nation Thailand zeigen.
Allein im ersten Quartal 2025 brachen die Übertragungen im Jahresvergleich um 10,52 % auf 65.276 Einheiten ein, die Werte sanken um 13,02 %.
Die REIC-Jahresprognose geht von einem Rückgang der landesweiten Wohnimmobilien-Übertragungen um 7,3 % gegenüber 2024 aus, auf rund 322.500 Einheiten im Jahr 2025, gefolgt von einem weiteren Minus von 0,7 % auf 320.200 Einheiten im Jahr 2026.
KKP Research prognostiziert für 2025 einen landesweiten Rückgang der Immobilienübertragungen um 6 %, zusätzlich zu den bereits 2023 verzeichneten 15 %.

Gemeinsame Ursachen sind eine schwache heimische Kaufkraft, restriktivere Kreditvergabe der Banken und ein Überangebot im mittleren Preissegment – kein Nachfrageeinbruch im Premiumsegment. Eine ausführlichere Darstellung der landesweiten Preisentwicklung und Regeländerungen finden Sie in unserem Beitrag zum Immobilienmarkt Thailand 2026.

Nachfrage ausländischer Käufer: Volumen stabil, Herkunft im Wandel

Während die inländischen Übertragungen sinken, zeigt sich die ausländische Nachfrage nach Condos bemerkenswert widerstandsfähig – wenn auch anders zusammengesetzt als noch vor zwei Jahren.

Von Januar bis September 2025 lagen die gesamten Condo-Übertragungen an Ausländer bei 11.011 Einheiten, ein Minus von nur 0,05 % im Jahresvergleich. Der Gesamtwert sank jedoch auf 44,1 Milliarden Baht, ein Rückgang um 14,2 %, der auf kleinere durchschnittliche Kaufsummen zurückzuführen ist.
Allein im dritten Quartal 2025 stiegen die landesweiten Condo-Übertragungen an Ausländer volumenmäßig sogar leicht auf 3.844 Einheiten.
REIC-Daten zeigen, dass zwar die Gesamtzahlen nachgaben, die Nachfrage aus Russland, Indien und Australien jedoch zulegte, während andere Nationalitäten sich zurückhielten. Indien entwickelt sich zu einer schnell wachsenden Käufergruppe neben der weiterhin dominierenden chinesischen Käuferschaft.

Fazit: weniger großvolumige Käufe, dafür eine breitere und diversifiziertere internationale Käuferbasis als noch vor einigen Jahren, als der Markt stark von China geprägt war. Pattayas rekordverdächtige Vorverkäufe von Off-Plan-Projekten veranschaulichen diese Diversifizierung gut – nachzulesen bei der ausverkauften PTY Residence im Wert von 1,85 Milliarden Baht.

Pattaya und die Ostküste: Gegen den landesweiten Trend

Pattaya ist eine der deutlichsten Ausnahmen von der nationalen Korrektur. Statt der Stagnation Bangkoks zu folgen, legt die Ostküste weiter zu.

Die Preissteigerung in Pattaya blieb 2025 in den meisten Segmenten stabil bei 5 bis 8 % pro Jahr, angetrieben von anhaltender Nachfrage aus China, Russland und Europa.
Die Flächenknappheit in Küstennähe treibt die Werte in gefragten Lagen deutlich nach oben: Strandgrundstücke werden in den begehrtesten Lagen inzwischen mit bis zu 1 Million Baht pro Quadrat-Wah angeboten, gegenüber einer allgemeinen Spanne von 200.000 bis 500.000 Baht pro Quadrat-Wah, je nach Nähe zum Meer.
Diese lokale Stärke steht im Kontrast zum landesweiten Bild, wo ein Überangebot im mittleren Condo-Segment die Durchschnittswerte drückt.

Wie sich diese Nachfrage in neuen Projekten und Infrastrukturinvestitionen niederschlägt, zeigt unser Beitrag zu Immobiliennachrichten aus Pattaya über ausländische Käufer und Infrastruktur.

Hypothekenzinsen und Finanzierungsbedingungen

Die Finanzierungskosten sanken Anfang 2025, doch nicht die Zinsen allein, sondern der Zugang zu Krediten bleibt die eigentliche Bremse des Marktes.

Der geldpolitische Ausschuss der Bank of Thailand senkte den Leitzins am 26. Februar 2025 um 0,25 Prozentpunkte auf 2,00 % pro Jahr, Teil einer breiteren Strategie zur Stützung der schwachen Wirtschaft.
Trotz der Senkung bleibt laut CBRE-Ausblick für 2026 die Vorsicht der Entwickler bestehen, besonders in stadtnahen und vorstädtischen Lagen, da die Ablehnungsquote bei Hypothekenanträgen thailändischer Käufer weiterhin hoch ist.
Ausländische Käufer sind davon weitgehend nicht betroffen, da sie meist bar oder über begrenzt verfügbare Fremdwährungs-Hypotheken kaufen – ein Grund, warum sich das ausländische Condo-Segment besser hält als der inländische Verkauf.

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Warum das für Barkäufer wichtig ist

Da thailändische Banken ihre Vergabekriterien verschärfen, umwerben Verkäufer und Entwickler zunehmend zahlungskräftige ausländische Käufer mit flexiblen Zahlungsplänen – ein Umstand, den man vor Preisverhandlungen kennen sollte.

Regulatorische Änderungen prägen den thailändischen Immobilienmarkt

Mehrere Regeländerungen des vergangenen Jahres betreffen, wie Ausländer in Thailand kaufen, mieten und Eigentumsstrukturen gestalten.

Schutz bei Reservierungsverträgen: Seit dem 31. Januar 2025 vereinheitlichen Vorschriften des Office of the Consumer Protection Board (OCPB) das thailändischsprachige Reservierungsvertragsformular und untersagen unfaire Klauseln – ein stärkerer Schutz für Käufer von Off-Plan-Projekten.
Debatte über die Ausländerquote hält an, bleibt aber unverändert: Die Quote von 49 % ausländischem Eigentum pro Condo-Gebäude bleibt bestehen; Vorschläge zur Anpassung (auch zur Reduzierung) wurden diskutiert, aber nicht umgesetzt.
Urteil zu Pachtverträgen: Der Oberste Gerichtshof Thailands erklärte im März 2025 das gängige „30+30+30“-Verlängerungsmodell für Pachtverträge für unwirksam – ein bedeutender Einschnitt für alle, die auf langfristige Pachtverträge statt Eigentum (Freehold) setzen.
Vorgehen gegen Strohmann-Strukturen: Die Behörden haben eine umfassende Prüfung von Strohmann-Gesellschafterstrukturen eingeleitet und richten sich dabei gegen mehr als 46.000 Unternehmen, die im Verdacht stehen, Grundstücke im Auftrag ausländischer Nutznießer zu halten.
Vorschlag zu 99 Jahren Pachtlaufzeit: Ein lange diskutierter Vorschlag, Pachtverträge auf 99 Jahre zu verlängern, ist weiterhin nicht umgesetzt. Käufer sollten sich also weiterhin an der aktuellen gesetzlichen Höchstlaufzeit orientieren.

Diese Änderungen erhöhen die Compliance-Anforderungen, verringern aber zugleich die rechtliche Unsicherheit – ein Vorteil für Käufer, die ihren Kauf von Anfang an korrekt strukturieren.

Infrastruktur: Der EEC-Effekt an der Ostküste

Die Infrastrukturinvestitionen im Rahmen des Eastern Economic Corridor (EEC) sind wohl der wichtigste mittelfristige Treiber für die Immobilienwerte rund um Pattaya.

Am 18. Juni 2025 begannen die Bauarbeiten am Flughafen U-Tapao und am Projekt Eastern Aviation City – ein wichtiger Meilenstein für die Verkehrskapazität der Ostküste.
Mit einem dritten Passagierterminal, das für etwa 2025/2026 erwartet wird, soll U-Tapao künftig rund 8 Millionen Passagiere pro Jahr abfertigen und damit den zunehmend ausgelasteten Flughafen Don Mueang entlasten.
Die Hochgeschwindigkeitsbahn zwischen Bangkok und dem Flughafen U-Tapao bleibt zentraler Bestandteil des EEC-Verkehrsplans und verkürzt die Reisezeit zwischen der Hauptstadt und der Ostküste.

Diese Reihe an Verkehrsprojekten ist ein zentraler Grund dafür, dass Kapital in die Region fließt, während internationale Käufer weltweit ihre Optionen abwägen – mehr dazu in unserer Analyse, warum die schwächere Nachfrage auf westlichen Wohnungsmärkten Kapital nach Pattaya lenkt.

Was das für Käufer und Investoren bedeutet

Zusammengefasst ergeben sich drei praktische Schlussfolgerungen für alle, die den thailändischen Immobilienmarkt derzeit prüfen:

Die landesweite Schwäche schafft Verhandlungsspielraum in überversorgten Segmenten des mittleren Preisbereichs, besonders in Bangkok und den Provinzstädten.
Pattaya und die Ostküste bleiben die Gewinner – gestützt durch anhaltende ausländische Nachfrage, Flächenknappheit in Küstennähe und die EEC-Infrastrukturinvestitionen.
Die regulatorische Verschärfung begünstigt informierte Käufer – der Schutz bei Reservierungsverträgen und das Vorgehen gegen Strohmann-Strukturen verringern das Risiko für alle, die transparent strukturieren. Käufer von Pachtverträgen sollten sich angesichts des Gerichtsurteils vom März 2025 aktuell rechtlich beraten lassen.

Wer speziell in Pattaya kaufen möchte, sollte genau auf die Projektgrundlagen achten – Grundstückslage, Erfolgsbilanz des Entwicklers und Nähe zu EEC-Verkehrsknotenpunkten – statt sich allein am Angebotspreis zu orientieren.

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Häufig gestellte Fragen

Gehen die Condo-Übertragungen in Thailand 2025 tatsächlich zurück?: Ja, auf nationaler Ebene. Die landesweiten Wohnimmobilien-Übertragungen fielen in den ersten neun Monaten 2025 im Jahresvergleich um 9,3 % auf 227.106 Einheiten, das REIC prognostiziert für das Gesamtjahr einen Rückgang von rund 7,3 %. Die Condo-Übertragungen an ausländische Käufer blieben im selben Zeitraum mit 11.011 Einheiten hingegen nahezu unverändert.
Wächst der Immobilienmarkt in Pattaya trotz der landesweiten Abkühlung noch?: Ja. Die Preise in Pattaya stiegen 2025 in den meisten Segmenten weiterhin stabil um 5 bis 8 % pro Jahr, getragen von anhaltender Nachfrage chinesischer, russischer und europäischer Käufer sowie durch Flächenknappheit in Küstennähe.
Hat sich die 49-Prozent-Ausländerquote für Condos geändert?: Nein. Die Quote von 49 % ausländischem Eigentum pro Condo-Gebäude bleibt 2025/26 unverändert bestehen, trotz anhaltender öffentlicher Diskussion über eine Anpassung. Käufer sollten vor dem Kauf prüfen, wie viel der Ausländerquote im jeweiligen Gebäude noch verfügbar ist.
Wie haben sich die Hypothekenzinsen in Thailand zuletzt entwickelt?: Die Bank of Thailand senkte ihren Leitzins am 26. Februar 2025 um 0,25 Prozentpunkte auf 2,00 % pro Jahr. Trotz der Senkung bleibt die Ablehnungsquote bei Hypothekenanträgen thailändischer Kreditnehmer hoch – ein Grund, warum Entwickler verstärkt um zahlungskräftige ausländische Käufer werben.
Welche regulatorischen Änderungen sollten ausländische Käufer 2025/26 kennen?: Wichtige Änderungen sind die neuen OCPB-Vorschriften (in Kraft seit dem 31. Januar 2025) zur Vereinheitlichung von Off-Plan-Reservierungsverträgen, ein Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025, das das „30+30+30“-Verlängerungsmodell für Pachtverträge für unwirksam erklärt, sowie ein aktives Vorgehen gegen Strohmann-Eigentumsstrukturen.