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Immobilienmarkt Thailand 2025: Eigentumsübertragungen, Preise & Regeln für Eigentumswohnungen
15.7.2026
Die Eigentumsübertragungen an Ausländer stiegen 2025 landesweit um 2,2 %, während die Transaktionswerte sanken – Pattayas Kernzonen hielten sich dagegen stabil. Das bedeuten die Zahlen für Käufer.
Mit KI erstellt, von unserer Redaktion geprüft
Der thailändische Wohnungsmarkt beendete 2025 mit einem gespaltenen Bild: Die Zahl der Eigentumsübertragungen an Ausländer legte leicht zu, während der Gesamtwert der Transaktionen sank, die Hypothekenzinsen für Einheimische hoch blieben – und Pattaya sich mit stabilem Preiswachstum gegen den landesweiten Abschwung stemmte. Für Käufer bedeutet das: mehr Verhandlungsspielraum im ganzen Land, aber weiterhin starke Konkurrenz um gut gelegene Einheiten an der Ostküste (Eastern Seaboard). Hier ein Blick auf die tatsächlichen Zahlen.
Immobilienmarkt Thailand 2025: Das nationale Gesamtbild
Landesweit lieferte der Eigentumswohnungsmarkt im vergangenen Jahr ein gemischtes Ergebnis. Ausländische Käufer blieben präsent, gaben pro Transaktion im Schnitt aber weniger aus – ein Zeichen von Vorsicht, nicht von Rückzug.
Laut dem Real Estate Information Centre (REIC) entfielen 2025 landesweit 14.899 Eigentumsübertragungen bei Eigentumswohnungen auf ausländische Käufer – ein Plus von 2,2 % im Jahresvergleich. Der Gesamtwert der Übertragungen sank jedoch um 10,7 % auf 60,92 Milliarden Baht. Diese Divergenz – mehr Einheiten, weniger Geld – deutet auf kleinere Kaufsummen und engere Budgets über alle Käufernationalitäten hinweg hin.
Die Zwischenjahresdaten des REIC bestätigen, dass sich dieser Trend über das gesamte Jahr 2025 fortsetzte. Grund dafür war eine Abkühlung sowohl der thailändischen als auch der globalen Wirtschaft, die Käufer vorsichtiger werden ließ – besonders chinesische Käufer waren durch wirtschaftlichen Druck im eigenen Land betroffen.
Zoomt man auf den gesamten Wohnimmobiliensektor heraus, fällt der Ausblick noch verhaltener aus. Die Jahresendprognosen des REIC gehen davon aus, dass die landesweiten Übertragungen auf Jahresbasis negativ bleiben, was anhaltende Käuferzurückhaltung und schwache Kaufkraft widerspiegelt – mit einer prognostizierten Gesamtzahl von 322.500 Einheiten, ein Rückgang von 7,3 % gegenüber dem Vorjahr.
Kurz gesagt: national ist es ein Käufermarkt, aber kein einbrechender.
Trends bei ausländischen Käufern hinter den Zahlen des Immobilienmarkts Thailand
Schaut man hinter die Gesamtsummen, erzählt die Verteilung nach Nationalität ihre eigene Geschichte. Chinesische Käufer bleiben die größte Einzelgruppe, doch ihr Kaufverhalten hat sich verändert.
- Chinesische Käufer: Nach wie vor die Top-Nationalität nach Volumen, wenngleich die Transaktionswerte im Gleichschritt mit Chinas eigener Konjunkturabschwächung nachgaben.
- Russische Käufer: Weniger Einheiten, aber höhere Ausgaben pro Eigentumswohnung – die Transaktionswerte stiegen um 6,9 % im Jahresvergleich, was auf eine Verschiebung hin zu Premium-Deals hindeutet.
- Käufer aus Myanmar: Ein zunehmend aktives Segment, das in größerer Zahl kauft, auch wenn die durchschnittliche Kaufsumme bescheiden bleibt.
Es lohnt sich auch, im Blick zu behalten, wie klein der Anteil der Ausländer tatsächlich ist. Ausländer erwarben in der ersten Hälfte 2025 insgesamt 7.167 Eigentumswohnungen im Wert von umgerechnet rund 28,7 Milliarden Baht – auf den ersten Blick beeindruckend, tatsächlich aber weniger als 10 % aller Eigentumsübertragungen im Land. Die thailändische Inlandsnachfrage, nicht ausländische Käufer, treibt nach wie vor den Großteil des Marktes an.
Pattaya und die Ostküste: Gegen den nationalen Trend
Während sich der landesweite Wohnungsmarkt abkühlte, hat sich das Segment Pattaya/Eastern Seaboard deutlich besser gehalten – gestützt durch die Erholung des Tourismus, Infrastrukturinvestitionen und stabile Mietnachfrage.
Aktuelle Marktdaten beziffern den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in der Stadt auf rund 70.000 Baht, mit einem prognostizierten Wachstum von knapp 3 % im Jahresvergleich und Mietrenditen im Bereich von 6–8 %. Die Lage verändert die Rechnung jedoch erheblich:
- Wongamat Beachfront — die Premium-Klasse, mit rund 170.000–250.000 Baht pro Quadratmeter dank Knappheit und direktem Meerblick.
- Pratumnak Hill und zentrales Jomtien — das mittlere Preissegment, beliebt sowohl bei Eigennutzern als auch bei Mietern.
- East Pattaya und das Hinterland von Jomtien — die Einstiegsklasse, mit rund 60.000–90.000 Baht pro Quadratmeter, attraktiv für Erstkäufer oder budgetbewusste Interessenten.
Für Investoren, die Stadtteile vergleichen möchten, gibt unser Ratgeber zu Eigentumswohnungen zum Verkauf in Pattaya einen Überblick über aktuelle Angebote in jeder dieser Zonen, während unser Beitrag zu Immobilieninvestments in Jomtien tiefer in die Renditeentwicklung dieses speziellen Teilmarkts einsteigt.
Hypothekenzinsen und Finanzierungsbedingungen
Die Finanzierungskosten bleiben einer der größten Unsicherheitsfaktoren für jeden, der in Thailand kauft – und das Bild unterscheidet sich deutlich zwischen thailändischen Staatsbürgern und ausländischen Käufern.
- Übliche Hypothekenzinsen in Thailand liegen typischerweise zwischen 5–8 %, können über einen Hypothekenmakler aber bis zu 12 % betragen.
- Einige Großbanken bieten derzeit günstigere Konditionen: SCB rund 4,2 %, Kasikorn rund 4,1 % und Bangkok Bank rund 4,3 % – diese Aktionszinsen gelten jedoch meist nur für bestimmte Kreditnehmerprofile.
- Die Beleihungsquoten (Loan-to-Value) unterscheiden sich nach Nationalität. Thailändische Staatsbürger können in der Regel bis zu 70 % des Immobilienwerts finanzieren, bei Ausländern gewähren Banken meist nur rund 50–60 % des Immobilienwerts.
In der Praxis kaufen die meisten ausländischen Käufer nach wie vor bar oder über Ratenzahlungspläne der Entwickler statt über eine thailändische Bankhypothek – wegen der niedrigeren Beleihungsgrenzen und strengeren Einkommensnachweise.
Regeln zum Auslandseigentum: Was sich geändert hat – und was nicht
Die 49-Prozent-Ausländerquote bleibt die wichtigste Regel für jeden, der in Thailand eine Eigentumswohnung kaufen möchte, und trotz anhaltender Debatte hat sich daran nichts geändert.
Die 49-Prozent-Quote für Eigentumswohnungen bleibt unverändert, trotz Vorschlägen, sie auf 75 % anzuheben. Praktisch bedeutet das:
- Ist die Ausländerquote eines Projekts erschöpft, können nicht-thailändische Käufer weitere Einheiten nur über Leasehold-Strukturen erwerben, nicht als Volleigentum (Freehold).
- Ein separat diskutierter Vorschlag für eine 99-jährige Pachtlaufzeit (Leasehold) ist ein eigenständiges politisches Thema. Die 49-Prozent-Freehold-Quote für Eigentumswohnungen bleibt davon unberührt und unverändert; ein 99-Jahres-Modell würde vor allem Leasehold-Optionen wie Villen und einige Markenresidenzen betreffen.
- Auch beim Käuferschutz gab es Verbesserungen: Neue Regeln der thailändischen Verbraucherschutzbehörde OCPB schützen Käufer von Off-Plan-Wohnungen seit Januar 2025 vor der Einbehaltung ihrer Anzahlung.
Die Diskussion um die Quote selbst ist noch nicht abgeschlossen. Offizielle Vertreter haben argumentiert, die Debatte solle über vereinfachte Darstellungen hinausgehen, und darauf hingewiesen, dass bislang nur eine begrenzte Anzahl von Eigentumswohnprojekten in Thailand die volle 49-Prozent-Ausländerquote erreicht hat – was Forderungen nach dringenden Reformen etwas den Wind aus den Segeln nimmt. Käufer sollten eine mögliche Quotenerhöhung als offene politische Diskussion behandeln, nicht als beschlossene Sache, und vor einem Kauf die verbleibende Ausländerquote eines konkreten Gebäudes prüfen lassen – etwas, das unser Team bei jeder Anfrage zum Immobilienkauf in Pattaya routinemäßig überprüft.
Was das für Käufer aktuell bedeutet
Fasst man alle Fäden zusammen, ergeben sich drei praktische Erkenntnisse für alle, die in diesem Zyklus des Immobilienmarkts Thailand einen Kauf erwägen:
- Die landesweite Schwäche schafft Verhandlungsspielraum. Bei sinkenden Gesamtübertragungen und fallenden Transaktionswerten für ausländische Käufer sind Verkäufer in weniger gefragten Lagen offener für Preisverhandlungen als noch vor einem Jahr.
- Pattayas Kernzonen sind die Ausnahme, nicht die Regel. Wongamat, Pratumnak und das begehrte Jomtien verzeichnen weiterhin stabilere Preise und solide Mietrenditen, während sich der Landesdurchschnitt abkühlt.
- Bei der Finanzierung dominieren weiterhin Barzahlung oder Entwicklerkonditionen. Angesichts niedrigerer Beleihungsgrenzen und höherer effektiver Zinsen für Ausländer sollten die meisten Käufer aus dem Ausland mit einem Barkapitalanteil von mindestens 40–50 % kalkulieren, wobei Finanzierung eher als Ergänzung denn als Hauptfinanzierungsweg dient.
Nichts davon deutet auf einen Markt in Not hin. Es zeigt vielmehr einen Markt, der sich nach der hitzigen Phase der Post-Pandemie-Erholung normalisiert hat – wobei die Ostküste sich als widerstandsfähiger erweist als der Landesdurchschnitt.
Kurzer FAQ-Überblick für Neukäufer
Wer den ersten Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand erwägt, stellt fast immer dieselben Fragen, die uns in Gesprächen mit neuen Kunden begegnen – beantwortet im FAQ-Abschnitt unten, mit denselben Daten, die im gesamten Artikel referenziert werden.
Häufig gestellte Fragen
- Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um eine Eigentumswohnung in Thailand zu kaufen?
- Landesweit geben schwächere Transaktionswerte und ein prognostizierter Rückgang der gesamten Wohnimmobilienübertragungen um 7,3 % Käufern mehr Verhandlungsspielraum als in den vergangenen Jahren. In Pattayas Premiumzonen wie Wongamat und Jomtien blieben die Preise jedoch stabiler, sodass Abwarten dort keinen garantierten Preisnachlass bringt.
- Hat sich die 49-Prozent-Ausländerquote für Eigentumswohnungen geändert?
- Nein. Die 49-Prozent-Freehold-Quote für Ausländer bleibt trotz Vorschlägen, sie auf 75 % anzuheben, unverändert, und Offizielle haben darauf hingewiesen, dass nur wenige Projekte die aktuelle Obergrenze überhaupt erreicht haben – was den Druck für eine baldige Änderung mindert.
- Können Ausländer eine Hypothek für einen Immobilienkauf in Thailand aufnehmen?
- Möglich, aber begrenzt. Thailändische Banken finanzieren Ausländern in der Regel nur 50–60 % des Immobilienwerts, im Vergleich zu bis zu 70 % für thailändische Staatsbürger. Die Zinsen liegen üblicherweise zwischen rund 4 % bei Großbanken und 8–12 % über Makler, weshalb die meisten ausländischen Käufer weiterhin stark auf Barzahlung oder Ratenzahlungspläne der Entwickler setzen.
- Wie unterscheiden sich die Preise für Eigentumswohnungen in Pattaya je nach Stadtteil?
- Wongamat Beachfront verlangt die höchsten Preise, rund 170.000–250.000 Baht pro Quadratmeter, während East Pattaya und das Hinterland von Jomtien mit rund 60.000–90.000 Baht pro Quadratmeter Einstiegsoptionen bieten. Pratumnak Hill und zentrales Jomtien liegen dazwischen als mittleres Preissegment.
- Sind chinesische Käufer weiterhin die größte ausländische Käufergruppe in Thailand?
- Ja, chinesische Staatsbürger bleiben nach Volumen die größte ausländische Käufergruppe, wobei eine konjunkturelle Abkühlung in China diese Gruppe im Vergleich zum Vorjahr vorsichtiger bei den Transaktionswerten agieren lässt.