thailand-market
Ринок нерухомості Таїланду 2025: передача кондомініумів, ціни та правила
15.07.2026
У 2025 році кількість передач кондомініумів іноземцям зросла на 2,2% по країні, але загальна вартість угод впала, тоді як ключові райони Паттаї втримали позиції. Розповідаємо, що це означає для покупців.
Згенеровано ШІ, перевірено редакцією
Ринок кондомініумів Таїланду завершив 2025 рік у неоднозначному стані: обсяги передач іноземцям трохи зросли, тоді як загальна вартість угод знизилася, ставки за іпотекою для місцевих залишилися високими, а Паттая, всупереч загальнонаціональному сповільненню, показала стабільне зростання цін. Для покупців це означає більше простору для торгу по країні загалом, але й далі високу конкуренцію за вдало розташовані об'єкти на Східному узбережжі. Розберімо, що насправді показують цифри.
Ринок нерухомості Таїланду 2025: загальна картина по країні
У масштабах усієї країни ринок кондомініумів торік показав змішані результати. Іноземні покупці й далі активно купували, але в середньому витрачали менше на одну угоду — це радше ознака обережності, ніж відходу з ринку.
За даними Центру інформації про нерухомість (REIC), іноземні покупці оформили 14 899 передач кондомініумів по всій країні у 2025 році — на 2,2% більше, ніж роком раніше, тоді як загальна вартість цих угод впала на 10,7%, до 60,92 млрд бат. Така розбіжність — більше угод, менше грошей — свідчить про менші за розміром покупки та стриманіші бюджети покупців різних національностей.
Проміжні дані REIC за перше півріччя підтверджують, що ця тенденція зберігалася протягом усього 2025 року. Це відображає уповільнення як тайської, так і глобальної економіки, через що покупці стали обережнішими, причому китайські покупці особливо відчули вплив економічного тиску всередині своєї країни.
Якщо поглянути ширше — на весь сектор житлової нерухомості, — картина виглядає ще стриманіше. За прогнозами REIC на кінець року, кількість передач по країні за підсумками року залишиться від'ємною через незмінну обережність покупців та слабку купівельну спроможність: загальний обсяг передач прогнозується на рівні 322 500 одиниць, що на 7,3% менше порівняно з попереднім роком.
Кажучи простіше: по країні це ринок покупця, але аж ніяк не ринок, що обвалюється.
Тенденції серед іноземних покупців за цифрами ринку нерухомості Таїланду
Якщо заглянути за загальні цифри, розподіл за національностями розповідає власну історію. Китайські покупці залишаються найбільшою окремою групою, але модель їхніх витрат змінилася.
- Китайські покупці: досі лідери за обсягом угод, хоча вартість угод знизилася на тлі уповільнення економіки самого Китаю.
- Російські покупці: менше одиниць, але вищі витрати на один об'єкт — вартість угод зросла на 6,9% рік до року, що вказує на зсув у бік преміальних угод.
- Покупці з М'янми: дедалі активніший сегмент, який купує в більших обсягах, хоча середній розмір угоди залишається скромним.
Варто також пам'ятати, наскільки невелику частку насправді займають іноземці. У першому півріччі 2025 року іноземці придбали 7167 одиниць кондомініумів на суму приблизно 28,7 млрд бат — цифра звучить вражаюче, але це менш ніж 10% усіх передач кондомініумів по країні. Основний обсяг ринку й далі забезпечує тайський внутрішній попит, а не покупці з-за кордону.
Паттая та Східне узбережжя: усупереч загальнонаціональному тренду
Поки національний ринок кондомініумів охолоджувався, сегмент Паттаї на Східному узбережжі тримався значно впевненіше — завдяки відновленню туризму, інвестиціям в інфраструктуру та стабільному попиту на оренду.
Поточні ринкові дані показують середню ціну кондомініуму в місті на рівні приблизно 70 000 бат за квадратний метр, з прогнозованим зростанням близько 3% рік до року та дохідністю від оренди в діапазоні 6–8%. Однак розташування суттєво змінює цю арифметику:
- Пляжна лінія Вонгамат — преміальний сегмент, де ціни сягають приблизно 170 000–250 000 бат за квадратний метр завдяки обмеженій пропозиції та прямим видам на море.
- Пратумнак-Хілл і центральна Джомтьєн — золота середина ринку, популярна як серед власників, так і серед орендарів.
- Східна Паттая та внутрішня частина Джомтьєн — початковий рівень, приблизно 60 000–90 000 бат за квадратний метр, привабливий для тих, хто купує вперше або орієнтується на обмежений бюджет.
Для інвесторів, які порівнюють райони, наш гід по кондомініумах на продаж у Паттаї детально розбирає актуальні пропозиції в кожній із цих зон, а наш огляд інвестицій у нерухомість Джомтьєн глибше розкриває показники дохідності саме на цьому підринку.
Іпотечні ставки та умови фінансування
Вартість фінансування залишається однією з найважливіших змінних для будь-кого, хто купує нерухомість у Таїланді, і картина суттєво відрізняється для тайців і для іноземних покупців.
- Стандартні ставки за іпотекою в Таїланді зазвичай перебувають у діапазоні 5–8%, але через іпотечного брокера можуть сягати аж 12%.
- Деякі великі банки наразі пропонують нижчі базові ставки: SCB — близько 4,2%, Kasikorn — близько 4,1%, Bangkok Bank — близько 4,3%, хоча ці акційні умови зазвичай стосуються лише певних категорій позичальників.
- Співвідношення кредиту до вартості (LTV) різниться залежно від громадянства. Громадяни Таїланду зазвичай можуть позичити до 70% вартості об'єкта, тоді як для іноземців банк, найімовірніше, надасть кредит на рівні приблизно 50–60% вартості нерухомості.
На практиці більшість іноземних покупців усе ж купують за готівку або через розстрочку від забудовника, а не через іпотеку в тайському банку — через нижчі граничні показники LTV та жорсткіші вимоги до підтвердження доходу.
Правила володіння для іноземців: що змінилося, а що ні
Квота у 49% для іноземців залишається найважливішим правилом для будь-кого, хто купує кондомініум у Таїланді, і, попри тривалі дискусії, вона не змінилася.
Квота у 49% для кондомініумів залишається незмінною, попри пропозиції підняти її до 75%. На практиці це означає:
- Коли іноземна квота проєкту вичерпана, покупці-нерезиденти можуть придбати додаткові одиниці лише через схеми довгострокової оренди (лізхолд), а не у повну власність (фрихолд).
- Окремо обговорювана пропозиція щодо 99-річної оренди — це окремий політичний напрямок. Квота у 49% на повну власність для іноземців щодо кондомініумів існує окремо і залишається незмінною, а можлива схема на 99 років переважно вплине на варіанти лізхолду, як-от вілли та деякі брендовані резиденції.
- Захист споживачів на етапі купівлі також покращився: нові правила OCPB захищають покупців кондомініумів на етапі будівництва від втрати депозиту — норма діє з січня 2025 року.
Сама дискусія щодо квоти ще не завершена. Посадовці зазначають, що обговорення варто вести не так спрощено, вказуючи, що лише обмежена кількість проєктів кондомініумів у Таїланді вже досягла повної 49% квоти для іноземців, що дещо послаблює аргументи на користь термінової реформи. Покупцям варто розглядати будь-яке можливе підвищення квоти як предмет живої політичної дискусії, а не усталений закон, і перевіряти залишок іноземної квоти в конкретному будинку перед тим, як здійснювати покупку — саме це наша команда перевіряє в рамках кожного запиту щодо купівлі нерухомості в Паттаї.
Що це означає для покупців прямо зараз
Якщо звести все воєдино, для кожного, хто зважує покупку в поточному циклі ринку нерухомості Таїланду, вимальовуються три практичні висновки:
- Загальнонаціональна слабкість дає простір для торгу. Зважаючи на зниження загальних обсягів передач та падіння вартості угод з іноземцями, продавці в менш престижних локаціях сьогодні охочіше йдуть на поступки в ціні, ніж рік тому.
- Ключові райони Паттаї — радше виняток, ніж правило. У Вонгаматі, Пратумнаку та престижних локаціях Джомтьєн ціни й далі тримаються стабільно, а дохідність від оренди залишається сталою, навіть попри охолодження середніх показників по країні.
- Фінансування все ще на боці готівки або умов забудовника. Через нижчі ліміти LTV та вищі фактичні ставки для іноземців більшості закордонних покупців варто закладати в бюджет щонайменше 40–50% готівкою, розглядаючи фінансування як допоміжний, а не основний спосіб оплати.
Нічого з цього не вказує на кризовий стан ринку. Скоріше йдеться про ринок, який нормалізувався після більш «гарячого» постпандемічного періоду, причому Східне узбережжя виявилося стійкішим за середні показники по країні.
Короткий огляд поширених запитань для нових покупців
Якщо ви зважуєте свою першу покупку кондомініуму в Таїланді, наведені нижче запитання виникають майже в кожній розмові з новими клієнтами — відповіді на них наведено у розділі FAQ нижче з опорою на ті самі дані, що використані в цій статті.
Часті запитання
- Чи зараз вдалий час купувати кондомініум у Таїланді?
- У масштабах країни зниження вартості угод та прогнозоване падіння загальної кількості передач житла на 7,3% дають покупцям більше простору для торгу, ніж в останні роки. Утім, у престижних районах Паттаї, як-от Вонгамат і Джомтьєн, ціни залишаються стабільнішими, тож очікування там не гарантує знижки.
- Чи змінилася квота 49% на володіння кондомініумами для іноземців?
- Ні. Квота 49% на повну власність для іноземців залишається незмінною, попри пропозиції підняти її до 75%, а посадовці зазначають, що лише небагато проєктів узагалі досягли чинної межі, що знижує тиск на користь швидких змін.
- Чи можуть іноземці отримати іпотеку для купівлі нерухомості в Таїланді?
- Це можливо, але з обмеженнями. Тайські банки зазвичай кредитують іноземців лише на 50–60% вартості об'єкта, тоді як громадянам Таїланду доступно до 70%, а ставки зазвичай коливаються від приблизно 4% у великих банків до 8–12% через брокерів, тож більшість іноземних покупців усе ще значною мірою покладаються на готівку або розстрочку від забудовника.
- Як відрізняються ціни на кондомініуми в Паттаї залежно від району?
- Пляжна лінія Вонгамат утримує найвищі ціни — приблизно 170 000–250 000 бат за квадратний метр, тоді як Східна Паттая та внутрішня частина Джомтьєн пропонують варіанти початкового рівня, орієнтовно 60 000–90 000 бат за квадратний метр. Пратумнак-Хілл і центральна Джомтьєн займають проміжну позицію як золота середина ринку.
- Чи залишаються китайські покупці найбільшою групою іноземних покупців у Таїланді?
- Так, громадяни Китаю залишаються найбільшою групою іноземних покупців за кількістю угод, хоча уповільнення економіки в самому Китаї зробило цю групу обережнішою щодо вартості угод порівняно з минулим роком.