world-market

Замедление рынка жилья США 2025–2026: почему заморозка продаж на Западе подталкивает покупателей к Паттайе

17.07.2026

Продажи жилья в США держатся у 30-летних минимумов, а цены бьют рекорды; ставки в Великобритании зафиксированы на уровне 3,75% вплоть до 2026 года. Эта заморозка на двух крупнейших западных рынках недвижимости перенаправляет капитал международных покупателей к более быстрым и «наличным» рынкам вроде Паттайи, Таиланд.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Рынок жилья США застрял в историческом застое: продажи вторичного жилья составили всего 4,06 млн сделок в 2025 году — практически на уровне 2024-го, когда был зафиксирован 30-летний минимум, — при этом медианная цена по стране продолжает расти. Для международных покупателей именно эта формула «высокие цены при низких объёмах» и объясняет, почему капитал, готовый работать сразу, всё чаще присматривается к таким рынкам, как Паттайя, где и стартовые цены, и доходность от аренды выглядят совершенно иначе.

Замедление рынка жилья США в цифрах

Масштаб американской заморозки легко недооценить. По данным Национальной ассоциации риелторов США (NAR), продажи ранее использовавшегося жилья в стране составили в прошлом году 4,06 млн сделок — практически без изменений по сравнению с 2024 годом, когда объёмы упали до минимума с 1995 года. При этом цены не корректируются, а продолжают обновлять рекорды.

• Медианная цена на вторичное жильё для одной семьи по стране выросла на 1,7% год к году, до $426 800 в третьем квартале 2025 года, по данным NAR.
• Цены выросли в 77% городских агломераций США (176 из 230) за тот же квартал.
• Ставки по ипотеке выросли более чем вдвое — с 2,99% в июне 2021 года до уровня около 6,4–6,8% в течение 2025 года.

Именно в этом заключается главный парадокс текущего замедления рынка жилья США: объём сделок близок к минимуму за три десятилетия, а цены продолжают ползти вверх — во многом потому, что владельцы жилья попросту не готовы продавать.

Почему продавцы не продают: «эффект блокировки»

Механизм, лежащий в основе этой заморозки, у американских экономистов имеет собственное название — «эффект блокировки» (lock-in effect). Владельцы жилья, которые рефинансировали ипотеку или купили недвижимость в годы сверхнизких ставок, попросту отказываются менять кредит под 3–4% на кредит под 6%+, даже если в других обстоятельствах готовы были бы переехать.

По данным Realtor.com, на которые ссылается PBS, почти у 69% американских домов с непогашенной ипотекой фиксированная ставка составляет 5% или ниже, а чуть более чем у половины — 4% или ниже. Именно эта цифра объясняет, почему предложение на рынке США остаётся скудным, даже при формально существующем спросе со стороны покупателей.

Побочный эффект — рынок жилья, который ведёт себя не как площадка для сделок, а скорее как патовая позиция: продавцы ждут снижения ставок, покупатели ждут снижения цен, а реальных сделок совершается крайне мало.

Покупатели, впервые выходящие на рынок, страдают больше всех

Нигде это напряжение не заметно так явно, как среди тех, кто покупает жильё впервые: их всё дальше и дальше оттесняют от рынка. Сейчас на долю таких покупателей приходится лишь 21% всех сделок с жильём — исторический минимум, а типичный возраст покупателя-новичка вырос до рекордных 40 лет.

Это не мелкая флуктуация — она отражает структурную проблему доступности жилья, а не временный спад:

1. Зарплаты не поспевают за ростом цен на жильё уже несколько лет подряд.
2. Рост ставок с 2021 года практически удвоил ежемесячные платежи по ипотеке при том же размере кредита.
3. Ограниченное предложение на вторичном рынке (из-за того же «эффекта блокировки») лишает начинающих покупателей доступного бюджетного жилья, на которое они обычно рассчитывают.

В результате целое поколение потенциальных владельцев жилья в США либо дольше снимает квартиры, либо иначе смотрит на свои сбережения — в том числе рассматривая недвижимость за пределами своей страны как способ реально заставить капитал работать.

Великобритания рассказывает похожую историю, только оттепель идёт медленнее

США не одиноки в этом кризисе доступности жилья, хотя траектория Великобритании оказалась чуть более мягкой. Банк Англии удерживает процентную ставку на уровне 3,75% с начала 2026 года, проявляя осторожность на фоне растущей инфляции, а значит ставки по ипотеке вряд ли резко снизятся в обозримом будущем.

Более ранние снижения ставок породили надежды на облегчение: на протяжении 2025 года базовая ставка несколько раз снижалась, что должно было постепенно уменьшить ипотечную нагрузку для британских покупателей. Но, как и в США, рынок Великобритании по-прежнему определяется разрывом между тем, что могут себе позволить покупатели, и тем, чего ждут продавцы, а волатильность удерживает многих потенциальных переезжающих в стороне.

Почему эта заморозка на Западе перенаправляет капитал в Азиатско-Тихоокеанский регион

Когда два крупнейших и самых ликвидных рынка жилой недвижимости в мире одновременно оказываются и дорогими, и малоликвидными, инвесторы не просто ждут — они начинают искать другие варианты. В этом и заключается реальная суть текущего расхождения глобальных рынков жилья: более медленные и дорогие западные рынки подталкивают капитал в регионы, где ниже порог входа и быстрее проходит процесс оформления собственности.

Таиланд, и Паттайя в частности, оказывается прямо в центре этого разговора. По сравнению с рынком США, где медианная цена на вторичное жильё уже превышает $400 000 при ставках по ипотеке около 6,5%, или рынком Великобритании, зафиксированным на повышенных ставках вплоть до 2026 года, кондоминиум на первой линии пляжа или с видом на город в Паттайе представляет собой принципиально иную точку входа — причём зачастую вообще без сложностей с финансированием, поскольку многие иностранные покупатели платят наличными.

Наш анализ расхождения глобальных рынков жилья и того, почему замедление продаж на Западе подталкивает капитал в Паттайю, подробнее раскрывает эту ротацию капитала и то, что она значит конкретно для тайского рынка кондоминиумов.

Что это значит для покупателей, выбирающих между Таиландом, США и Великобританией

Для покупателя, который сравнивает застопорившуюся сделку в США или дорогую ипотеку с зафиксированной ставкой в Великобритании с альтернативой в Таиланде, расчёт всё чаще склоняется в пользу диверсификации, а не ожидания оттепели на западном рынке, которая постоянно откладывается.

• Скорость сделки: покупка кондоминиума в Таиланде обычно закрывается гораздо быстрее, чем зависящая от цепочки продавцов сделка в Великобритании или сделка в США, осложнённая дефицитом предложения.
• Рынок, основанный на наличных расчётах: при повышенных ставках по ипотеке в США и статичных ставках в Великобритании полностью наличные сделки в Таиланде вообще обходят стороной проблему финансирования.
• Потенциал доходности: спрос на аренду в Паттайе, подпитываемый туризмом, даёт совсем иной профиль доходности по сравнению с рынками США или Великобритании, которые сейчас определяются ростом цен без роста объёмов.

Покупателям, рассматривающим этот путь, стоит ознакомиться с актуальными данными в нашем отчёте о рынке недвижимости Таиланда на 2025–2026 годы: передача прав на кондоминиумы, тренды иностранной квоты и цены в Паттайе, прежде чем переходить к сравнению конкретных объектов.

Где Паттайя вписывается в стратегию диверсификации для покупателей из США и Великобритании

Инвесторы, наблюдающие за заморозкой собственного внутреннего рынка жилья, всё чаще рассматривают Паттайю как полноценное второе рыночное направление для распределения капитала, а не как спекулятивную ставку на стороне. Недавняя динамика это подтверждает — в нашем материале о распродаже проекта PTY Residence в Паттайе на 1,85 млрд бат показано, насколько быстро расходятся удачно расположенные юниты в рамках иностранной квоты, даже пока продажи на Западе стоят на месте.

Для покупателей, ищущих проект, сочетающий привлекательный образ жизни и надёжные показатели аренды, такие варианты, как умный островной курортный комплекс на материковой части или новый элитный объект у моря, демонстрируют тот тип продукта, который сегодня привлекает капитал, ранее оставшийся бы вложенным в апгрейд основного жилья в США или Великобритании.

Итог

Рынки жилья США и Великобритании не рушатся — они застывают: высокие цены, низкие объёмы продаж и владельцы, «запертые» в своих старых ставках, удерживают на месте и покупателей, и продавцов. Именно эта неподвижность делает такие рынки, как Паттайя, всё более привлекательными для глобального капитала, который ищет ликвидность, доходность и более быстрый путь к владению недвижимостью. Покупатели, которые понимают эту дивергенцию раньше других, оказываются в выигрышной позиции перед следующей волной трансграничного спроса.

Похожие статьи

world-market

Расхождение мировых рынков недвижимости: почему замедление продаж на Западе гонит капитал в Паттайю

Пока рынок жилья США буксует на 30-летних минимумах, а цены в Дубае растут двузначными темпами, происходит явное расхождение мировых рынков недвижимости — капитал перераспределяется, и Паттайя оказывается одним из главных бенефициаров этой тенденции.

thailand-market

Анализ рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, цены и правила на 2026 год

Рынок кондоминиумов Таиланда четвёртый год подряд демонстрирует охлаждение по стране в целом, но спрос иностранцев, развитие инфраструктуры EEC и устойчивость Восточного побережья рисуют совсем иную картину для покупателей в Паттайе.

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача прав на кондо, цены и что нужно знать покупателям в Паттайе

Число сделок с недвижимостью по всему Таиланду резко снижается, но спрос иностранцев на кондо держится стабильно, а Паттайя продолжает опережать рынок. Вот что на самом деле говорят данные накануне 2026 года.