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Fin de las Golden Visa en Europa: ¿Dónde Miran Ahora los Inversores en Residencia por Inversión?
26/7/2026
Mientras España, Malta y otros países de la UE cierran sus golden visa vinculadas a la vivienda, los inversores que buscan residencia mediante inmuebles amplían su búsqueda. El visado LTR de Tailandia y la ruta inmobiliaria de 3 millones de baht se perfilan como alternativas prácticas: así se comparan.
Generado con IA, revisado por nuestro equipo editorial
Si contabas con una compra inmobiliaria en Europa para conseguir la residencia, el panorama ha cambiado a toda velocidad. España cerró la vía inmobiliaria de su golden visa en abril de 2025, el programa de ciudadanía por inversión de Malta cayó por una sentencia judicial ese mismo mes, y los Países Bajos pusieron fin discretamente a su propia versión en 2024. Los inversores a quienes les atraía la idea de una propiedad que también sirviera de billete a la residencia ahora miran más lejos, y el visado Long-Term Resident (LTR) de Tailandia, junto con su nuevo permiso vinculado a la propiedad, están recibiendo una atención seria.
Por Qué Europa Está Cerrando la Puerta a la Residencia Vinculada a la Propiedad
El patrón en toda Europa es consistente: los gobiernos están separando la política de vivienda de la migración por inversión. El cierre de España fue explícito en su justificación: las autoridades querían dejar de tratar la vivienda como "un negocio especulativo" y priorizar a los residentes frente a los inversores. Las cifras dejan clara la lógica política, aunque el impacto en el mercado fuera modesto.
- España dejó de conceder la residencia mediante inversión inmobiliaria o financiera el 3 de abril de 2025, cerrando un programa que había emitido más de 15.000 visados en doce años.
- Entre 2013 y 2025, los extranjeros recibieron casi 16.000 golden visa españolas, apenas un 0,3% de las transacciones del mercado residencial, una fracción mínima que aun así generó una reacción política desproporcionada.
- El programa de ciudadanía por inversión de Malta cayó por una sentencia del Tribunal de Justicia de la UE en abril de 2025, mientras que Irlanda cerró su Immigrant Investor Programme en 2023 y el Reino Unido clausuró su Tier 1 Investor Visa en 2022.
La dirección no deja lugar a dudas. Una tras otra, las vías más sencillas de residencia por propiedad en Europa se están apagando, y ninguno de los programas cerrados ha sido reemplazado.
Portugal y Grecia Siguen Abiertos, Pero las Reglas Están Cambiando
No todas las puertas europeas se han cerrado. Portugal y Grecia han seguido aceptando solicitudes incluso mientras los programas vecinos se desmantelaban, y la demanda simplemente se ha redirigido hacia ellos. Pero Portugal, en particular, está alejando a los inversores del ladrillo.
La transición desde las inversiones basadas en propiedad en Portugal ha colocado a los fondos de inversión regulados en el centro de su programa de golden visa, reduciendo el riesgo especulativo pero eliminando también el activo tangible y generador de ingresos que hacía atractivas las vías inmobiliarias en primer lugar. Para los compradores que específicamente querían una propiedad física, y no una participación en un fondo, se trata de una contrapartida significativa.
La Respuesta de Tailandia: El Visado LTR y una Nueva Vía Inmobiliaria
Tailandia lleva dos años construyendo su propio marco de migración por inversión, y las actualizaciones de 2025-2026 lo han hecho notablemente más accesible, en concreto para los compradores de inmuebles.
El Visado Long-Term Resident (LTR)
El régimen de Visado LTR de Tailandia ofrece un permiso de estancia renovable de 10 años para los extranjeros que cumplan los requisitos, incluida una categoría de "Wealthy Global Citizens" abierta a quienes tengan al menos 1 millón de dólares en activos globales. Para esta categoría, una actualización de 2025 eliminó el anterior requisito de demostrar 80.000 dólares de ingresos anuales personales, priorizando en su lugar una inversión estable a largo plazo en Tailandia, y esa inversión puede incluir al menos 500.000 dólares colocados en activos tailandeses, entre ellos inmuebles que cumplan los requisitos.
Un Visado de Propiedad Específico
Tailandia también lanzó una opción más directa: un visado de larga estancia, renovable anualmente, disponible para extranjeros que compren un inmueble tailandés cualificado con un valor mínimo de 3.000.000 THB, unos 83.000 dólares al tipo de cambio reciente. Es un umbral de entrada mucho más bajo que el de la categoría LTR, aunque cuenta con una estructura de renovación más restringida que los compradores deberían revisar cuidadosamente antes de comprometerse.
Comparado con los programas europeos ya cerrados, el atractivo es directo:
- La propiedad en pleno dominio (freehold) de condominios está disponible para extranjeros sin restricciones, limitada únicamente al 49% de la superficie total vendible de un edificio por proyecto.
- Los umbrales de entrada se sitúan muy por debajo de las cifras de siete dígitos que suelen exigir las vías de ciudadanía por inversión de la UE.
- El activo es una propiedad física y generadora de ingresos, no una participación en un fondo.
Por Qué Pattaya Encaja Especialmente con Este Perfil de Comprador
Para los inversores desplazados por los cierres europeos, Pattaya ofrece algo cada vez más escaso: propiedad en pleno dominio a precios que superan con holgura los umbrales de inversión de Tailandia sin necesidad de recurrir a los tramos de activos más altos del LTR. Un condominio bien ubicado en Pattaya puede superar varias veces el mínimo del visado de propiedad y, al mismo tiempo, dejar margen para una unidad que genere alquiler en lugar de una participación pasiva en un fondo.
Los compradores que buscan combinar estilo de vida y residencia deberían fijarse en desarrollos costeros con buenas comodidades; proyectos como Smart island resort en tierra firme o Nueva propiedad de lujo junto al mar ilustran el tipo de oferta en pleno dominio disponible a niveles que se considerarían de entrada en los mercados de golden visa ibéricos o de la UE.
El Factor Divisa y el Momento de la Operación
Los inversores que sacan capital de Europa también deben lidiar con cuestiones cambiarias, no solo con las normas de visado. Cualquiera que convierta euros o libras esterlinas a baht debería tener en cuenta el momento del tipo de cambio a la hora de planificar su compra; nuestro análisis sobre la fortaleza del baht y lo que significa para los compradores extranjeros de condominios es una lectura complementaria útil antes de transferir fondos.
Qué Significa Esto Si Estás Comparando Opciones
Para un comprador que quería específicamente la residencia europea a través de una propiedad, las opciones realistas se han reducido a Portugal (cada vez más orientado a fondos) y Grecia, junto con un puñado de programas más pequeños en el Caribe y el Golfo. Tailandia no ofrece la residencia de la UE ni una vía hacia la ciudadanía europea, eso es una distinción importante, no una nota al pie de marketing. Lo que sí ofrece es propiedad en pleno dominio sin complicaciones, un marco de visado de larga estancia funcional y costes de entrada considerablemente más bajos.
Comparación Rápida
- España: cerrada a nuevos solicitantes por vía inmobiliaria desde abril de 2025.
- Malta: la vía de ciudadanía por inversión fue anulada por el tribunal de la UE en abril de 2025.
- Portugal: abierta, pero orientándose hacia fondos de inversión antes que hacia la propiedad directa.
- Tailandia: visado LTR (inversión de 500.000 dólares o más) o el nuevo visado de propiedad (mínimo de 3 millones de THB), ambos vinculados a un inmueble real.
La Diligencia Debida Sigue Siendo Fundamental
Nada de esto significa que las vías tailandesas estén libres de riesgo o sean sencillas de tramitar. El visado de propiedad todavía está en fase de prueba, y los comentarios del sector han planteado dudas sobre si el umbral de 3 millones de THB es adecuado y sobre la restricción de renovación dentro del mismo año fiscal de la empresa. Los compradores deberían tratarlo como un programa genuinamente nuevo, no maduro, y combinar cualquier decisión sobre el visado con unos fundamentos inmobiliarios sólidos, ubicación, trayectoria del promotor y rentabilidad de alquiler realista, en lugar de considerar el visado como la razón principal para comprar.
Para quienes evalúan específicamente las normas de propiedad extranjera y los mecanismos de cuota en el mercado de condominios de Tailandia, nuestro análisis sobre qué ocurre cuando la cuota extranjera de un condominio en Pattaya está completa merece leerse junto con cualquier investigación sobre visados, ya que la estructura de propiedad y la elegibilidad de residencia son cuestiones distintas, aunque relacionadas.
Conclusión para los Compradores Desplazados de las Golden Visa
Las puertas europeas de la residencia por inversión se están cerrando más rápido de lo que se abren, y la tendencia no muestra señales de revertirse. La combinación tailandesa de propiedad en pleno dominio de condominios, un marco de visado LTR en maduración y un visado de propiedad de menor coste ofrece a los compradores desplazados de las golden visa una alternativa concreta y respaldada por un activo real, siempre que entren con expectativas realistas sobre lo que el visado concede y lo que no.
Preguntas frecuentes
- ¿De verdad España ha puesto fin a su programa de golden visa?
- Sí. España dejó de conceder la residencia mediante inversión inmobiliaria o financiera el 3 de abril de 2025, cerrando la vía inmobiliaria tras haber emitido más de 15.000 visados en doce años.
- ¿Qué programas europeos de golden visa siguen abiertos?
- Portugal y Grecia han seguido aceptando solicitudes incluso mientras España, los Países Bajos y la vía de ciudadanía de Malta se han cerrado o restringido, con Portugal desplazando el énfasis hacia los fondos de inversión regulados en lugar de la compra directa de propiedades.
- ¿Ofrece Tailandia una opción de residencia mediante propiedad?
- Tailandia tiene dos vías principales: el visado Long-Term Resident (LTR), que puede combinar al menos 500.000 dólares de inversión en Tailandia con 1 millón de dólares en activos globales, y un nuevo visado de propiedad lanzado a principios de 2026 vinculado a una compra inmobiliaria mínima de 3.000.000 THB.
- ¿Pueden los extranjeros ser propietarios de condominios en pleno dominio en Tailandia?
- Sí: los extranjeros pueden poseer unidades de condominio en pleno dominio (freehold), siempre que la propiedad extranjera en el edificio no supere el 49% de la superficie total vendible.
- ¿Es Pattaya una opción realista para este tipo de inversor?
- Pattaya ofrece propiedad en pleno dominio a una fracción de los precios comparables en Europa o Bangkok, lo que facilita superar los umbrales de inversión de Tailandia para el LTR o el visado de propiedad, además de generar ingresos por alquiler.
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