Wie hoch ist die übliche Übertragungsgebühr für Eigentumswohnungen in Thailand?

Die Übertragungsgebühr beträgt pauschal 2 % des staatlich festgestellten Wertes der Einheit und gilt unabhängig von der Nationalität des Käufers gleichermaßen.

Zahlen ausländische Käufer höhere Übertragungsgebühren als thailändische Käufer?

Nein. Die aktuellen Regeln wenden die 2%ige Übertragungsgebühr und die 0,5%ige Stempelsteuer identisch auf ausländische und thailändische Käufer an; nur die 49%-Ausländerquote unterscheidet sich nach Nationalität, nicht die Gebührenstruktur.

Wer trägt die Übertragungsgebühr – Käufer oder Verkäufer?

Das ist verhandelbar und wird üblicherweise hälftig geteilt, wobei Bauträger bei Neubauverkäufen manchmal einen Teil der Gebühr als Kaufanreiz übernehmen.

Fällt beim Verkauf einer Eigentumswohnung immer Stempelsteuer an?

Die Stempelsteuer von 0,5 % gilt, sofern nicht stattdessen die spezielle Gewerbesteuer fällig ist, was der Fall ist, wenn der Verkäufer die Einheit weniger als fünf Jahre besessen hat.

Ändert sich 2026 die 49%-Ausländerquote für Eigentumswohnungen?

Nein. Trotz Vorschlägen, sie auf 75 % anzuheben, bleibt die 49%-Ausländerquote für die Wohnfläche von Eigentumswohnungen unverändert.

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Übertragungsgebühren für Eigentumswohnungen in Thailand 2026: Was Käufer bei der Übergabe wirklich zahlen

22.7.2026

Die Übertragungsgebühr für Eigentumswohnungen in Thailand beträgt pauschal 2 % des amtlich festgestellten Wertes, hinzu kommen Stempelsteuer, Quellensteuer und ggf. eine spezielle Gewerbesteuer, abhängig davon, wie lange der Verkäufer die Einheit bereits besitzt. Hier erfahren Sie genau, was Käufer und Verkäufer 2026 beim Landamt zahlen – und wie sich das in einen sich abschwächenden Übertragungsmarkt einfügt.

Mit KI erstellt, von unserer Redaktion geprüft

Die Übertragungsgebühren für Eigentumswohnungen in Thailand bleiben 2026 in ihrer altbewährten Struktur unverändert: eine Übertragungsgebühr von 2 % auf den vom Staat festgestellten Wert, zuzüglich Stempelsteuer, Quellensteuer und in manchen Fällen einer speziellen Gewerbesteuer. Dabei spielt die Nationalität des Käufers keine Rolle. Verändert hat sich hingegen der Markt, in dem diese Gebühren erhoben werden – Volumen und Werte der landesweiten Condo-Übertragungen haben sich im Laufe des Jahres 2025 abgeschwächt, was Käufern mehr Verhandlungsspielraum darüber verschafft, wer die Kosten tatsächlich trägt.

Was die Übertragungsgebühren in Thailand tatsächlich umfassen

Die Eigentumsübertragung einer Eigentumswohnung in Thailand unterliegt mehreren getrennten staatlichen Abgaben, nicht nur einer einzigen „Übertragungssteuer".

Übertragungsgebühr: <cite index="2-1">ein Satz von 2 % auf den staatlich festgestellten Wert</cite>, zu zahlen unabhängig davon, wer kauft.
Stempelsteuer: <cite index="2-1">0,5 % auf den festgestellten oder tatsächlichen Verkaufspreis, je nachdem, welcher höher ist</cite> – entfällt jedoch, wenn stattdessen die spezielle Gewerbesteuer anfällt.
Quellensteuer: wird bei privaten Verkäufern anders berechnet (progressiv, abhängig von der Besitzdauer) als bei Unternehmensverkäufern (ein fester Satz auf Verkaufspreis oder festgestellten Wert).
Spezielle Gewerbesteuer: fällt an, wenn ein Verkäufer die Einheit weniger als fünf Jahre besitzt, und ersetzt in diesem Fall die Stempelsteuer.

Wie es ein Kostenleitfaden für ausländische Käufer klar auf den Punkt bringt: <cite index="0-0,0-1">Die Übertragungsgebühr ist keine Steuer und nicht verhandelbar – Käufer sollten sie jedoch fest in ihr Budget vor der Übertragung einplanen, denn sie beträgt 2 % des festgestellten Wertes, unabhängig von der Nationalität des Käufers</cite>.

Wer zahlt: Käufer, Verkäufer oder geteilt?

In der Praxis wird die 2%ige Übertragungsgebühr üblicherweise hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt – dies ist jedoch eine Frage der Verhandlung, nicht des Gesetzes. Stempelsteuer und spezielle Gewerbesteuer trägt typischerweise der Verkäufer, da sie sich auf dessen Gewinn und Haltedauer beziehen. Bei Neubauprojekten übernehmen Bauträger häufig einen Teil der Übertragungsgebühr als Kaufanreiz, insbesondere in einem Markt, in dem die Verkaufsdynamik nachgelassen hat.

Warum die Gebührenstruktur in einem schwächelnden Markt umso mehr zählt

Übertragungskosten wirken sich anders aus, wenn die Transaktionsvolumina sinken, denn Käufer haben dann mehr Hebelwirkung, um Verhandlungen über die Gebührenteilung zu ihren Gunsten zu führen. Landesweit ist diese Abschwächung inzwischen gut dokumentiert. <cite index="5-0">Das Real Estate Information Center meldete für das erste Quartal 2025 einen Rückgang der Wohnimmobilien-Übertragungen um 10,52 % im Jahresvergleich auf 65.276 Einheiten, während die Werte um 13,02 % zurückgingen</cite>.

Auch bei Eigentumswohnungen zeigte sich dasselbe Muster. <cite index="4-1">Landesweit gingen die Condo-Übertragungen im ersten Quartal 2025 um 7,3 % im Jahresvergleich auf 21.814 Einheiten zurück, während der Gesamtwert der Übertragungen um 11,1 % auf 56 Milliarden Baht sank</cite>.

Übertragungen an ausländische Käufer, die beim Landamt ohnehin unter besonderer Prüfung stehen, schwächten sich noch deutlicher ab. <cite index="3-0">REIC-Daten zeigen, dass ausländische Condo-Übertragungen von Januar bis September 2025 um 14,2 % auf 44,1 Mrd. THB zurückgingen, wobei die chinesische Nachfrage nachließ, indische Käufer jedoch pro Einheit mehr ausgaben</cite>. Dieser letzte Punkt verdient besondere Beachtung: insgesamt weniger ausländische Übertragungen, aber eine Verschiebung darin, wer tatsächlich kauft – ein Trend, den wir in unserer Analyse zu den Mietrenditen von Pattaya-Condos für Investoren ausführlicher behandeln.

Die Ausländerquote hat sich nicht geändert – lassen Sie sich nichts anderes erzählen

Eine immer wiederkehrende Quelle der Verwirrung bei internationalen Käufern ist die Frage, ob sich die 49%-Ausländerquote für Eigentumswohnungen ändert. Das ist nicht der Fall. <cite index="6-0">Die 49%-Condo-Quote bleibt trotz Vorschlägen, sie auf 75 % anzuheben, unverändert</cite>. Jede Einheit, die in ausländisches Eigentum übergeht, muss diesen Flächenschwellenwert gebäudeweise zum Zeitpunkt der Registrierung erfüllen – genau dann, wenn die Übertragungsgebühren berechnet und bezahlt werden.

Eine echte regulatorische Änderung gab es in diesem Zeitraum dennoch, und sie schützt Käufer bereits früher im Prozess, noch vor der eigentlichen Übertragung. <cite index="6-0">Neue OCPB-Regeln schützen Käufer von Off-Plan-Wohnungen seit Januar 2025 vor der Einbehaltung ihrer Anzahlung</cite>. Das ist relevant für alle, die eine Einheit im Voraus in Pattaya oder an der Eastern Seaboard reservieren, wo Anzahlungen beim Vorverkauf gängige Praxis sind.

Wo die Preise in Pattaya bei einer Gebührenberechnung stehen

Da sowohl die Übertragungsgebühr als auch die Stempelsteuer prozentual berechnet werden, bestimmt der festgestellte oder tatsächliche Verkaufswert der Einheit direkt den Barbetrag, der bei der Übergabe fällig wird. Die Preisspannen in Pattaya geben einen guten Eindruck von der Größenordnung.

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<cite index="7-1">Condo-Preise in Pattaya liegen im Durchschnitt bei 70.000–110.000 Baht pro Quadratmeter</cite>, ein typisches Einzimmerapartment kostet 2,5–4 Millionen Baht.
<cite index="9-0">Der durchschnittliche Condo-Preis in Pattaya liegt 2026 bei etwa 3,6 Millionen Baht</cite>.
An der Spitze des Marktes <cite index="8-0">kostet die teuerste zum Verkauf stehende Eigentumswohnung in Pattaya 200.000 Baht pro Quadratmeter</cite>, wobei einige Prognosen in den nächsten zwei bis drei Jahren weitere Wertsteigerungen erwarten.

Bei einer 3,6-Millionen-Baht-Eigentumswohnung in Pattaya beläuft sich allein die 2%ige Übertragungsgebühr auf rund 72.000 Baht – noch vor Stempelsteuer, Maklergebühren oder einem etwaigen Quellensteueranteil, den der Verkäufer in den Preis einkalkuliert. Käufer, die Einheiten vergleichen, sollten stets frühzeitig nach dem festgestellten Wert fragen, denn dieser – nicht der Vertragspreis – bildet beim Landamt die Grundlage für die Gebührenberechnung.

Bangkok setzt die Obergrenze, Pattaya den Einstiegspunkt

Es lohnt sich, zu betrachten, wie unterschiedlich sich die Gebührenrechnung an der Spitze des Bangkok-Marktes im Vergleich zur Eastern Seaboard darstellt. <cite index="5-1">Die Beratungsgesellschaft prognostiziert, dass Angebotspreise für Innenstadt-Eigentumswohnungen bis Ende 2025 auf 315.000 Baht pro Quadratmeter steigen</cite> – nahezu das Dreifache des Durchschnittspreises pro Quadratmeter in Pattaya. Bei einer Transaktion in der Größenordnung eines Bangkoker Penthouses können allein die Übertragungsgebühren in die Millionen Baht gehen – eine Dynamik, die wir in unserer Berichterstattung über die teuerste Condo-Übertragung Thailands näher beleuchten.

Für Käufer, die verschiedene Einstiegspunkte abwägen, erklärt genau diese Lücke, warum Pattaya und die weitere Eastern Economic Corridor weiterhin Kapital anziehen, das sonst geringeren Renditen im gehobenen Bangkoker Kernmarkt hinterherjagen würde – ein Thema, das wir ausführlicher in unserem Beitrag darüber behandeln, wie die Eastern Economic Corridor die Immobilieninvestitionen in Pattaya neu gestaltet.

Finanzierung und der Tag der Übertragung selbst

Übertragungsgebühren werden am Tag der Eigentumsregistrierung beim Landamt bar bezahlt, und dies ist auch der Tag, an dem ein etwaiges Hypothekendarlehen ausgezahlt wird, sofern der Käufer die Immobilie finanziert. Ausländische Käufer, die auf eine Finanzierung durch eine thailändische Bank angewiesen sind, sollten vor der Festlegung eines Übertragungstermins unseren Überblick über Hypothekenzinsen für ausländische Condo-Käufer in Thailand lesen, da Finanzierungszeitpläne und Gebührenzahlung am selben Termin zusammenlaufen.

Was das für Käufer aktuell bedeutet

Ein schwächerer Übertragungsmarkt senkt zwar nicht die gesetzlich vorgeschriebenen Prozentsätze, verändert jedoch die Verhandlungsposition der Käufer bei den verhandelbaren Teilen des Geschäfts.

Bestätigen Sie den staatlich festgestellten Wert, bevor Sie einen Preis vereinbaren – er ist die tatsächliche Grundlage für Ihre Gebührenberechnung, nicht der Listenpreis.
Verhandeln Sie die Gebührenaufteilung ausdrücklich im Reservierungsvertrag, besonders bei Bestandsimmobilien, wo die üblichen Gepflogenheiten variieren.
Fragen Sie, ob spezielle Gewerbesteuer oder Stempelsteuer anfällt, denn dies hängt vollständig von der Haltedauer des Verkäufers ab.
Berücksichtigen Sie die 2025 eingeführten OCPB-Regeln zum Anzahlungsschutz bei jeder Off-Plan-Reservierung, insbesondere bei Pattaya-Projekten vor Fertigstellung.
Vergleichen Sie die auf dem festgestellten Wert basierenden Gebühren über eine Auswahlliste von Einheiten hinweg, etwa in unseren Angeboten zu Great Investment oder Lifestyle ECO, bevor Sie sich auf einen bestimmten Begutachtungsbezirk festlegen.

Fazit

Die Struktur der Übertragungsgebühren für Eigentumswohnungen in Thailand ist stabil, transparent und für ausländische wie thailändische Käufer identisch – 2 % Übertragungsgebühr, 0,5 % Stempelsteuer (oder stattdessen spezielle Gewerbesteuer) sowie eine Quellensteuer, die sich nach der Situation des Verkäufers richtet. Worauf Käufer 2026 tatsächlich achten sollten, ist nicht der Gebührensatz selbst, sondern der festgestellte Wert, auf dessen Grundlage er berechnet wird – und der Verhandlungsspielraum, den ihnen der schwächere Übertragungsmarkt jetzt verschafft.