notable-deals

ที่ดินสถานทูตดัตช์ กรุงเทพฯ ขาย 25-30,000 ล้านบาท ทำลายสถิติราคาที่ดินไทย

25/7/2569

ที่ดิน 20 ไร่ของหน่วยงานทางการทูตบนถนนวิทยุ กำลังจะกลายเป็นดีลซื้อขายที่ดินที่แพงที่สุดในประวัติศาสตร์ไทย ด้วยมูลค่าประเมินสูงถึง 25-30,000 ล้านบาท นี่คือเหตุผลว่าทำไมดีลนี้ถึงสำคัญเกินกว่าแค่ย่านซีบีดีกรุงเทพฯ

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

เรื่องราวอสังหาริมทรัพย์ไทยที่สำคัญที่สุดในตอนนี้ไม่ใช่การเปิดตัวคอนโดฯ หรือการขายวิลล่า แต่คือที่ดินของสถานทูตแห่งหนึ่ง ที่ดินสถานทูตดัตช์เดิมบนถนนวิทยุ ซึ่งมีขนาดกว่า 20 ไร่ ในย่านหลังสวน-ซอยต้นสน กำลังถูกประเมินมูลค่าโดย Colliers Thailand ไว้ที่ 25-30,000 ล้านบาท โดยนายหน้าตั้งราคาที่ดินสูงถึง 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา หากดีลนี้ปิดตัวใกล้เคียงกับช่วงราคาดังกล่าว จะกลายเป็นการซื้อขายที่ดินแปลงเดียวที่มีมูลค่าสูงที่สุดในประวัติศาสตร์ไทย และเป็นสัญญาณชัดเจนว่าเม็ดเงินลงทุนในตลาดนี้กำลังมุ่งหน้าไปทางไหน

ดีลที่ดินสถานทูตดัตช์: สถิติใหม่ของกรุงเทพฯ

ที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ในทำเลที่ได้รับการยอมรับอย่างกว้างขวางว่าเป็นย่านฟรีโฮลด์ที่มีมูลค่าสูงที่สุดของกรุงเทพฯ <cite index="4-2,4-3">ที่ดินแปลงนี้ซึ่งมีขนาดกว่า 20 ไร่ ในย่านหลังสวน-ซอยต้นสน-ถนนวิทยุ ที่เป็นที่ต้องการอย่างมาก ถูกมองว่าเป็นหนึ่งในผืนที่ดินฟรีโฮลด์ที่มีมูลค่าสูงที่สุดในประเทศ จากข้อมูลของ Colliers Thailand ที่ดินแปลงนี้อาจมีราคาตลาดอยู่ที่ประมาณ 3.0-3.5 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งใกล้เคียงกับระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์</cite>

ด้วยมูลค่าประเมินระดับนี้ <cite index="4-1">ที่ดินสถานทูตดัตช์ในย่านซีบีดีชั้นในของกรุงเทพฯ อาจมีมูลค่า 25-30,000 ล้านบาท โดยมูลค่าการพัฒนาโครงการหรูระดับสูงในอนาคตถูกคาดการณ์ไว้ว่าอาจสูงกว่า 100,000 ล้านบาท</cite> มูลค่าเสริมจากการพัฒนานี้สำคัญมาก เพราะใครก็ตามที่ซื้อที่ดินเปล่านี้ไม่ได้เพียงเดิมพันกับการเพิ่มมูลค่าของที่ดินเท่านั้น แต่กำลังปูทางให้กับโครงการซูเปอร์ลักชัวรีในอนาคตที่อาจทวีมูลค่าของที่ดินขึ้นหลายเท่าตัว

เหตุใดที่ดิน 20 ไร่ของหน่วยงานทางการทูตจึงมีราคาสูงขนาดนี้

ที่ดินของสถานทูตแทบไม่เคยถูกนำออกขาย รัฐบาลต่างชาติมักถือครองพื้นที่สถานทูตในกรุงเทพฯ ไว้นานหลายทศวรรษ นั่นหมายความว่าเมื่อมีแปลงใดแปลงหนึ่งออกสู่ตลาด มันคืออสังหาริมทรัพย์ฟรีโฮลด์ที่หาซ้ำไม่ได้ในเมืองที่แทบจะไม่มีที่ดินไพรม์แปลงใหม่เหลืออยู่แล้ว

ความหายากนี้ยิ่งทวีความรุนแรงขึ้นจากปัจจัยสามประการ:

• ทำเลของที่ดินแปลงนี้ครอบคลุมถนนที่ทรงเกียรติที่สุดของกรุงเทพฯ ติดกับสวนลุมพินีและย่านหรูเพลินจิต-ชิดลม
• ขนาดที่ใหญ่มาก (กว่า 20 ไร่) เอื้อต่อการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสหรือที่อยู่อาศัยระดับซูเปอร์ลักชัวรีขนาดใหญ่ ซึ่งแทบเป็นไปไม่ได้เลยที่จะรวบรวมได้จากแปลงเล็กๆ ที่อยู่ติดกัน
• ราคาประเมินที่ดินของทางการยังตามหลังราคาซื้อขายจริงอยู่มาก ซึ่งหมายความว่าราคาตลาดได้แยกตัวออกจากเกณฑ์อ้างอิงของภาครัฐไปแล้วอย่างสิ้นเชิง <cite index="4-1">แม้ราคาประเมินที่ดินอย่างเป็นทางการในย่านนี้จะอยู่ที่ราวๆ 1 ล้านบาทต่อตารางวาโดยเฉลี่ย</cite> แต่การซื้อขายจริงกลับสูงกว่านั้นถึงสามเท่า

สถิติราคาที่ดินกรุงเทพฯ: จากถนนสารสินสู่ถนนวิทยุ

นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่ที่ดินย่านซีบีดีของกรุงเทพฯ ทำลายสถิติ แต่ทุกครั้งที่มีดีลใหม่เกิดขึ้น เพดานราคาก็ถูกปรับสูงขึ้นอีก การทำความเข้าใจลำดับเหตุการณ์เหล่านี้ช่วยอธิบายได้ว่าทำไมที่ดินแปลงสถานทูตนี้จึงถูกพูดถึงในแบบที่เป็นอยู่

1. <cite index="3-0">ในปี 2563 บริษัทแสนสิริซื้อที่ดินบนถนนสารสิน ซึ่งเดิมรู้จักกันในชื่อ HUGS Mall ในราคาประมาณ 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นสถิติสูงสุดในขณะนั้น</cite>
2. ที่ดินย่านชิดลมก็มีการซื้อขายในระดับราคาสูงใกล้เคียงกันนับตั้งแต่นั้นมา โดย <cite index="1-0">แสนสิริซื้อที่ดินบนถนนชิดลมในราคาเฉลี่ยประมาณ 3-3.8 ล้านบาทต่อตารางวา</cite>
3. นอกเหนือจากระดับราคาสูงสุด ผู้ซื้อสถาบันรายอื่นๆ ก็เคลื่อนไหวเช่นกัน โดย <cite index="1-0">เอไอเอ ประเทศไทย ซื้อที่ดิน 8 ไร่บนถนนรัชดาภิเษกในราคา 3,500 ล้านบาท เฉลี่ยตารางวาละ 1.1 ล้านบาท</cite> ขณะที่ <cite index="1-0">ที่ดินย่านสุขุมวิท-ทองหล่อ พุ่งไปถึง 2.86 ล้านบาทต่อตารางวา</cite>

ข้อสรุปของ Colliers เองที่ถูกอ้างอิงในการรายงานดีลเหล่านี้ระบุอย่างตรงไปตรงมาว่า <cite index="1-0">ตัวเลขเหล่านี้ยืนยันว่า "ราคาที่ดินกรุงเทพฯ มีทิศทางเดียวเท่านั้นคือขึ้น"</cite> ที่ดินสถานทูตดัตช์ ซึ่งประเมินไว้ที่ 3.0-3.5 ล้านบาทต่อตารางวา จะอยู่ในระดับเดียวกัน หรือสูงกว่า สถิติที่ถนนสารสินเคยตั้งไว้ตั้งแต่ปี 2563

สิ่งที่ดีลขายที่ดินสถานทูตส่งสัญญาณถึงอสังหาริมทรัพย์ไทย

สำหรับผู้ซื้อที่จับตามองจากนอกย่านซีบีดีกรุงเทพฯ ดีลนี้ไม่ได้สำคัญที่ตัวเลขเพียงอย่างเดียว แต่สำคัญที่สิ่งที่มันยืนยัน นั่นคือเม็ดเงินจากสถาบันและผู้พัฒนายังคงมีความเชื่อมั่นอย่างมากต่ออสังหาริมทรัพย์ไพรม์ของไทย แม้ว่าปริมาณการโอนที่อยู่อาศัยโดยรวมจะซบเซาลง เมื่อสินทรัพย์ทางการทูตขนาดใหญ่และหายากขนาดนี้ออกสู่ตลาด ผู้พัฒนาก็พร้อมทุ่มเงินหลายหมื่นล้านบาท โดยคาดว่าดีมานด์ระดับซูเปอร์ลักชัวรี ซึ่งส่วนใหญ่มาจากครอบครัวไทยที่ร่ำรวยและผู้ซื้อในภูมิภาค จะสามารถรองรับสิ่งที่จะถูกสร้างขึ้นได้

ความเชื่อมั่นนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่รหัสไปรษณีย์เดียว สถิติราคาที่ดินในใจกลางกรุงเทพฯ ในอดีตมักผลักดันให้ผู้พัฒนาและผู้ซื้อมองหาทางเลือกที่ดีที่สุดรองลงมา ไม่ว่าจะเป็นย่านรองในกรุงเทพฯ จุดหมายปลายทางรีสอร์ท หรือชายฝั่งทะเลตะวันออก รายงานเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงในภาพรวมของตลาด รวมถึง แนวโน้มดัชนีราคาคอนโดฯ ของไทย แสดงให้เห็นว่าแรงกดดันด้านราคากำลังส่งผลไปทั่วตลาด แม้จะอยู่ในช่วงที่ปริมาณการโอนยังคงระมัดระวังอยู่ก็ตาม

ความหายากในระดับบนสุด โอกาสในที่อื่นสำหรับนักลงทุน

เมื่อที่ดินย่านซีบีดีกรุงเทพฯ ซื้อขายกันที่ 3-3.9 ล้านบาทต่อตารางวา คอนโดมิเนียมที่พัฒนาขึ้นมาย่อมมีราคาที่เหมาะกับกลุ่มผู้ซื้อเพียงหยิบมือเดียว นั่นคือคนไทยที่มีความมั่งคั่งสูงมากและชาวต่างชาติจำนวนน้อยที่พำนักในไทย ทิ้งช่องว่างที่กว้างขึ้นสำหรับนักลงทุนที่ต้องการเข้าถึงเรื่องราวการเติบโตของไทยโดยไม่ต้องแบกรับราคาย่านซีบีดี

นี่คือจุดที่จุดหมายปลายทางนอกกรุงเทพฯ เริ่มมีเสน่ห์ของตัวเอง ภูเก็ตได้พิสูจน์พลวัตในรูปแบบของตัวเองในตลาดวิลล่าระดับหรูสุด โดย ยอดขายวิลล่าสุดหรูของภูเก็ตทำสถิติใหม่ ซึ่งพิสูจน์ว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์ระดับทรอฟี่ของไทยไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในเมืองหลวง

จุดขายของพัทยาเทียบกับราคาสุดหรูสุดของกรุงเทพฯ

ที่ดินสถานทูตมูลค่า 25-30,000 ล้านบาทในกรุงเทพฯ เป็นเครื่องเตือนใจว่างบประมาณจำนวนใกล้เคียงกันนี้สามารถซื้อได้มากแค่ไหนในพื้นที่อื่นบนชายฝั่งทะเล โครงการริมชายหาดและแนวที่สองของพัทยายังคงเสนอคอนโดฟรีโฮลด์และลีสโฮลด์ในราคาเพียงเสี้ยวหนึ่งของต้นทุนที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ ในขณะที่ยังคงมอบวิวทะเล โครงสร้างพื้นฐานระดับรีสอร์ท และดีมานด์การเช่าที่แข็งแกร่ง

สำหรับผู้ซื้อที่ถูกดันออกจากทำเลทรอฟี่ในเมืองหลวงเพราะราคาที่สูงเกินเอื้อม โครงการอย่าง อสังหาริมทรัพย์หรูริมทะเลแห่งใหม่นี้ แสดงให้เห็นถึงทางเลือกชายฝั่งที่กำลังดึงดูดเม็ดเงินซึ่งครั้งหนึ่งอาจเคยมุ่งหน้าไปหาคอนโดฯ ย่านซีบีดีกรุงเทพฯ ปัจจัยพื้นฐานนั้นแตกต่างกัน ความหายากของที่ดินในพัทยายังห่างไกลจากระดับถนนวิทยุมาก แต่ดีลทำลายสถิติในกรุงเทพฯ ครั้งนี้ก็ยิ่งตอกย้ำว่ายังมีมูลค่าอีกมากที่เหลืออยู่บนชายฝั่งเมื่อเทียบกัน

ข้อสรุปสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

ดีลขายที่ดินสถานทูตดัตช์เป็นเรื่องราวของกรุงเทพฯ แต่ผลกระทบของมันไปไกลกว่านั้น มันยืนยันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไพรม์ของไทย แม้ปริมาณการโอนทั่วประเทศจะซบเซาลง แต่ยังคงได้รับความเชื่อมั่นจากสถาบันในระดับสูงสุดอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน สำหรับนักลงทุนทั่วไป ความเชื่อมั่นนี้เป็นสัญญาณที่มีประโยชน์ ไม่ใช่อุปสรรค มันชี้ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งที่ต่อเนื่องของเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์ไทยในภาพกว้าง และมูลค่าที่ยังคงมีอยู่มากนอกเหนือจากรหัสไปรษณีย์ที่แพงที่สุดของเมืองหลวง

• ที่ดินย่านซีบีดีกรุงเทพฯ ได้ทำลายสถิติราคาของตัวเองซ้ำแล้วซ้ำเล่าทุกๆ ไม่กี่ปีนับตั้งแต่ปี 2561
• ผู้ซื้อสถาบันยังคงเต็มใจจ่ายเงินสูงกว่าราคาประเมินอย่างเป็นทางการมาก สำหรับที่ดินฟรีโฮลด์ที่หายาก
• พรีเมียมจากความหายากนี้เป็นเหตุผลสำคัญที่ตลาดในภูมิภาคอย่างภูเก็ตและพัทยายังคงดึงดูดเม็ดเงินที่มองหามูลค่าที่ดีกว่า

การติดตามว่าดีลที่ดินสถานทูตนี้จะปิดราคากันในที่สุดอย่างไร และจะมีการสร้างอะไรขึ้นบนที่ดินแปลงนี้ จะเป็นหนึ่งในสัญญาณที่ชัดเจนที่สุดของความเชื่อมั่นในสถาบันที่มีต่ออสังหาริมทรัพย์ไทยในอีกหลายปีข้างหน้า

บทความที่เกี่ยวข้อง

notable-deals

คอนโดที่แพงที่สุดในประวัติศาสตร์ไทย: เจาะดีลเพนต์เฮาส์กรุงเทพฯ มูลค่า 436 ล้านบาท

เพนต์เฮาส์ที่ Scope Langsuan ขายไปในราคา 436 ล้านบาท (ประมาณ 11.8 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) สูงที่สุดเท่าที่มีการซื้อขายคอนโดในไทย มาดูกันว่าดีลประวัติศาสตร์นี้บอกอะไรเกี่ยวกับกระแสเงินทุนก้อนใหญ่ที่กำลังไหลเข้ามา และมีความหมายอย่างไรต่อผู้ซื้อที่มองหาทำเลนอกเมืองหลวง

notable-deals

ดีลประวัติศาสตร์วงการโรงแรมไทย: เจาะลึกการขาย Hyatt Sukhumvit มูลค่า 5 พันล้านบาท

ในเดือนพฤศจิกายน 2567 โรงแรม Hyatt Regency Bangkok Sukhumvit เปลี่ยนมือด้วยมูลค่า 5,055 ล้านบาท นับเป็นธุรกรรมโรงแรมแบบสินทรัพย์เดี่ยวที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ไทย ดีลนี้เป็นจุดเริ่มต้นของกระแสเงินทุนสถาบันที่ไหลเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ภาคการบริการของไทย จนดันมูลค่าธุรกรรมปี 2568 พุ่งแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 26,400 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่นักลงทุนอสังหาฯ ทุกคนที่จับตาประเทศไทยควรทำความเข้าใจ

notable-deals

ยอดขายหมดเกลี้ยง 1.85 พันล้านบาทที่พัทยา: เจาะลึกดีล PTY Residence ที่นิยามใหม่ความต้องการของผู้ซื้อต่างชาติ

PTY Residence Sai 1 โครงการของแสนสิริ ขายโควตาต่างชาติหมดเกลี้ยงภายใน 3 ชั่วโมง สร้างยอดขายกว่า 1.85 พันล้านบาท นี่คือสัญญาณชัดเจนที่สุดว่าตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังมุ่งหน้าไปทางไหน