Il mercato immobiliare thailandese sta rallentando nel 2025-2026?

I volumi e i valori dei trasferimenti di condomini a livello nazionale sono diminuiti — nel primo trimestre 2025 i trasferimenti sono calati del 7,3% su base annua, e per l'intero anno il valore dei trasferimenti residenziali dovrebbe scendere di circa il 10,9% rispetto al 2024. Tuttavia, i trasferimenti di unità verso acquirenti stranieri sono aumentati del 2,2% nel 2025, segno che la domanda si sta spostando, non scomparendo.

Gli stranieri possono ancora acquistare condomini in Thailandia entro la quota del 49%?

Sì. La proprietà straniera in un singolo edificio in condominio è limitata al 49% della superficie totale vendibile secondo il Condominium Act, e questo limite resta invariato nonostante il dibattito in corso su un'eventuale riduzione. La disponibilità entro tale quota varia da edificio a edificio, quindi conviene verificarla in anticipo nei progetti più richiesti.

Quali sono i tassi ipotecari attuali per acquistare un immobile in Thailandia?

I mutui a tasso fisso sono generalmente quotati tra il 2,9% e il 3,3% annuo, mentre grandi banche come Bangkok Bank offrono tassi effettivi intorno al 4,25%-5,14% per i mutui casa. Gli stranieri possono accedere a mutui presso alcune banche thailandesi, ma di solito a condizioni più rigide rispetto ai cittadini thailandesi.

In che modo la stretta sulla proprietà tramite prestanome sta influenzando gli acquirenti immobiliari?

Le autorità thailandesi hanno intensificato i controlli sulle aziende sospettate di detenere terreni per conto di proprietari beneficiari stranieri, con decine di migliaia di aziende sotto esame. Questo colpisce soprattutto gli acquisti di ville e terreni con titolo diretto nelle zone turistiche come Phuket e Koh Samui, mentre gli acquisti standard di condomini in piena proprietà entro la quota straniera restano poco interessati.

I prezzi dei condomini a Pattaya continuano a salire nonostante il rallentamento nazionale?

Sì. Nel 2025 i condomini a Pattaya vengono scambiati intorno ai 70.000 baht al metro quadro, e il prezzo medio di un monolocale è salito a circa 1,5 milioni di baht, rispetto a circa 90.424 baht al metro quadro nel 2023, anche mentre i volumi di trasferimento a livello nazionale si affievoliscono.

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Mercato Immobiliare in Thailandia 2025-2026: Trasferimenti di Condomini, Quote Straniere e Prezzi a Pattaya

17/07/2026

I trasferimenti di condomini a livello nazionale sono calati nel 2025, mentre gli acquirenti stranieri hanno mantenuto la loro quota e i prezzi a Pattaya hanno continuato a salire. Ecco cosa significano questi numeri per chi vuole investire oggi nel mercato immobiliare thailandese.

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Il mercato dei condomini in Thailandia ha chiuso il 2025 in una fase di stallo: i volumi e i valori dei trasferimenti a livello nazionale sono diminuiti, gli acquisti da parte di stranieri sono rimasti sostanzialmente stabili, i tassi ipotecari si sono leggermente ridotti e le autorità hanno continuato a stringere la morsa sulla proprietà tramite prestanome (nominee). Per chi compra, questo mix si traduce in una concorrenza più contenuta sui prezzi ma requisiti di conformità più rigidi — un mercato che premia la pazienza e chi si affida a un agente che conosce le regole alla perfezione.

Mercato Immobiliare Thailandia: Il Quadro Nazionale dei Trasferimenti

I dati principali del 2025 indicano un raffreddamento, non un crollo. I trasferimenti di condomini a livello nazionale sono scesi all'inizio dell'anno e sono rimasti sotto pressione fino alla fine dell'anno.

<cite index="5-1">Nel primo trimestre del 2025 i trasferimenti di condomini a livello nazionale sono calati del 7,3% su base annua, a 21.814 unità, con il valore totale dei trasferimenti in flessione dell'11,1% a 56 miliardi di baht.</cite>
<cite index="6-1">Il valore dei trasferimenti residenziali dovrebbe seguire lo stesso trend discendente, con un calo del 10,9% rispetto al 2024, a 873,4 miliardi di baht nel 2025, per poi scendere ulteriormente dello 0,8% a 866,2 miliardi di baht nel 2026.</cite>
<cite index="6-2">Ciò avviene dopo il picco del 2022, pari a 1,06 trilioni di baht, in crescita del 12,8% rispetto all'anno precedente.</cite>

Il rallentamento non riguarda solo Bangkok. Nella Eastern Economic Corridor (EEC) — che comprende Chonburi, Rayong e Chachoengsao, e quindi Pattaya — <cite index="8-1">solo nel quarto trimestre i trasferimenti immobiliari residenziali sono stati 13.090 unità per un valore di 30,8 miliardi di baht, in calo del 2,1% nelle unità e del 7,8% nel valore rispetto all'anno precedente</cite>, mentre <cite index="8-2">per l'intero anno i trasferimenti sono scesi del 4,4% a 45.958 unità e del 7,4% in valore a 111 miliardi di baht</cite>. Per un'analisi più approfondita su come queste tendenze si rifletteranno nel prossimo anno, consulta il nostro approfondimento Mercato Immobiliare Thailandia 2026: Trasferimenti di Condomini, Prezzi e Cosa Devono Sapere gli Acquirenti a Pattaya.

Domanda della Quota Straniera: Chi Continua a Comprare

Nonostante il mercato complessivamente più debole, gli acquirenti stranieri sono rimasti un segmento sproporzionatamente importante. <cite index="3-1">Nel 2025 gli acquirenti stranieri hanno registrato 14.899 trasferimenti di unità in condominio a livello nazionale, in aumento del 2,2% su base annua, per un valore di 60,92 miliardi di baht</cite>, e <cite index="3-2">ciò rappresenta il 14,7% di tutte le unità di condominio trasferite e il 25% del valore dei trasferimenti</cite>. <cite index="7-1">Il valore totale dei trasferimenti è calato del 10,7% a 60,92 miliardi di baht</cite>, anche se il numero di unità è aumentato, a indicare acquisti mediamente di dimensioni più contenute.

Da dove arrivano gli acquirenti stranieri

<cite index="9-1">Nel 2025 i cittadini cinesi sono rimasti il gruppo più numeroso di investitori stranieri nel settore immobiliare residenziale thailandese, con l'acquisto di 4.940 unità per un valore complessivo di 18,5 miliardi di baht</cite>, mentre gli acquirenti del Myanmar sono saliti al secondo posto tra le nazionalità. Questa concentrazione è particolarmente rilevante per Pattaya e la Eastern Seaboard, dove acquirenti cinesi, russi e, sempre più spesso, indiani sono stati i principali motori della domanda nei lanci recenti.

Un'indagine separata sugli acquisti di condomini da parte di stranieri ha rilevato che il mercato è orientato verso la fascia media: <cite index="2-1">il 14% delle unità aveva un prezzo non superiore a 2 milioni di baht, il 26% rientrava nella fascia 2-3 milioni di baht e un altro 26% aveva un prezzo compreso tra 3 e 5 milioni di baht</cite>. Per un esempio concreto di come un lancio ben posizionato possa assorbire questa domanda quasi istantaneamente, vale la pena leggere il nostro approfondimento su Il Sold-Out da ฿1,85 Miliardi a Pattaya.

La Quota Straniera del 49%: Resiste, Ma il Dibattito Continua

Sulla carta, la regola thailandese sulla proprietà straniera non è cambiata. <cite index="0-0">La proprietà straniera in un edificio non può superare il 49% della superficie totale vendibile</cite>, e <cite index="1-0">questo limite è confermato dal Condominium Act e fatto rispettare dal Land Department</cite>.

Ciò detto, la quota resta un tema politicamente controverso. <cite index="12-0">La quota del 49% di proprietà straniera resta in vigore, ma una sua riduzione al 30-39% è oggetto di discussioni attive</cite>, e <cite index="12-1">la motivazione principale della riforma è proteggere gli acquirenti thailandesi dall'inflazione dei prezzi causata dalla domanda straniera</cite>. Ciononostante, <cite index="13-2">la quota del 49% per i condomini resta invariata nonostante le proposte di innalzarla</cite>. Chi punta a edifici con quota limitata nelle zone più ambite di Pattaya dovrebbe considerare la disponibilità come una variabile mutevole, non una garanzia — la nostra guida Notizie Immobiliari da Pattaya: Domanda degli Acquirenti Stranieri, Nuovi Lanci e Infrastrutture che Ridisegnano il Mercato spiega nel dettaglio dove resta effettivamente spazio nelle quote.

Andamento dei Prezzi a Pattaya e sulla Eastern Seaboard

I prezzi a Pattaya hanno tenuto meglio di quanto i dati sui volumi di trasferimento potrebbero far pensare, sostenuti da un'offerta ancora limitata nelle zone di pregio.

<cite index="10-0">Nel 2025 Pattaya offre un mercato immobiliare maturo ma ancora accessibile, con condomini intorno ai ฿70.000 al m² e ville a partire da 5 milioni di baht</cite>.
<cite index="11-0">Il prezzo medio di un monolocale a Pattaya è di circa 1,5 milioni di baht nel 2025</cite>, in netto aumento rispetto <cite index="11-1">al prezzo mediano al metro quadro di circa ฿90.424 registrato nel 2023</cite>.
<cite index="4-0">Alcuni terreni sulla spiaggia vengono ora pubblicizzati fino a 1 milione di baht al square wah, ma in generale i prezzi vanno da 200.000 a 500.000 baht al square wah, a seconda della posizione e della vicinanza al mare.</cite>

Questa combinazione di prezzi unitari in crescita e volumi di trasferimento in calo è un classico segnale di un mercato che assorbe un numero minore di acquirenti, ma più selettivi. Progetti come Great Investment or lifestyle ECO project e Smart island resort on the mainland mostrano come gli sviluppatori stiano posizionando le nuove offerte per intercettare questo bacino di acquirenti più ristretto ma più determinato.

Tassi Ipotecari e Condizioni di Finanziamento

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I costi di finanziamento sono diminuiti moderatamente nel corso del 2025, favoriti dall'allentamento della politica monetaria. <cite index="18-0">Il Monetary Policy Committee (MPC) ha tagliato il tasso all'1,5% nel 2025, una riduzione dello 0,25% rispetto al livello precedente, nel tentativo di sostenere la crescita economica e mitigare gli effetti di eventuali rallentamenti</cite>, e <cite index="18-1">i tassi d'interesse più bassi favoriscono chi desidera acquistare un immobile</cite>.

Per chi soddisfa i requisiti, i tassi tipici dei mutui a tasso fisso nel mercato thailandese sono i seguenti:

<cite index="16-0">I tassi d'interesse per i mutui casa in Thailandia sono attualmente compresi tra il 2,9% e il 3,3% annuo per i mutui a tasso fisso</cite>, secondo le recenti analisi di mercato.
<cite index="19-0">I mutui casa Bualuang della Bangkok Bank hanno un tasso d'interesse effettivo per l'intera durata del contratto compreso tra il 4,25% e il 5,14% annuo.</cite>
<cite index="17-0">Nel 2025 i tassi ipotecari in Thailandia si attestano intorno al 4,2% per SCB, al 4,1% per Kasikorn e al 4,3% per Bangkok Bank</cite>, per i mutuatari idonei.

<cite index="14-0">Alcune banche thailandesi offrono mutui agli stranieri, ma a condizioni rigorose</cite>, e l'acquisto in contanti resta la norma per la maggior parte degli acquirenti internazionali di condomini a Pattaya.

Il Cambiamento Normativo: La Stretta sulla Proprietà tramite Prestanome

La notizia normativa più importante che sta plasmando il mercato immobiliare thailandese in vista del 2026 è la stretta sulla proprietà tramite prestanome (nominee). <cite index="22-0">Bangkok ha intensificato i controlli sulla proprietà di aziende e immobili nel paese</cite>, prendendo di mira gli schemi che aggirano le restrizioni sulla proprietà terriera straniera.

La portata di questo intervento è significativa: <cite index="21-0">il numero di aziende considerate a rischio di accordi con prestanome è cresciuto costantemente negli ultimi due decenni, passando da 523 nel 1998 a 11.746 nel 2025</cite>, e <cite index="21-1">al 23 giugno risultavano 119.297 aziende con partecipazioni straniere comprese tra lo 0,01% e la soglia in fase di revisione</cite>. Gli investigatori hanno inoltre scoperto <cite index="20-0">uno schema di elusione fiscale in cui la proprietà immobiliare viene trasferita tramite la vendita di quote societarie anziché con trasferimenti diretti del terreno, causando allo Stato una perdita di miliardi in gettito fiscale</cite>.

L'effetto pratico è stato un momento di pausa tra alcuni potenziali acquirenti: <cite index="22-0">la stretta della Thailandia su un'espediente che di fatto aggira le restrizioni sulla proprietà terriera da parte di stranieri sta spingendo molti potenziali acquirenti a rimandare le decisioni d'acquisto di ville di lusso in destinazioni turistiche come Phuket e Koh Samui</cite>. Gli acquirenti di condomini a Pattaya che operano entro la quota standard di proprietà piena (freehold) del 49% sono in gran parte protetti da questo rischio specifico, ma chi valuta terreni in leasehold o strutture societarie sulla Eastern Seaboard dovrebbe mettere in conto controlli più approfonditi.

Altri cambiamenti normativi da tenere d'occhio

<cite index="15-0">Dal 31 gennaio 2025, le nuove regole dell'OCPB sul "contratto di prenotazione controllato" standardizzano il modulo in lingua thailandese e vietano le clausole inique, rafforzando la tutela degli acquirenti di immobili in costruzione (off-plan), e queste regole restano in vigore fino al 2026.</cite>
<cite index="15-1">La Corte Suprema ha invalidato i rinnovi di leasehold del tipo "30+30+30" nel marzo 2025.</cite>
<cite index="15-2">La proposta di leasehold a 99 anni resta ancora priva di attuazione.</cite>

Cosa Significa Tutto Questo per gli Acquirenti Oggi

Mettendo insieme i dati, emerge un mercato in transizione più che in declino. I volumi di trasferimento sono in calo, ma gli acquirenti stranieri mantengono la propria quota, i prezzi nelle zone di pregio di Pattaya continuano lentamente a salire e i costi di finanziamento sono in leggera diminuzione.

Aspettatevi acquirenti stranieri più selettivi e informati, piuttosto che una ripresa generalizzata dei volumi nel breve termine.
Considerate la quota del 49% come un obiettivo mobile negli edifici più richiesti: verificate la disponibilità in anticipo, non dopo esservi già affezionati a un'unità.
Esaminate con attenzione ogni accordo in leasehold o basato su strutture societarie per verificare eventuali esposizioni legate a schemi di prestanome, prima di firmare.
Tenete d'occhio i costi di finanziamento, poiché un ulteriore allentamento dei tassi favorirebbe probabilmente una ripresa dei trasferimenti.

Per una panoramica più ampia su come queste dinamiche nazionali si riflettano in modo specifico nel calendario dei nuovi lanci a Pattaya, il nostro approfondimento Notizie Immobiliari da Pattaya: Acquirenti Stranieri, Nuovi Lanci e Infrastrutture che Ridisegnano il Mercato è una lettura utile, insieme alle nostre prospettive per il prossimo anno in Mercato Immobiliare Thailandia 2026: Trasferimenti di Condomini, Prezzi e Regole.