È un buon momento per comprare un condominio in Thailandia?

A livello nazionale, valori di trasferimento più deboli e un calo previsto del 7,3% nei trasferimenti residenziali totali offrono agli acquirenti più margine di trattativa rispetto agli anni recenti. Nelle zone pregiate di Pattaya, come Wongamat e Jomtien, tuttavia, i prezzi sono rimasti più solidi, quindi aspettare non garantisce necessariamente uno sconto in quelle aree.

La quota del 49% di proprietà straniera nei condomini è cambiata?

No. La quota del 49% di proprietà piena riservata agli stranieri resta invariata nonostante le proposte di portarla al 75%, e alcuni funzionari hanno fatto notare che pochi progetti hanno addirittura raggiunto il tetto attuale, il che riduce la pressione per un cambiamento imminente.

Gli stranieri possono ottenere un mutuo per acquistare un immobile in Thailandia?

È possibile, ma con limiti. Le banche thailandesi concedono agli stranieri tipicamente solo il 50-60% del valore dell'immobile, contro il 70% per i cittadini thailandesi, e i tassi vanno comunemente da circa il 4% presso le grandi banche fino all'8-12% tramite mediatori, motivo per cui la maggior parte degli acquirenti stranieri fa ancora ampio ricorso a contanti o piani di pagamento con il costruttore.

Come si confrontano i prezzi dei condomini a Pattaya tra i vari quartieri?

Il lungomare di Wongamat detiene i prezzi più alti, circa 170.000-250.000 baht al metro quadro, mentre East Pattaya e l'entroterra di Jomtien offrono opzioni entry-level intorno a 60.000-90.000 baht al metro quadro. Pratumnak Hill e Jomtien centrale si collocano nel mezzo, come punto d'incontro della fascia media.

Gli acquirenti cinesi restano il gruppo straniero più numeroso in Thailandia?

Sì, i cittadini cinesi restano il primo gruppo di acquirenti stranieri per volume di trasferimenti, anche se il rallentamento economico interno alla Cina ha reso questo gruppo più cauto sui valori delle transazioni rispetto all'anno precedente.

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Mercato immobiliare in Thailandia 2025: trasferimenti di condomini, prezzi e regole

15/07/2026

I trasferimenti di condomini a stranieri sono cresciuti del 2,2% a livello nazionale nel 2025, ma il valore delle transazioni è calato, mentre le zone centrali di Pattaya hanno tenuto duro. Ecco cosa dicono i dati agli acquirenti.

Generato con l'IA, revisionato dalla nostra redazione

Il mercato dei condomini in Thailandia ha chiuso il 2025 in una situazione contrastante: i volumi di trasferimento verso stranieri sono leggermente aumentati mentre il valore totale delle transazioni è diminuito, i tassi dei mutui per i thailandesi sono rimasti elevati, e Pattaya ha controcorrente mostrato una crescita costante dei prezzi rispetto al rallentamento nazionale. Per gli acquirenti, questo significa più potere negoziale a livello nazionale, ma una concorrenza persistente per le unità ben posizionate sulla Eastern Seaboard. Ecco cosa mostrano davvero i numeri.

Mercato immobiliare in Thailandia 2025: il quadro nazionale

A livello nazionale, il mercato dei condomini ha registrato un bilancio contrastante lo scorso anno. Gli acquirenti stranieri hanno continuato a comprare, ma hanno speso mediamente meno per ogni transazione, un segnale di prudenza più che di ritirata.

Secondo il Real Estate Information Centre (REIC), gli acquirenti stranieri hanno registrato 14.899 trasferimenti di unità condominiali in tutto il paese nel 2025, in aumento del 2,2% su base annua, mentre il valore totale dei trasferimenti è sceso del 10,7%, a 60,92 miliardi di baht (circa 1,6 miliardi di euro). Questa divergenza — più unità, meno denaro — indica acquisti di importo minore e budget più contenuti tra le diverse nazionalità di acquirenti.

I dati di metà anno del REIC confermano che la tendenza si è mantenuta per tutto il 2025. Questo riflette un rallentamento sia dell'economia thailandese sia di quella globale, che ha reso gli acquirenti più cauti, con gli acquirenti cinesi in particolare colpiti dalle pressioni economiche interne al loro paese.

Allargando lo sguardo al settore residenziale nel suo complesso, il quadro appare ancora più debole. Le previsioni di fine anno del REIC indicano che i trasferimenti a livello nazionale rimarranno negativi su base annua, riflettendo la persistente cautela degli acquirenti e un potere d'acquisto debole, con un totale di trasferimenti previsto a 322.500 unità, in calo del 7,3% rispetto all'anno precedente.

In parole semplici: a livello nazionale è un mercato favorevole agli acquirenti, ma non certo in crollo.

Le tendenze degli acquirenti stranieri dietro i numeri del mercato immobiliare thailandese

Guardando oltre i totali principali, la composizione delle nazionalità racconta una storia a sé. Gli acquirenti cinesi restano il gruppo singolo più numeroso, ma i loro modelli di spesa sono cambiati.

Acquirenti cinesi: ancora la prima nazionalità per volume, sebbene il valore delle transazioni si sia indebolito insieme al rallentamento economico cinese.
Acquirenti russi: meno unità acquistate, ma spesa più alta per condominio, con valori delle transazioni in aumento del 6,9% su base annua, segno di uno spostamento verso operazioni di fascia premium.
Acquirenti dal Myanmar: un segmento sempre più attivo, con acquisti in numero crescente anche se la dimensione media degli affari resta modesta.

Vale anche la pena ricordare quanto piccola sia in realtà la quota occupata dagli stranieri. Gli stranieri hanno acquistato 7.167 unità condominiali nella prima metà del 2025, per un valore di circa 28,7 miliardi di baht (poco più di 750 milioni di euro) — una cifra che impressiona, ma che rappresenta meno del 10% dei trasferimenti totali di condomini a livello nazionale. È ancora la domanda interna thailandese, non gli acquirenti stranieri, a guidare la maggior parte del mercato.

Pattaya e la Eastern Seaboard: controcorrente rispetto al trend nazionale

Mentre il mercato nazionale dei condomini si raffreddava, il segmento di Pattaya e della Eastern Seaboard ha tenuto molto meglio, sostenuto dalla ripresa del turismo, dagli investimenti infrastrutturali e da una domanda di affitto costante.

I dati di mercato attuali collocano il prezzo medio dei condomini in città a circa 70.000 baht al metro quadro (poco meno di 1.850 euro), con una crescita prevista intorno al 3% su base annua e rendimenti da locazione nella fascia del 6-8%. La zona, tuttavia, cambia drasticamente i conti:

Lungomare di Wongamat — la fascia premium, con prezzi tra i 170.000 e i 250.000 baht al metro quadro (circa 4.500-6.600 euro), grazie alla scarsità di unità disponibili e alla vista diretta sul mare.
Pratumnak Hill e Jomtien centrale — il punto d'incontro della fascia media, popolare sia tra chi acquista per viverci sia tra chi affitta.
East Pattaya e l'entroterra di Jomtien — la fascia entry-level, intorno a 60.000-90.000 baht al metro quadro (circa 1.600-2.400 euro), interessante per chi acquista per la prima volta o ha un budget più contenuto.

Per gli investitori che confrontano i quartieri, la nostra guida ai condomini in vendita a Pattaya analizza le offerte attuali in ciascuna di queste zone, mentre la nostra panoramica sugli investimenti immobiliari a Jomtien approfondisce il rendimento in questo specifico sotto-mercato.

Tassi di mutuo e condizioni di finanziamento

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I costi di finanziamento restano una delle variabili più importanti per chiunque acquisti in Thailandia, e il quadro cambia nettamente tra cittadini thailandesi e acquirenti stranieri.

I tassi di mutuo standard in Thailandia si collocano solitamente tra il 5% e l'8%, ma possono arrivare fino al 12% passando per un mediatore creditizio.
Alcune grandi banche offrono attualmente tassi promozionali più vantaggiosi: SCB intorno al 4,2%, Kasikorn intorno al 4,1% e Bangkok Bank intorno al 4,3%, anche se queste tariffe promozionali si applicano solitamente a profili specifici di mutuatari.
Il rapporto prestito/valore (loan-to-value) varia in base alla nazionalità. I cittadini thailandesi possono in genere ottenere un prestito fino al 70% del valore dell'immobile, mentre una banca concede più probabilmente il 50-60% del valore per gli stranieri.

In pratica, la maggior parte degli acquirenti stranieri acquista ancora in contanti o tramite piani di pagamento rateale offerti dal costruttore, piuttosto che ricorrere a un mutuo bancario thailandese, dati i limiti di LTV più bassi e i requisiti di documentazione reddituale più rigidi.

Regole sulla proprietà straniera: cosa è cambiato e cosa no

La quota del 49% riservata agli stranieri resta la regola più importante per chiunque voglia acquistare un condominio in Thailandia, e nonostante il dibattito in corso, non è cambiata.

La quota del 49% per i condomini resta invariata nonostante le proposte di innalzarla al 75%. In termini pratici, questo significa che:

Una volta raggiunta la quota massima riservata agli stranieri in un progetto, gli acquirenti non thailandesi possono acquisire altre unità solo tramite contratti di leasehold (affitto a lungo termine), non in piena proprietà (freehold).
Una proposta separata su un leasehold di 99 anni segue un percorso politico distinto. La quota del 49% di proprietà piena riservata agli stranieri per i condomini è un tema separato e resta invariata, mentre uno schema di 99 anni riguarderebbe principalmente opzioni di leasehold come ville e alcune residenze a marchio.
Anche la tutela dei consumatori è migliorata dal lato degli acquisti: le nuove regole dell'OCPB proteggono gli acquirenti di condomini in preventivo dalla confisca del deposito, in vigore da gennaio 2025.

Il dibattito sulla quota non è affatto concluso. Alcuni funzionari hanno sostenuto che la discussione dovrebbe andare oltre una lettura semplicistica, sottolineando che solo un numero limitato di progetti condominiali in Thailandia ha raggiunto il tetto pieno del 49% di proprietà straniera, il che indebolisce in parte gli argomenti a favore di una riforma urgente. Gli acquirenti dovrebbero considerare qualsiasi aumento della quota come un tema di dibattito politico ancora aperto, non come legge consolidata, e verificare la quota straniera residua di un edificio specifico prima di impegnarsi in un acquisto — un controllo che il nostro team effettua in ogni richiesta di acquisto di proprietà a Pattaya.

Cosa significa tutto questo per gli acquirenti, oggi

Mettendo insieme i vari elementi, emergono tre indicazioni pratiche per chiunque stia valutando un acquisto in questo ciclo del mercato immobiliare thailandese:

La debolezza nazionale crea margini di trattativa. Con i trasferimenti complessivi in calo e i valori delle transazioni straniere in diminuzione, i venditori nelle zone meno centrali sono più disposti a negoziare sul prezzo rispetto a un anno fa.
Le zone centrali di Pattaya sono l'eccezione, non la regola. Wongamat, Pratumnak e la parte pregiata di Jomtien continuano a mostrare prezzi più solidi e rendimenti da locazione stabili, anche mentre la media nazionale si raffredda.
Il finanziamento continua a favorire i contanti o le condizioni offerte dai costruttori. Dati i limiti di LTV più bassi e i tassi effettivi più alti per gli stranieri, la maggior parte degli acquirenti esteri dovrebbe mettere in conto un esborso in contanti di almeno il 40-50%, con il finanziamento come strumento complementare più che come principale fonte di copertura.

Niente di tutto questo indica un mercato in difficoltà. Indica piuttosto un mercato che si è normalizzato dopo una fase più surriscaldata nel post-pandemia, con la Eastern Seaboard che si dimostra più resiliente rispetto alla media nazionale.

Domande frequenti rapide per i nuovi acquirenti

Se stai valutando il tuo primo acquisto di un condominio in Thailandia, le domande qui sotto ricorrono in quasi ogni conversazione che abbiamo con i nuovi clienti — con le risposte nella sezione FAQ che segue, basate sugli stessi dati citati in questo articolo.