Quando finirà davvero il divieto canadese agli acquirenti stranieri?

Il divieto è attualmente destinato a scadere il 1° gennaio 2027, dopo essere stato prorogato rispetto alla scadenza originaria di fine 2024. Un'eventuale ulteriore proroga dipenderà da una nuova decisione del governo più vicino a quella data.

L'Australia ha lo stesso tipo di divieto del Canada?

Non identico, ma strettamente allineato per tempistica e finalità. L'Australia vieta agli acquirenti stranieri di acquistare abitazioni esistenti dal 1° aprile 2025 al 31 marzo 2027, con esenzioni principalmente per la nuova offerta e i progetti di riqualificazione.

Gli stranieri possono ancora acquistare abitazioni di nuova costruzione in Canada o Australia durante il divieto?

Il divieto australiano riguarda specificamente le abitazioni esistenti, con esenzioni per il Build to Rent e la nuova offerta abitativa, mentre il divieto canadese si applica in modo più ampio agli acquisti residenziali da parte di non canadesi, con eccezioni limitate. In entrambi i Paesi le nuove costruzioni sono generalmente trattate in modo più favorevole rispetto allo stock esistente.

Perché gli acquirenti stranieri guardano alla Thailandia invece che a Canada o Australia in questo momento?

La Thailandia consente agli stranieri di detenere unità condominiali in piena proprietà (freehold) entro una quota per edificio, senza il divieto assoluto di acquisto attualmente in vigore in Canada e Australia, offrendo agli acquirenti un percorso più chiaro e prevedibile verso la proprietà.

La proprietà di un condominio a Pattaya è soggetta a restrizioni per gli stranieri?

Sì — la proprietà straniera all'interno di un singolo edificio condominiale è limitata da una quota secondo la legge thailandese, ma non esiste un divieto nazionale per gli acquirenti stranieri sull'acquisto di unità esistenti o di rivendita, a differenza delle norme attuali in Canada e Australia.

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Il divieto canadese agli acquirenti stranieri arriva al 2027: ecco dove va a finire quel capitale

23/07/2026

Il Canada ha esteso il divieto agli acquisti immobiliari da parte di stranieri fino al 1° gennaio 2027, unendosi all'Australia nel limitare gli acquirenti esteri dal mercato immobiliare esistente. Per gli investitori internazionali questo chiude due grandi mercati occidentali — e il sistema di proprietà freehold dei condomini thailandesi è uno dei pochi rimasti aperti con condizioni chiare.

Generato con l'IA, revisionato dalla nostra redazione

Il divieto canadese agli acquisti residenziali da parte di stranieri ora rimane in vigore fino al 1° gennaio 2027, dopo che Ottawa ha prorogato una norma che sarebbe dovuta scadere alla fine del 2024. Insieme al divieto australiano, anch'esso di due anni, sull'acquisto di abitazioni esistenti da parte di stranieri, due delle destinazioni più popolari al mondo per il capitale immobiliare internazionale risultano ora ampiamente precluse. Quel capitale non è scomparso: si sta semplicemente spostando, e il sistema freehold dei condomini thailandesi è uno dei principali beneficiari.

Divieto canadese agli acquirenti stranieri 2027: cosa è cambiato davvero

Il Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act è entrato in vigore per la prima volta il 1° gennaio 2023. Nel febbraio 2024, Ottawa ha annunciato che non avrebbe lasciato scadere la norma. Anzi, <cite index="3-1">il governo ha esteso il divieto agli acquirenti stranieri fino al 2027</cite>, posticipando la scadenza di ulteriori due anni.

Secondo la legge, <cite index="3-2">a cittadini e società straniere è vietato acquistare immobili residenziali in Canada, l'ultima di una serie di misure volte ad affrontare il problema dell'accessibilità abitativa</cite>. La restrizione si applica in modo ampio a non cittadini e non residenti permanenti, con poche eccezioni limitate per specifici titolari di visto e tipologie di transazione.

Perché la questione va oltre il Canada

Non si tratta di una misura isolata. Riflette una tendenza occidentale più ampia: i governi trattano gli acquirenti stranieri come una valvola di sfogo per i problemi di accessibilità abitativa locale — un fenomeno che continua a riemergere nelle analisi di mercato che abbiamo già seguito riguardo alle restrizioni globali agli acquirenti e a dove finisce la domanda spostata.

La stretta parallela dell'Australia: un modello a due Paesi

L'Australia si è mossa con una logica quasi identica. <cite index="0-0">Dal 1° aprile 2025 al 31 marzo 2027, gli acquirenti stranieri non possono acquistare abitazioni esistenti in Australia, salvo che rientrino in un'esenzione</cite>. <cite index="0-1">Le eccezioni includono acquisti per riqualificazione, edilizia su scala commerciale, immobili Build to Rent, alloggi per lavoratori residenti in Australia e acquisti congiunti con residenti idonei</cite>.

È significativa la sovrapposizione temporale: entrambi i divieti coprono ormai il periodo fino all'inizio del 2027, il che significa che due dei più grandi mercati anglofoni per il capitale residenziale estero risultano contemporaneamente inaccessibili per l'acquisto diretto di case esistenti almeno fino a quella data.

Canada: agli stranieri è vietato l'acquisto di immobili residenziali, con proroga fino al 1° gennaio 2027.
Australia: divieto per gli acquirenti stranieri sulle abitazioni esistenti, da aprile 2025 a marzo 2027, con esenzioni solo per la nuova offerta.
Entrambi i quadri normativi puntano esplicitamente sul patrimonio abitativo esistente piuttosto che sulle nuove costruzioni — una distinzione che conta molto per capire dove si sposta il capitale.

Un mercato in raffreddamento, non solo una porta chiusa

Non è solo la normativa a spingere altrove gli acquirenti: anche il mercato canadese di fondo si è raffreddato. Il <cite index="5-0">prezzo medio nazionale delle abitazioni non destagionalizzato era di 682.219 CAD a novembre 2025, in calo del 2% rispetto a novembre 2024</cite>, secondo la Canadian Real Estate Association. Per il capitale estero già di fronte a una barriera legale all'ingresso, un andamento dei prezzi piatto elimina gran parte dell'incentivo ad attendere la fine del divieto.

Dove si sta orientando ora il capitale estero escluso

Quando due grandi mercati occidentali restringono contemporaneamente la proprietà straniera, l'effetto non è che gli investitori internazionali smettano di comprare immobili — è che si riorientano verso mercati che li accolgono ancora con condizioni chiare e codificate. Il Sud-est asiatico, e la Thailandia in particolare, ha assorbito una quota significativa di questo interesse ridiretto, un fenomeno che abbiamo documentato nel dettaglio a proposito degli acquirenti cinesi che si rivolgono ai condomini di Pattaya man mano che le loro opzioni interne e quelle estere tradizionali si sono ristrette.

La logica va oltre una singola nazionalità. Qualsiasi acquirente che si trovi di fronte a un divieto, una sovrattassa o un'attesa pluriennale in Canada o Australia è, per definizione, alla ricerca di un'alternativa — e la proprietà freehold di un condominio è una caratteristica rara in questa regione.

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L'opzione dei condomini freehold in Thailandia: il vantaggio strutturale

La Thailandia non vieta del tutto l'acquisto agli stranieri. Al contrario, consente ai cittadini stranieri di possedere unità condominiali in piena proprietà (freehold), soggetta a una quota per edificio, un sistema che è rimasto stabile anche mentre i mercati vicini e le destinazioni occidentali si irrigidiscono. Questa prevedibilità è di per sé un punto di forza in questo momento, approfondito nella nostra analisi delle tendenze delle quote estere e dei prezzi dei condomini in Thailandia.

Perché il sistema delle quote viene letto diversamente dagli investitori in questo momento

Nessun divieto assoluto su unità esistenti o di rivendita, a differenza della norma generalizzata del Canada.
Nessuna pratica di esenzione richiesta per il normale acquisto di un condominio freehold entro quota.
Un mercato secondario funzionante, anziché un blocco di due anni sullo stock esistente.

Pattaya vs il benchmark canadese: un confronto numerico

Parte dell'attrattiva sta nel divario di prezzo. Il prezzo medio nazionale canadese supera i 680.000 CAD, mentre i prezzi d'ingresso dei condomini a Pattaya restano una frazione di quella cifra nella maggior parte dei segmenti, permettendo agli acquirenti stranieri di acquisire unità freehold senza doversi confrontare con alcuna scadenza legata a un divieto.

Canada: prezzo medio nazionale delle abitazioni intorno ai 682.000 CAD (novembre 2025), acquisto straniero vietato a prescindere dal budget.
Australia: acquisti di abitazioni esistenti vietati agli stranieri fino a marzo 2027, indipendentemente dal prezzo.
Pattaya: proprietà freehold di condomini disponibile entro quota, nessuna restrizione legata all'anno di acquisto in base alla nazionalità.

Per gli investitori che valutano anche il finanziamento oltre al prezzo d'ingresso, capire le condizioni locali di credito e tassi è importante: la nostra copertura sui tagli dei tassi della Bank of Thailand e il loro effetto sul mercato immobiliare è un buon passo successivo.

Cosa significa questo per chi valuta la Thailandia

La conclusione pratica non è che Canada e Australia siano chiusi in modo permanente — entrambi i divieti prevedono clausole di revisione e percorsi di esenzione. Ma per chi deve decidere dove investire capitale nei prossimi due anni, il calcolo è semplice: da una parte c'è da destreggiarsi con un divieto federale con eccezioni limitate, dall'altra un sistema di quote noto e con procedure di trasferimento consolidate.

Chi procede con l'acquisto di un condominio in Thailandia dovrebbe anche mettere in conto i costi di chiusura standard al momento del rogito, che sono fissi e prevedibili anziché dipendenti da decisioni politiche — dettagli che spieghiamo nella nostra guida alle spese di trasferimento dei condomini in Thailandia per il 2026.

In sintesi

Il divieto canadese agli acquirenti stranieri esteso fino al 2027, sommato alla restrizione parallela dell'Australia nello stesso periodo, elimina due dei mercati di riferimento tradizionali per il capitale residenziale internazionale. Il sistema freehold dei condomini thailandesi non è una scappatoia — è un sistema strutturalmente diverso che continua a funzionare mentre quei due mercati restano chiusi ai nuovi acquirenti stranieri per le abitazioni esistenti. Per gli acquirenti che stanno già valutando le opzioni, questa differenza sta già facendo gran parte del lavoro di persuasione da sola.