thailand-market

Kondominiumien siirtomaksut Thaimaassa 2026: mitä ostajat todella maksavat luovutuksessa

22.7.2026

Thaimaan kondominiumien siirtomaksu on kiinteä 2 % arvioidusta arvosta, ja sen lisäksi tulevat leimavero, ennakonpidätys ja erityinen liikevaihtovero riippuen siitä, kuinka pitkään myyjä on omistanut asunnon. Tässä käydään läpi tarkalleen, mitä ostajat ja myyjät maksavat Maanmittausvirastossa (Land Department) vuonna 2026 – ja miten tämä sopii hiipuvaan siirtomarkkinaan.

Tekoälyn luoma, toimituksemme tarkistama

Kondominiumien siirtomaksut Thaimaassa pysyvät vuonna 2026 samana kuin pitkään: 2 % siirtomaksu valtion arvioimasta arvosta, sekä leimavero, ennakonpidätys ja tietyissä tapauksissa erityinen liikevaihtovero. Mikään näistä ei riipu ostajan kansallisuudesta. Se, mikä on muuttunut, on markkina, jossa näitä maksuja sovelletaan – kondominiumien siirtomäärät ja -arvot ovat koko maassa hiipuneet vuoden 2025 aikana, mikä antaa ostajille enemmän liikkumavaraa neuvotella siitä, kuka lopulta maksaa mitä.

Mitä Thaimaan kondominiumien siirtomaksut oikeastaan sisältävät

Kondominiumin omistusoikeuden siirto Thaimaassa on useiden erillisten viranomaismaksujen alaista – ei yhden "siirtoveron".

• Siirtomaksu: <cite index="2-1">2 %:n suuruinen maksu valtion arvioimasta arvosta</cite>, maksettava riippumatta ostajan taustasta.
• Leimavero: <cite index="2-1">0,5 % arvioidusta arvosta tai todellisesta myyntihinnasta, sen mukaan kumpi on suurempi</cite> – tästä vapautetaan, jos sen sijaan sovelletaan erityistä liikevaihtoveroa.
• Ennakonpidätys: lasketaan eri tavalla yksityishenkilöille (progressiivinen, perustuu omistusvuosiin) kuin yritysmyyjille (kiinteä prosenttiosuus myyntihinnasta tai arvioidusta arvosta).
• Erityinen liikevaihtovero: sovelletaan, kun myyjä on omistanut asunnon alle viisi vuotta, ja se korvaa tällöin leimaveron.

Kuten yhdessä ulkomaalaisille ostajille suunnatussa kustannusoppaassa todetaan suoraan, <cite index="0-0,0-1">siirtomaksu ei ole vero eikä se ole neuvoteltavissa – mutta ostajien kannattaa varautua siihen budjetissaan ennen siirtoa, ja se on 2 % arvioidusta arvosta riippumatta ostajan kansallisuudesta</cite>.

Kuka maksaa: ostaja, myyjä vai puoliksi?

Käytännössä 2 %:n siirtomaksu jaetaan tapana usein tasan ostajan ja myyjän kesken, mutta kyse on neuvottelusta, ei laista. Leimavero ja erityinen liikevaihtovero ovat tyypillisesti myyjän vastuulla, koska ne liittyvät myyjän voittoon ja omistusaikaan. Uudiskohteiden kaupoissa rakennuttajat ottavat usein osan siirtomaksusta kantaakseen kannustimena, erityisesti markkinassa, jossa myynnin vauhti on hidastunut.

Miksi maksurakenne merkitsee enemmän hiipuvassa markkinassa

Siirtokustannukset asettuvat eri tavalla, kun kauppamäärät laskevat, koska ostajilla on enemmän vaikutusvaltaa saada maksujen jakoa itselleen edullisemmaksi. Koko maan tasolla tämä hiipuminen on jo hyvin dokumentoitu. <cite index="5-0">Real Estate Information Center raportoi, että vuoden 2025 ensimmäisen neljänneksen asuntosiirrot laskivat 10,52 prosenttia vuoden takaisesta 65 276 yksikköön, ja arvot laskivat 13,02 prosenttia</cite>.

Nimenomaan kondominiumeissa kehitys oli samanlainen. <cite index="4-1">Koko maan kondominiumsiirrot vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä laskivat 7,3 % vuoden takaisesta 21 814 yksikköön, ja kokonaissiirtoarvo laski 11,1 % 56 miljardiin bahtiin</cite>.

Ulkomaalaisostajien siirrot, joita Maanmittausvirasto valvoo erityisen tarkasti, heikkenivät vielä jyrkemmin. <cite index="3-0">REIC:n tiedot osoittavat, että ulkomaalaisten kondominiumsiirrot tammi-syyskuussa 2025 laskivat 14,2 % 44,1 miljardiin bahtiin; kiinalainen kysyntä hiipui, mutta intialaiset ostajat käyttivät enemmän rahaa yksikköä kohti</cite>. Tämä viimeinen huomio on syytä pysähtyä pohtimaan: ulkomaalaisia siirtoja tehdään vähemmän kokonaisuudessaan, mutta ostajakunta on muuttunut – tästä trendistä lisää analyysissämme Pattayan kondominiumien vuokratuotoista sijoittajille.

Ulkomaalaiskiintiö ei ole muuttunut – ei kannata uskoa muuta

Toistuva epäselvyyden lähde ulkomaisten ostajien keskuudessa on se, muuttuuko kondominiumien 49 %:n ulkomaalaisomistusrajoitus. Ei muutu. <cite index="6-0">49 %:n kondominiumkiintiö pysyy ennallaan huolimatta ehdotuksista nostaa se 75 prosenttiin</cite>. Jokaisen ulkomaalaisomistukseen siirtyvän yksikön on edelleen täytettävä tämä pinta-alarajoitus rakennus rakennukselta rekisteröinnin yhteydessä – juuri siinä vaiheessa, kun siirtomaksut lasketaan ja maksetaan.

Yksi todellinen sääntelymuutos tapahtui tällä ajanjaksolla, ja se suojaa ostajia aiemmin prosessissa, ennen itse siirtoa. <cite index="6-0">Uudet OCPB:n säännöt suojaavat rakenteilla olevien kondominiumien ostajia talletuksen menettämiseltä, voimassa tammikuusta 2025 alkaen</cite>. Tämä koskee kaikkia, jotka varaavat asunnon rakennusvaiheessa Pattayalla tai Itäisellä rannikkoalueella (Eastern Seaboard), jossa ennakkokauppojen talletukset ovat yleinen käytäntö.

Missä Pattayan hinnat ovat maksulaskennan kannalta

Koska siirtomaksu ja leimavero ovat molemmat prosenttiosuuksia, asunnon arvioitu tai myyntiarvo vaikuttaa suoraan luovutuksessa maksettavaan käteismäärään. Pattayan hintaluokat antavat hyvän mittakaavan.

• <cite index="7-1">Kondominiumien hinnat Pattayalla ovat keskimäärin 70 000–110 000 bahtia neliömetriltä</cite>, tyypillisen yhden makuuhuoneen asunnon maksaessa 2,5–4 miljoonaa bahtia.
• <cite index="9-0">Kondominiumin keskihinta Pattayalla vuonna 2026 on noin 3,6 miljoonaa bahtia</cite>.
• Markkinan huipulla <cite index="8-0">Pattayan kallein myynnissä oleva kondominiumi on hinnoiteltu 200 000 bahtiin neliömetriltä</cite>, ja osa ennusteista odottaa hintojen nousevan edelleen seuraavien kahden-kolmen vuoden aikana.

3,6 miljoonan bahtin Pattayan kondominiumissa pelkkä 2 %:n siirtomaksu on karkeasti 72 000 bahtia – ennen leimaveroa, välittäjän palkkioita tai mitään ennakonpidätysosuutta, jonka myyjä on neuvotellut hintaan mukaan. Asuntoja vertailevien ostajien kannattaa aina kysyä arvioitua arvoa varhaisessa vaiheessa, sillä juuri se (ei sopimushinta) on maksulaskennan perusta Maanmittausvirastossa.

Bangkok asettaa katon, Pattaya sisääntulotason

On syytä huomata, kuinka eri tavalla maksulaskenta toteutuu Bangkokin markkinan huipulla verrattuna Itäiseen rannikkoalueeseen. <cite index="5-1">Konsulttiyhtiö ennustaa, että keskustan kondominiumien pyyntihinnat nousevat 315 000 bahtiin neliömetriltä vuoden 2025 loppuun mennessä</cite> – lähes kolminkertaisesti Pattayan keskimääräiseen neliöhintaan verrattuna. Bangkokin penthouse-tason kaupoissa pelkät siirtomaksut voivat nousta miljooniin bahteihin – tästä dynamiikasta lisää kattavuudessamme Thaimaan kalleimman kondominiumsiirron aiheesta.

Ostajille, jotka pohtivat sisääntulotasoa, tämä ero selittää täysin, miksi Pattaya ja laajempi Itäinen talouskäytävä (Eastern Economic Corridor) houkuttelevat pääomaa, joka muuten hakisi laihempia tuottoja Bangkokin premium-ydinalueelta – teema, jota käsittelemme tarkemmin artikkelissamme siitä, miten Itäinen talouskäytävä muuttaa Pattayan kiinteistösijoittamista.

Rahoitus ja itse siirtopäivä

Siirtomaksut maksetaan käteisenä Maanmittausvirastossa sinä päivänä, kun omistus rekisteröidään, ja se on myös päivä, jolloin mahdollinen asuntolaina nostetaan, jos ostaja rahoittaa kaupan. Ulkomaalaisten ostajien, jotka luottavat thaimaalaisen pankin rahoitukseen, kannattaa lukea erittelymme ulkomaalaisten kondominiumostajien asuntolainakoroista Thaimaassa ennen siirtopäivän sopimista, sillä rahoitusaikataulu ja maksun suorittaminen kohtaavat samassa tapaamisessa.

Mitä tämä tarkoittaa ostajille juuri nyt

Hiipuva siirtomarkkina ei alenna lakisääteisiä prosenttiosuuksia, mutta se muuttaa ostajan neuvotteluvoimaa kaupan neuvoteltavissa olevissa osissa.

1. Varmista valtion arvioima arvo ennen hinnasta sopimista – se on maksulaskennan todellinen perusta, ei listahinta.
2. Neuvottele maksujen jakautumisesta nimenomaisesti varaussopimuksessa, erityisesti jälleenmyytävissä asunnoissa, joissa käytännöt vaihtelevat.
3. Kysy, sovelletaanko erityistä liikevaihtoveroa tai leimaveroa, sillä tämä riippuu kokonaan myyjän omistusajasta.
4. Ota huomioon OCPB:n vuoden 2025 talletussuojasäännöt kaikissa rakennusvaiheen varauksissa, erityisesti valmistumista edeltävissä Pattayan uudiskohteissa.
5. Vertaile arvioituun arvoon perustuvia maksuja usean kohteen kesken, kuten Great Investment- tai Lifestyle ECO -projektilistauksissamme, ennen kuin sitoudut yhteen arviointialueeseen.

Yhteenveto

Thaimaan kondominiumien siirtomaksurakenne on vakaa, läpinäkyvä ja täysin samanlainen ulkomaalaisille ja thaimaalaisille ostajille – 2 % siirtomaksu, 0,5 % leimavero (tai sen sijaan erityinen liikevaihtovero) ja ennakonpidätys, joka mukautuu myyjän tilanteen mukaan. Se, mitä ostajien kannattaa vuonna 2026 todella seurata, ei ole maksuprosentti, vaan sen laskentaperustana oleva arvioitu arvo – ja neuvotteluvara, jonka hiipuva siirtomarkkina nyt tarjoaa.

Aiheeseen liittyvät artikkelit

thailand-market

Thaimaan asuntomarkkina-analyysi: kondominiumien omistusoikeuden siirrot, hinnat ja säännöt vuonna 2026

Thaimaan kondominiummarkkina on jo neljättä vuotta putkeen hiipumassa koko maan tasolla, mutta ulkomaalaiskysyntä, EEC-infrastruktuuri ja Itärannikon vahvuus kertovat aivan toisenlaisen tarinan Pattayan ostajille.

thailand-market

Thaimaan asuntomarkkinat 2026: Kondominien omistusoikeuksien siirrot, hinnat ja mitä Pattayan ostajien tulee tietää

Thaimaan asuntokauppojen määrä on laskenut voimakkaasti koko maassa, mutta ulkomaalaisten kondomikysyntä pitää pintansa ja Pattaya jatkaa muita parempaa kehitystä. Tässä data kertoo tilanteesta ennen vuotta 2026.

thailand-market

Pattayan käytettyjen kondojen jälleenmyyntimarkkinoiden trendit 2026: hinnat, alennukset ja kysyntä

Pattayan käytettyjen kondojen markkinoita 2026 leimaavat koko maan hiljentyneet kaupat, pyyntihintaa alemmat toteutuneet hinnat sekä kasvava hintaero uudiskohteisiin verrattuna. Tässä data ja sen merkitys ostajille ja myyjille.